Како цене кућа падају, западна обала је најизложенија, југоисточна види боље трендове

Цене кућа су пале за 0.8% на месечном нивоу за септембар на десезонираној основи према Цасе-Схиллер индексу цена кућа. Ово означава трећи узастопни месец пада цена кућа јер су хипотеке нагло порасле 2022., смањујући приступачност стамбеног простора у поређењу са претходним годинама и повећавајући ризик од стамбена рецесија.

Међутим, упркос сталном паду цена, регионална слика показује значајне варијације. Сан Франциско је можда први велики град у САД који ће приметити годишњи пад цена кућа у наредним месецима према подацима Цасе-Схиллер, али насупрот томе, иако нису имуни на пад цена, Мајами и Тампа и даље бележе годишњи раст цена од преко 20%.

Више стопе

Један од покретача недавног пада цена кућа је нагло повећање каматних стопа америчких Федералних резерви, које су порасле са нуле на скоро 4% у 2022., уз очекивано још једно повећање када се Фед састане у децембру.

Ово повећање стопа је сходно томе повећало трошкове хипотеке, јер хипотека на 30 година сада износи нешто мање од 7%, што је више од око 3% раније у години. Пошто многи купци финансирају куповину куће хипотеком, овај повећани трошак је смањио приступачност становања. Необично је, историјски гледано, да се трошкови хипотеке ефективно удвоструче за мање од годину дана. Оштри скокови хипотекарних стопа често су лош знак за тржиште некретнина.

За многе одлучујући фактор при куповини куће није њена апсолутна цена, већ величина хипотеке којом могу удобно да управљају. Како стопе на хипотеке расту, тако је просечан купац приморан да купи јефтинију кућу са истим плаћањем хипотеке у доларима.

Регионалне разлике

Постоје јасне регионалне разлике у подацима. Југоисток, укључујући Тампу, Шарлот, Атланту и Мајами, остаје релативно снажан са ценама које су порасле за око 20% на годишњем нивоу упркос недавним падом.

Насупрот томе, западна обала је спорија. Сан Франциско би могло бити прво тржиште на којем је дошло до пада цена на годишњем нивоу, ако се трендови наставе, са растом од само 2.3% на годишњем нивоу. Поред тога, Портланд, Сијетл и Сан Дијего и Лос Анђелес не заостају много са годишњом добити која је константно испод 10% на сваком од ових западних тржишта трошкова.

Приступачност становања

Један покретач ових регионалних разлика може бити приступачност становања. Федералне резерве Атланте прате доступност станова на националном и регионалном нивоу. Сан Франциско, које је најближе главно тржиште за апсолутни пад вредности, такође је једно од најнеприступачнијих области метроа у анализи Атланта Фед-а. То важи и за већи део западне обале. Овде је приступачност веома ниска, у поређењу са другим регионима земље и историјским подацима.

Насупрот томе, они метрои који и даље биљеже прилично снажан раст цијена из године у годину такође имају више бодова на индексима приступачности Фед-а. Ови метрои укључују већи део Флориде и Шарлота.

Ово су области у којима се још увек бележи релативно снажан раст цена из године у годину, чак и ако је недавно тржиште било мекано. Ове области се и даље сматрају нешто скупим у анализи Атланта Фед-а. Без обзира на то, приступачност је овде боља него на већем делу западне обале.

Дакле, како тржиште некретнина показује знаке слабости, можда ће западна обала бити највише погођена. То почињемо да увиђамо у подацима, а приступачност је посебно ниска на западној обали. Насупрот томе, друге области у земљи, као што је југоисток, иако нису имуне на мекше стамбено тржиште, могу проћи боље ако је приступачност стамбеног простора било који водич.