3 клика до приноса од 12.7%.

Некретнине постају све на удару, што значи да су инвестициони фондови за некретнине (РЕИТ) поново јефтина.

Коначно! Приноси на РЕИТ су се вратили тамо где би требало да буду—(земљи)владају над ваниле С&П 500!

Ми противници, наравно, можемо и боље од популарних Вангуард некретнине ЕТФ (ВНК). Иако 3.5% није лоше, бледи у поређењу са 12.7% „главног приноса“ о коме ћемо управо да разговарамо.

Зашто су РЕИТ поново јефтини? Једноставно: Фед.

Као што сам поменуо пре неколико месеци, више каматне стопе значе не само веће трошкове капитала за РЕИТ-ове (и све друге компаније, у том смислу), већ и већу конкуренцију за приход како приноси на обвезнице постају све конкурентнији.

РЕИТ-ови су се, заиста, понашали тачно онако како смо очекивали…

Велика слика, међутим, осврћемо се на овај период као на једно од најбољих времена за куповину РЕИТ-а по нижим ценама и много већим приносима од просека.

Где да почнемо? Хајде да разговарамо о том троструком пакету РЕИТ-а, који даје принос од 11.4% до 13.5%.

Нецессити Ретаил РЕИТ (РТЛ)

Принос од дивиденди: 100%

Имам мало меке за Гетти Реалти (ГТИ), специјалиста за једног закупца који се уклапа у модел „досадно је лепо“ издајући своју имовину оним што бих назвао „неопходним“ продавцима: бензинске пумпе, продавнице, продавнице ауто-делова, схватате.

С обзиром на то, ја бих have (имати) да воли фирму за некретнине која себе зове Нецессити Ретаил РЕИТ (РТЛ), јел тако?

Нецессити Ретаил поседује више од 1,000 појединачних закупаца и „центра на отвореном, усидрених и прехрамбених центара“ у 48 држава који су изнајмљени на основу дугорочних послова. Његови закупци долазе из 44 различите индустрије – укључујући гас/удобност, здравствену негу и ресторане брзе услуге – при чему ниједна индустрија не чини више од 8% праволинијских закупнина.

Зашто тако велики РЕИТ звучи тако непознато? Па, пре само годину дана променио је име из Амерички финансијски фонд (АФИН)-име Истраживао сам 2020. Приметио сам да је велика изложеност ресторанима, забави, продавцима и канцеларијским објектима „одговорност“ усред ЦОВИД-а, али да би то могло да изгледа као повољна куповина због потенцијала повратка опоравка од ЦОВИД-а.

Премотајте унапред до данас, а РТЛ има много другачији проблем — наиме, дуг.

Крајем 2021. године објавила је куповину 1.3 малопродајне имовине од 81 милијарде долара од ЦИМ Реал Естате Финанце Труст-а, као и продају три неосновна пословна средства.

Добре вести? РТЛ је смањио концентрацију међу 10 највећих закупаца и смањио своју изложеност пословном простору са 7% на 1%. Мана? Велики терет дуга само је био већи. Овај РЕИТ сада има 2.8 милијарди долара нето дуга, што је скоро 10 пута више од прилагођене ЕБИТДА и више од три пута веће тржишне капитализације!

Колико год вреди, покривеност дивиденде овде није очигледна забринутост, јер дивиденда представља само 83% заосталих 12-месечних прилагођених средстава из пословања (ФФО). Али велики терет дугова и недостатак очигледних катализатора дају ми мало паузе око РТЛ-а.

Глобални нето закуп (ГНЛ)

Принос од дивиденди: 100%

Глобални нето закуп (ГНЛ) је комерцијални РЕИТ који, као што би име „Глобал“ имплицирало, не послује само овде у САД, већ и у 10 других земаља, укључујући Велику Британију, Холандију, Финску и Француску. Поседује 311 некретнина датих у закуп 140 закупаца у 50 делатности, иако је концентрација индустрије мало већа—финансијске услуге (13%) и производња аутомобила (12%) су двоцифрени део колача портфеља.

