Сањам? Модел поверења за земљиште у заједници могао би да буде део стамбеног решења

Уопштено говорећи, стамбена политика мора да се концентрише на омогућавање производње стамбеног простора за профит да задовољи што је могуће већу потражњу. Затим, за оне нивое прихода који још увек сматрају да не могу да управљају трошковима становања заједно са осталим трошковима живота, најбоље решење су директне новчане субвенције за разлику између нормативног стандарда за кирију, 30% бруто месечног прихода и стварних трошкова. . Шта је са власништвом над кућом? Постоји ли модел који може да реши проблем људи који раде, али и даље не могу да управљају учешћем или месечном отплатом хипотеке? Опрезно сам оптимиста да би свеобухватна и тржишно вођена стамбена политика могла укључити модел повереништва у заједници (ЦЛТ), механизам обезбеђивања земљишта у поверењу, затим субвенционисање власништва над кућом на повереничком земљишту.

Модел Цоммунити Ланд Труст (ЦЛТ). је иновативна стратегија за хватање вредности земљишта и становања и стављање на располагање радничким породицама са ниским и умереним приходима. Куповином земљишта, ЦЛТ-ови могу пружити прилику за куповину станова испод тржишне цене у замену за остваривање мањег приноса од вредности куће. Власник куће потписује дугорочни закуп са ЦЛТ-ом који наставља да поседује земљиште уз побољшање куће у власништву породице. ЦЛТ модел има ефекат уклањања вредности куће са тржишта, омогућавајући да цене одреде за куповину породицама са приходима домаћинства од 50 до 80 процената средњег прихода подручја (АМИ). Када се кућа прода, закуп ограничава хватање вредности продаје, преносећи уштеђевину на следећу породицу.

Постоје вишеструке предности ЦЛТ становања за породице и ширу стамбену економију.

• Могућност власништва за људе који раде, али зарађују мање – Људи могу годинама да раде да би стекли финансијски замах за куповину куће, а да и даље не буду у недостатку; ЦЛТ-ови помажу да се додатно подстакне власништво.
• Кредит за изградњу – Кредит је и даље важно мерило финансијске оштрине; ЦЛТ-ови могу помоћи домаћинству да изгради и прошири могућност мудрог задуживања.
• Стабилност – Поседовање куће може омогућити деци да похађају исте школе кроз дипломирање и подстакне ангажовање и укључивање у заједницу.
• Предност повећања капитала имовине – Како се њихова кућна имовина временом повећава, породице могу да ухвате ту вредност за будућност.
• Спречава шпекулативне притиске на власнике – Када ЦЛТ кућа није на тржишту, нема притиска да се прода када се вредност имовине повећа.
• Док је повраћај улагања ограничен, они стварају генерацијско богатство – Иако су користи од продаје ограничене, постоји подстицај за породицу да добро управља својом инвестицијом до краја кредита или продаје.
• Омогућава породицама са ограниченим приходима прилику да штеде – Када су трошкови становања мањи, породица може да прикупи уштеде за друге намене, укључујући бригу о деци, образовање и изградњу новчаних резерви.

Корист за шире за привреду је да породице које би иначе остале у јефтинијим вишепородичним јединицама могу да пређу у власништво, ослобађајући те јединице за друге породице. Постоји потенцијал да ЦЛТ-ови помогну у изградњи стамбених лествица, можда почевши од ваучера и директног помоћи, до јединице за изнајмљивање и на крају власништва. Власништво преко ЦЛТ-а омогућава породицама да више улажу у своје локално суседство и заједнице, и да те заједнице и суседства улажу у њих. Могућност поседовања куће створена моделом ЦЛТ може омогућити породицама да пусте корене и постану утицајни економски и политички.

А овај модел може олакшати и вишепородично становање. у Сијетлу, Хоместеад Цоммунити Ланд Труст гради 38 етажних јединица на две различите локације, једна поклоњена, а друга на вишку градског земљишта. Модел власништва је исти као и једнопородичне куће. На неки начин, кондоминијуми су најлогичнија употреба модела јер су станови са тржишном стопом уграђени у имовину која се обично држи. Донација вишка градског земљишта је посебно важна јер је то уобичајено широм земље; градови и друге локалне самоуправе често имају делове земљишта који се не могу користити за првобитну намену, али би се могли активирати као стамбени објекти.

Постоје и друге могућности за примену ЦЛТ модела. Многе заједнице дозвољавају викендице у дворишту, поделе и стамбене просторе „недостајуће средње” и могућности за проширење понуде станова за изнајмљивање уз додатну густину. Проблем са овом либерализацијом зонирања је недостатак финансирања за већину породица да искористе предности повећане густине у једнопородичним насељима. ЦЛТ би могао купити подељену парцелу, изградити две куће на њој и продати куће по нижој цени. Ово би користило првобитном власнику куће и створило два нова власника куће на некадашњој једној парцели. Калифорнија је недавно усвојила закон то неће резултирати великом густином у зонама за једну породицу, али ЦЛТ модел би могао помоћи у постизању тог циља.

Већина породица, посебно породица које можда поседују кућу, али још увек плаћају хипотеку, једноставно немају новца за овакав грађевински пројекат. Банке су биле крхке када су у питању финансирање ових пројеката само нудећи кредитне линије Хоме Екуити (ХЕЛОЦ), инструмент који је застрашујући и често неизводљив за породице. Фондови за земљиште у заједници могли би да разбију овај ћорсокак са тестираним моделом финансирања.

Неки заступници су позвали политике на подршку закупац стицање имовине под закуп. Опет, овде је проблем финансирање. На пример, где станари у малопродајној имовини којој је потребно одржавање и која се суочава са продајом на чекању добијају готовину за куповину своје зграде или куће за изнајмљивање? Већина креатора политике позитивно гледа на ЦЛТ модел, а коришћење предности овог модела за решавање неких од ових изазова је занимљива прилика.

Једна идеја би могла бити куповина мале некретнине на нижем тржишту, а затим кориштење ЦЛТ модела за стварање станова по сниженој цијени које би постојећи закупци могли купити уз повољно финансирање док ЦЛТ посједује земљиште и даје у закуп Удружењу власника кућа . Ово би омогућило закупцима да остану на месту, а да им омогући пут до власништва.

У чему је квака са ЦЛТ-овима? Још увек размишљам о томе. Али земљи би било далеко боље када би долари субвенција ишли на куповину земљишта за ЦЛТ-е него скупи пројекти кредита за порез на стамбене објекте (ЛИХТЦ) који сада расту у 1 милион долара по јединици за изнајмљивање. Замислите да сав тај новац доводи људе на одрживи пут ка власништву. Има ли проблема са власништвом? Да и Расправљао сам о томе.

Али ЦЛТ је другачији. Модел омогућава људима који раде и који се боре прилику да купе постојеће стамбено тржиште на финансијски одржив начин. Можда би се идеја могла искористити за прелазак изнајмљивача у непрофитним јединицама за изнајмљивање ЛИХТЦ-а у власништво. Видећемо. Оно што ми се свиђа је идеја да ЦЛТ трчи ка стварности понуде и потражње, а не од ње; модел признаје спекулације са земљиштем и не жали се на њих, већ уместо тога ствара сигурну луку од тога и ствара пут за људе са мање новца. Сигуран сам да ћу пронаћи фаталну ману, али док то не учиним, славићу модел као још један позитиван корак за становање.