"Квар" становања? Шта ниже цене значе за власнике кућа и купце који се надају.

Без обзира да ли се то допада потенцијалним купцима или не, мало је вероватно да ћемо поновити крах какав је земља доживела од 2008. до 2014. године, када су цене кућа пале за двоцифрени проценат у односу на врхунац из 2007. године.

Цене „можда мало падну, али за крах сматрам пад вредности кућа за више од 10%, а то се тренутно чини натегнутим“, каже Дерил Ферведер, главни економиста за посредништво некретнинама Редфин
РДФН,
+ КСНУМКС%.

Неки прогностичари очекују да ће цене кућа пасти на националном нивоу за неколико процентних поена у наредних годину или две и да ће значајно пасти у неколико области метроа. Али мало је консензуса о томе који ће градови имати највећи пад.

Без обзира да ли жудите да купите свој први дом или га поседујете и размишљате о продаји, ево шта би пад цена могао да значи за вас.

Ако цене падну, купци могу одустати

Рецимо да желите да купите кућу и цене у вашем граду падају. Бићете у искушењу да сачекате. Уосталом, зашто купити кућу данас ако верујете да ћете за неколико месеци моћи да платите мање за сличну кућу?

Проблем са овом гвозденом логиком је у томе што не можете предвидети када ће цене достићи дно. Чекајте предуго, и на крају ћете покушати да купите када цене расту и конкуренција расте. Ова стратегија, која се зове тржишни тајминг, није препоручљива, каже Одета Куши, заменик главног економисте за Фирст Америцан Финанциал Цорп.

„Ако можете да пронађете кућу која испуњава ваша финансијска очекивања за месечну уплату и право је време за куповину, онда то урадите“, каже она.

А ако чекате да цене падну, али никада не падну, можда ћете на тежи начин открити да је „кућа коју сте пронашли пре годину дана и коју сте заиста волели, коју сте могли да приуштите, али сте одустали, следеће године скупља, “, каже Кусхи.

Будући да људска природа јесте, вероватно ћете покушати да одредите време тржишта. Али, хеј, упозорени сте.

Сазнајте више: Зашто становање има 'много простора за померање' у рецесији, чак и ако цене падну 15%

Невоље продаваца постављају доњи праг цена

Чекање на пад цена кућа могло би да буде осујећено неспремношћу власника кућа да се одрекну онога што су стекли - а током стамбеног бума у ​​ери пандемије, власници кућа су добили неколико ствари које ће желети да задрже.

Први су надуване кућне вредности. Кусхи назива цене кућа „наниже лепљивим“, што значи да продавци нерадо прихватају смањења осим ако очајнички желе да продају. „Ако не морате да продајете, само седите мирно, зар не?“ она каже.

Друга ствар за коју се власници кућа држе: ниске стопе на хипотеке. Рефинансирањем или благовременом куповином, 92% власника кућа са хипотекама има стопе испод 5%, а половина има стопе испод 3.5%, рекла је стамбена аналитичарка Иви Зелман у интервјуу за Мацро Хиве подцаст у јулу.

Многи од тих власника кућа ће се пригушити стопе хипотеке и заклети се да никада неће отићи.

„Ако сте данас власник куће који има хипотеку од 2.6% или 2.7%, који је ваш подстицај да продате свој дом и купити кућу по вишој хипотекарној стопи данас?“, рекао је први амерички економиста Марк Флеминг у подкасту РЕцономи. "Не много. Ви сте стопа закључана".

Већ постоје знаци „штрајка продаваца“, како економски блогер Билл МцБриде назива овај феномен у свом билтену Израчунати ризик. У истраживању на 25 стамбених тржишта, Мекбрајд је приметио пад броја нових огласа од 10.6% у августу у поређењу са годином раније.

Тврдоглавост власника кућа утиче на потенцијалне купце кућа на фундаменталан начин: када власници држе своје домове ван тржишта, они смањују број доступних за куповину. Ограничена понуда могла би да обузда пад цена док се купци такмиче за оскудну понуду.

Прочитајте: Већина економиста види да ће се САД 2023. претворити у стамбено тржиште купаца. Ево где ћете видети највећи пад вредности.

Када дугујете више него што кућа вреди

Скоро 10 милиона постојећих домова продато је од почетка 2021. године у ери брзог раста цена. Пад вредности кућа би значио да би недавни купци - они који су уплатили мале авансе и почели без много капитала - могли на крају да дугују више него што њихове куће вреде. Познато је као наопако. Ако се нађете у овој ситуацији, имате неколико опција.

• Чувајте кућу, плаћајте све хипотеке и сачекајте да се цене кућа опораве. Ово ће бити најпопуларнија опција, чак и за породице које прерасту своје домове.

• Ако продате кућу наопако, мораћете да искористите уштеђевину да бисте отплатили пуни износ кредита, као и провизије за некретнине и друге трошкове.

• Шта ако немате довољно новца да отплатите хипотеку? Можете тражити дозволу зајмодавца да продате кућу у краткој продаји. Међутим, зајмодавац може одбити дозволу ако можете приуштити месечне уплате за кућу. То би вас закључало у опцију 1, чувајући кућу и чекајући док не вреди више него што јој дугујете.

Такође погледајте: Купци кућа одустају од уговора у Сунчевом појасу, посебно у Лас Вегасу, Фениксу, Тампи и Тексасу

Мање капитала за позајмљивање

Коначно, ту је питање зајмова и кредитних линија за власнички капитал, или ХЕЛОЦс. Ово су друге хипотеке које вам омогућавају да се задужујете против капитала вашег дома. Да бисте се квалификовали за било које друго, мораћете да имате довољно капитала: најмање 20%, или у неким случајевима, 15%.

Могуће је да би пад вредности куће могао да избрише довољно капитала да вас спусти испод прага од 15% или 20%, што вас чини неподобним за зајам стамбеног капитала или ХЕЛОЦ. Чак и ако добијете ХЕЛОЦ пре него што се то деси, зајмодавац би могао касније да смањи ваш кредитни лимит како би га вратио у складу са вредношћу вашег дома.

Током најтоплијег периода стамбеног бума из ере пандемије, када су цене расле више од 15% годишње, мало купаца је било забринуто да ће вредност кућа на крају пасти. Ту бујну, конкурентску непажњу сада је заменио опрез - оно што економиста за становање Али Волф назива ФОБАТТ, или страх од куповине на врху.

Још од НердВаллет-а

Холден Луис пише за НердВаллет. Емаил: [емаил заштићен]. Твиттер: @ХолденЛ.