3 најбоља РЕИТ-а која су тренутно изузетно јефтина

РЕИТ-и су посебно тешко погођени на текућем тржишту медведа. Док је С&П 500 пао за 18% ове године, СПДР ЕТФ за некретнине Селецт Сецтор (КСЛРЕ) је пао за 26%.

Главни разлог за слабе резултате РЕИТ-а је утицај високих каматних стопа на трошак камата већине РЕИТ-а, који носе значајне износе дуга.

Међутим, неки РЕИТ-ови су постали изузетно јефтини са дугорочне тачке гледишта. Чим ветар од високих каматних стопа почне да јењава, они РЕИТ са јаким основама ће вероватно високо наградити своје власнике удела.

Уз то, хајде да разговарамо о изгледима за три изузетно атрактивна РЕИТ-а.

А Пуре-Плаи Хоспитал РЕИТ

Основан 2003, Медицал Пропертиес Труст (МПВ) је једина болница РЕИТ за чисту игру у свом сектору.

РЕИТ поседује више од 400 некретнина које су дате у закуп више од 30 различитих оператера. Већина имовине су болнице за општу акутну негу и добро су диверзификоване у различитим географским подручјима, са некретнинама у 29 држава, како би се ублажио ризик од неравнотеже потражње и понуде на појединачним тржиштима. Поред свог портфеља у САД, Медицал Пропертиес одржава стратешку изложеност кључним међународним тржиштима, укључујући Немачку, Велику Британију, Италију и Аустралију.

Медицал Пропертиес ужива неке конкурентске предности. Као једина чиста болница РЕИТ, са скоро 20 година искуства у свом пословању, има велику стручност у својој ниши. Такође ужива у економији обима.

Као болнички РЕИТ, Медицал Пропертиес је отпорнији на рецесију од већине РЕИТ-а, пошто већина потрошача не смањује своје здравствене трошкове чак ни под најнеповољнијим економским условима. РЕИТ се показао отпорним током кризе изазване вирусом корона, са рекордним средствима из операција [ФФО] по јединици у 2020. и 2021. С друге стране, у Великој рецесији, труст је претрпео смањење ФФО-а по јединици за 31% и смањио дивиденда за 26%.

Медицал Пропертиес је показао изузетно доследан рекорд раста. Повећао је ФФО по јединици у девет од последњих 10 година, по просечној годишњој стопи од 9.3%. Доследан учинак је сведочанство солидног пословног модела РЕИТ-а и његовог пажљивог спровођења. Захваљујући повратном ветру старења становништва на већини својих тржишта и обећавајућем цевоводу за куповину, Медицал Пропертиес ће вероватно остати на путањи раста у наредним годинама.

С друге стране, баш као и други РЕИТ-ови за здравствену заштиту, Медицал Пропертиес се тренутно суочава са неким препрекама, односно утицајем инфлације на трошкове рада, спорим опоравком броја пацијената након пандемије и слабљењем пакета фискалних стимулација. Као резултат тога, претпостављамо само 0.4% просечног годишњег раста ФФО по јединици у наредних пет година, да бисмо били сигурни.

Медицал Пропертиес је подизао своје дивиденде девет узастопних година и тренутно нуди принос од дивиденде од 9.3%. РЕИТ има пристојан коефицијент исплате од 64% и солидан биланс стања, са коефицијентом покрића камата од 2.6. Имајући у виду и одбрамбени пословни модел, дивиденду би требало сматрати сигурном у догледној будућности.

Медицал Пропертиес тренутно тргује по скоро 10-годишњем ниском односу цене и ФФО од 6.9, што је много ниже од историјског просека од 12.5 акција. Изузетно јефтина процена је резултат горе поменутих препрека и утицаја инфлације на садашњу вредност будућих новчаних токова. Чим инфлација почне да јењава, ФФО мултипле ће вероватно почети да се враћа ка свом историјском просеку. Стога очекујемо 12.6% годишње процене вредности у леђа у наредних пет година. С обзиром на дивиденду од 9.3% и раст ФФО-а од 0.4% по јединици, верујемо да акције могу понудити укупан годишњи принос од 18.5% у наредних пет година.

Овај РЕИТ даје у канцеларији

Доходни фонд за канцеларијске некретнине (ОПИ) је РЕИТ који тренутно поседује више од 160 зграда, које се налазе у 31 држави и првенствено су издате појединачним станарима са високим кредитним квалитетом. Портфолио РЕИТ-а тренутно има стопу попуњености од 90.7% и просечну старост зграде од 17 година.

Оффице Пропертиес остварује 64% прихода од закупа од закупаца инвестиционог нивоа. Ово је један од највећих процената закупнине коју плаћају закупци инвестиционог нивоа у сектору РЕИТ-а. Такође је значајно да закупци америчке владе остварују око 20% прихода од закупа, док ниједан други закупац не чини више од 4% годишњег прихода. Све у свему, Оффице Пропертиес има изузетан кредитни профил закупаца, што резултира поузданим новчаним токовима и стога представља значајну конкурентску предност.

С друге стране, Оффице Пропертиес има велики терет дуга, при чему трошкови камата тренутно троше у суштини сав његов оперативни приход. Сходно томе, труст је у процесу продаје имовине како би смањио своју полугу. Процес раздуживања је имао свој данак на учинак РЕИТ-а током последње две године.

