Да ли смо на путу ка још једном краху стамбеног тржишта?

Кључне Такеаваис

• Многи лидери у индустрији, укључујући Голдман Сацхс, променили су своја предвиђања за тржиште некретнина од ране јесени 2022.
• Иако су стопе на хипотеке пале у последњих неколико недеља, оне вероватно нису довољно ниске да утичу на потражњу на тржишту некретнина.
• Недостатак приступачног стамбеног простора у САД вероватно неће олакшати јер градитељи успоравају нову изградњу због ниске потражње.

Од почетка пандемије, цене станова су порасле, несташице станова су порасле, а каматне стопе су порасле. Неке промене су биле сврсисходне, попут подизања стопа Фед-а у борби против инфлаторних цена. Други су били изван домена предвидљивости.

Чак су и стручњаци у овој области променили своја предвиђања тржишта некретнина у последњих неколико месеци. Ово није изненађујуће, јер бројке пред нама делују контрадикторно. Хипотекарне каматне стопе су у паду иако Фед повећава стопе, а градитељи кућа успоравају свој темпо упркос недостатку станова.

Иако је све помало хаотично, постоје нека основна објашњења. Непосредна будућност можда неће бити тако ружичаста.

Каматне стопе на хипотеке падају

Од почетка месеца видимо једну чудну појаву. Док Федералне резерве настављају да подижу стопе, камате стопе на хипотеке су пале.

Ово би могло бити делимично због потражње. Цене станова остају тврдоглаво високе, а каматне стопе су нагло порасле са просечних око 3% на почетку године до преко 7% у октобру.

Ове околности су довеле до мањег броја купаца на тржишту јер је проналажење приступачне куће постало све изазовније.

Осим потражње, хипотекарни кредитори такође морају да брину о тржишту обвезница. Хипотеке се често препакују у хартије од вредности обезбеђене хипотеком на тржишту обвезница. Инвеститори обично траже ове хартије од вредности како би надмашили и принос на десетогодишње трезорске обвезнице и инфлацију.

Хипотекарне стопе су генерално за око 1.8 процентних поена више од приноса на 10-годишње трезорске обвезнице. У 2022. су се попели до три процентна поена више због фактора као што су инфлација и одлука Фед-а да више не купује ове хартије од вредности.

Оно што видимо је вероватно корекција индустрије да би се објаснио овај јаз.

Иако су стопе пале, оне се нису довољно охладиле да натерају купце да се врате на тржиште. На почетку године могли сте да нађете хипотеку која нуди камату од 3% на 30-годишњу фиксну хипотеку. Чак и данашња 'нижа' стопа је и даље невероватних 6.87% од 23. новембра 2022.

ТрикО К.аи-јевом комплету за инфлацију | К.аи – Форбес компанија

Цене ће вероватно пасти пре него што се изједначе

У октобру 2022. Голдман Сацхс је предвидео 5% до 10% пад вредности куће између сада и марта 2024. Предвиђа се ово смањење јер нема довољно приступачних домова. То значи да их не може купити толико много људи, посебно са тако високим каматама.

Међутим, ово је било нагло одступање од његових предвиђања из септембра 2022 цене станова би остале стабилне у наредних 12 месеци, можда уз неке регионалне падове који би се изједначили.

Важно је запамтити да било каква предвиђања, чак и предвиђања лидера индустрије, нису увек тачни прикази будућности. Толико тога се може догодити да промени исход, понекад у току једног месеца.

Чак и ако дође до пада цена од 5% до 10%, вредности кућа би остале изнад вредности пре пандемије на већини тржишта, наводи Голдман Сацхс. Иако би неки могли пожалити због времена куповине, ове пројекције не би нужно указивале на деложације као што смо видели током 2008 рецесија.

После марта 2024. године, модел Голдман Сакса поново расте одмеренијим темпом до јануара 2026. године. Постоји неколико фактора на америчком стамбеном тржишту који задржавају мрачнију перспективу.

Недостатак станова ће вероватно играти велику улогу у ценама кућа

Америка је имала и имала је проблем недостатка станова. Чак иу 2019. недостајало је 3.8 милиона станова доступних за продају или изнајмљивање. Пандемија је погоршала ове проблеме.

Прво, због недостатка прихода на почетку пандемије, многи људи су изгубили своје домове. Иако је постојао мораторијум на исељење, није сва имовина квалификована.

Осим тога, пошто је мораторијум трајао тако дуго, многи власници маме и тате више нису могли да приуште сопствене хипотеке. Ови станодавци такође нису могли да иселе, па су многи одлучили да продају своју имовину боље финансираним корпоративним станодавцима. Једном продат, закупац би могао бити приморан.

Упркос томе што имају боље ресурсе, мање је вероватно да ће корпоративни станодавци опраштати када су у питању деложације или касне историје закупнине. Такође је већа вероватноћа да ће повећати закупнине како би максимизирали профит у свим тржишним условима, чинећи становање још мање приступачним.

Нажалост, то значи да многи људи који су изгубили своје домове током пандемије још увек не могу да нађу приступачно место за живот.

Како су цене кућа расле током пандемије, све више потенцијалних власника кућа који су били у бољем финансијском положају добили су цену са тржишта и одлучили да наставе са изнајмљивањем. Ово додатно отежава проблем недостатка стамбеног простора јер све мање људи напушта тржиште изнајмљивања.

Поред ових проблема, проблеми у ланцу снабдевања изазвали су велико успоравање нових верзија током пандемије. Недостатак радне снаге додатно је погоршао проблем. Осим тога, нисмо кренули са доброг места у 2019.

Решења за проблем недостатка станова су различита и регионално специфична. Не постоји једно решење за све. Пошто ће вероватно и даље бити проблем, вероватно ће и даље бити већа потражња него понуда. Ово би могло помоћи у ублажавању било каквог потенцијалног слободног пада вредности куће.

Нове градње успоравају, што утиче на будућу понуду

У октобру 2022. године нове грађевинске дозволе смањене су за 2.4% у односу на септембар и 10.1% у односу на исти период прошле године. Остала успоравања у индустрији изградње кућа су:

• Почетак нових стамбених јединица био је мањи за 4.2% у односу на претходни месец.
• Почетак нових стамбених јединица пао је за 8.8% у односу на претходну годину.
• Завршетак кућа опао је за 6.4% у односу на претходни месец.

Завршени радови на новим кућама порасли су за 6.6% у односу на претходну годину, можда делом зато што је поплава грађевинских материјала на коју су очекивали мајстори коначно успела да се извуче из ланца снабдевања уз подршку крајем лета.

Пошто је продаја кућа опала од пролећа, многи градитељи кућа не планирају да одрже свој темпо. То значи да бисмо разумно могли очекивати да ће се недостатак стамбеног простора додатно погоршати у будућности.

Закључак

Оно што видимо на тржишту некретнина није нормално. Не можемо са сигурношћу предвидети будућност, али можемо пратити трендове и све доступне податке. Оно што ће доћи могла би бити још једна рецесија, текући геополитички сукоби доприносе проблемима у ланцу снабдевања. Или би то могао бити безболан опоравак од овог периода инфлације. Било који исход ће утицати на стамбено тржиште и ваш портфолио.

Да бисте заштитили своје опкладе у овим неизвесним временима, посебно за све потенцијалне купце станова који чекају на тржишту, а који морају да остану ликвидни, К.аи има Инфлатион Кит који штити ваш портфолио стратешким финансијским хеџингом. Можете додатно заштитити своје инвестиције користећи нашу Заштита портфеља одлика.