Други део његовог имена је „Нет Леасе“, што је, као и код РТЛ-а, разлог да се допадне. Подсећања ради, нето закупи су „нето“ осигурања, одржавања и пореза, што значи да само прикупља закупнину, а све остало оставља станарима да схвате. То значи мање варијабли о којима ГНЛ инвеститори треба да брину; профити су предвидљивији и поузданији него што би били код традиционалних закупа.

Па шта је погрешно са ГНЛ?

За почетак, Глобал Нет Леасе је био међу многим РЕИТ-овима који су смањили своје дивиденде због ЦОВИД-а. Тачније, компанија је смањила исплату за 25% на 40 центи по акцији у априлу 2020. и није се осврнула.

Ако постоји било каква предност смањења, то је да је тренутна исплата одрживија. Коефицијент исплате АФФО-а је 93%, што је довољно сигурно, али ће медведи пажљиво пратити у наредним месецима.

Такође, као и Нецессити Ретаил, ГНЛ има прилично висок дуг од 2.2 милијарде долара. Није тако лоше, барем у поређењу – то је 8к прилагођена ЕБИТДА и 1.5к њена тржишна капитализација. А просечна пондерисана каматна стопа коју плаћа на тај дуг (3.5%) је мало боља од РТЛ-ове (4.2%).

Дакле, Глобал Нет Леасе свакако има своје брадавице. Али за агресивније инвеститоре за дивиденде, ГНЛ – што је ретка мултинационална игра за некретнине која тргује на атрактивним нивоима у поређењу са АФФО-ом и прилагођеном ЕБИТДА-ом – могла би да одговара рачуну.

Поверење прихода од канцеларијске имовине (ОПИ)

Принос од дивиденди: 100%

Понекад чак и најгоре ситуације могу донети исплативе плодове.

Узети Поверење прихода од канцеларијске имовине (ОПИ), на пример. Овај РЕИТ поседује 160 некретнина које првенствено даје у закуп појединачним закупцима високог квалитета - не само предузећима, већ и државним субјектима. И када сам га прегледао у октобру 2022, био је заглибљен у деценијском паду који се у последње време заиста убрзао – акције ОПИ-ја су скоро преполовљене.

Али колико год да је тешко бити станодавац канцеларија у овим временима ВФХ, ОПИ није без својих заслуга. И тада сам размишљао о томе да „можда тржиште препродаје ОПИ“.

Да будемо јасни: ОПИ води тешку битку која је почела много пре ЦОВИД-а.

Термини „ВФХ“, „рад на даљину“ и „рад на даљину“ можда су постали мејнстрим 2020. године, али корпоративна Америка се годинама више нагињала ка флексибилним радним ситуацијама – ЦОВИД-XNUMX је само уљудно гурнуо тренд.

Ипак, клађење против Доходовни фонд за канцеларијску имовину, барем тренутно, могао би бити опасан. Иако је повратио скоро 20% своје вредности у протеклих неколико месеци, акције су и даље изузетно јефтине, само пет пута ЦАД (готовина доступна за дистрибуцију, алтернативна метрика профитабилности за неке РЕИТ). Ако желите да користите традиционалнију РЕИТ метрику, ОПИ тргује са мање од 4 пута у односу на нормализовани ФФО.

Штавише, ОПИ није неки РЕИТ са седиштем у Њујорку који крвари станари. Више је приградски, са тренутном попуњеношћу од 96%. Пуна трећина његових закупаца су владини субјекти или извођачи - врсте станара који су залепљени за своје канцеларије. И након неколико година пружања флексибилности без ограничења, многи послодавци коначно почињу да се губе и захтевају да радници проведу неколико дана у канцеларији.

Бретт Овенс је главни инвестициони стратег Цонтрариан Оутлоок. За још сјајних идеја о приходу, набавите бесплатну копију његовог последњег специјалног извештаја: Ваш портфолио за превремено пензионисање: огромне дивиденде—сваког месеца—заувек.

Откривање: ниједно