У трећем кварталу, стопа попуњености канцеларијских некретнина пала је са 94.3% на 90.7%, а нормализовани ФФО по јединици је опао за 10% у односу на квартал претходне године. Због продаје имовине и истека неких закупа, ФФО по јединици су смањени за 19% укупно у последње две године и спремни су да се смање за још 3%-4% ове године.

Штавише, криза са коронавирусом може навести многе компаније да усвоје стални модел „рад од куће“ како би смањиле своје оперативне трошкове. Таква промена би дугорочно наштетила Оффице Пропертима, иако је прерано да се процени ефекат пандемије на овај тренд. Због терета високог оптерећења дугова на перформансе канцеларијских некретнина и супротности са трендом „рад од куће“, очекујемо само 2% просечног годишњег раста ФФО по јединици у наредних пет година.

Оффице Пропертиес је замрзнуо своју дивиденду четири узастопне године, али нуди изузетно висок принос од дивиденде од 15.7%. РЕИТ има здрав однос исплате од 47%, али има превелико оптерећење дуга. Као резултат тога, његова дивиденда може бити смањена у случају рецесије.

С друге стране, акција се тренутно тргује по скоро 10-годишњем ниском односу цене и ФФО од 3.0, што је далеко ниже од десетогодишњег просека од 10. Због високе полуге РЕИТ-а, ми више волимо да будемо конзервативни и стога претпостављамо фер однос цене и ФФО од 8.0.

Ако акција достигне наш ниво фер вредновања за пет година, уживаће 15.0% годишње добити у приносу. Узимајући у обзир и дивиденду од 15.7% и раст ФФО-а од 2.0% по јединици, Оффице Пропертиес може понудити укупан годишњи принос од 24.7% у наредних пет година.

Црацк Тхис Сафе за приход

Сафехолд (СИГУРНА) постала јавна 2017. године, са иСтаром као менаџером и примарним инвеститором. До данас, иСтар остаје већински акционар, иако је статутом ограничен на контролу само 42% акција са правом гласа у сврхе корпоративног управљања.

Сафехолд је РЕИТ за закуп земљишта, који има за циљ да револуционише индустрију некретнина пружањем капитално ефикаснијег начина да предузећа поседују зграде за своје пословање. Труст се бави дугорочном продајом и повратним закупом земљишта испод комерцијалних некретнина широм САД и једини је РЕИТ који је фокусиран искључиво на закуп земљишта за подршку инвестицијама и развоју некретнина.

Сафехолд је рани покретач у сектору продаје и повратног закупа земљишта. Као резултат тога, има користи од понуде иновативних и јединствених производа закупа, који РЕИТ-у пружају широке профитне марже и довољно простора за будући раст. Међутим, постоји неколико препрека за улазак у овај посао и стога се конкурентска предност труста можда неће показати трајном.

Сафехолд тренутно ужива снажан пословни замах. У трећем кварталу је повећао приход за 52% у односу на квартал претходне године захваљујући неколико нових извора и скоро утростручио свој ФФО по јединици, делом захваљујући једнократној добити од продаје закупа земљишта. РЕИТ је купио земљиште у децембру 2020. за 76.7 милиона долара и продао га у трећем кварталу за 136 милиона долара. Захваљујући свом сталном пословном замаху, РЕИТ је на путу да повећа свој ФФО по јединици за скоро 30% ове године, до новог рекордног нивоа.

Сафехолд је лидер на огромном укупно адресибилном тржишту које се процењује на 7 билиона долара. Међутим, растуће каматне стопе врше притисак на нето вредност имовине (НАВ) РЕИТ-а. Према томе, претпостављамо 2.7% просечног годишњег раста НАВ-а РЕИТ-а у наредних пет година.

Штавише, труст тренутно нуди принос од дивиденде од 2.4%. Иако је овај принос много нижи од приноса Медицинске имовине и Канцеларијске имовине, дивиденда Сафехолд-а је много сигурнија од дивиденде друга два РЕИТ-а, првенствено захваљујући солидном коефицијенту исплате од 35%.

Сафехолд тренутно тргује по скоро петогодишњем ниском односу цене и НАВ од 0.62, што је много ниже од нашег претпостављеног нивоа фер вредновања од 1.0. Чим каматне стопе почну да се смањују, очекујемо да ће се РЕИТ вратити ка свом нивоу фер вредновања. Ако се акцијама тргује на нивоу фер вредновања за пет година, уживаће 12.6% годишње добити у приносу. С обзиром на дивиденду од 2.4% и раст НАВ-а од 2.7% по јединици, Сафехолд може понудити укупан годишњи принос од 17.0% у наредних пет година.

Завршне мисли

Наведена три РЕИТ-а су постала изузетно јефтина због својих распродаја, што је првенствено резултат утицаја 40-годишње високе инфлације на њихове резултате и на њихову процену.

Очекујемо да ће инфлација почети да јењава следеће године захваљујући агресивној политици ФЕД-а, који је дао приоритет враћању инфлације на њен дугорочни циљ од 2%. Кад год се инфлација умири, горња три РЕИТ-а могу наградити инвеститоре.