Како цене кућа почињу да опадају, колико би то могло бити лоше?

Данас на тржишту некретнина не недостаје песимизма. Цене кућа у САД пале су од јуна. Међутим, цене су генерално порасле из године у годину, а тржиште је сезонско са ценама и активностима обично вишим током лета и нижим зими.

Приступачност је на веома ниском нивоу, посебно на западној обали. Још увек нисмо видели већи пад цена кућа, али постоји бојазан да би то могло доћи.

Приступачност становања

Постоје разлози за забринутост због тржишта некретнина у САД. Драматични скок америчких каматних стопа у 2022. погоршава доступност станова. Прошле године је било могуће добити хипотеку на 30 година за око 3%, сада иста хипотека кошта скоро 7%. Видимо највише стопе на хипотеке у више од једне деценије.

Чак и поред недавних трендова, цене кућа су последњих година расле много брже од прихода, а сада расту и трошкови хипотека. То значи да просечна породица која данас купује кућу троши много више свог буџета на трошкове становања када узмете у обзир тренутне хипотекарне стопе. Овај тренд варира у зависности од региона. Куће су много мање приступачне на западној обали, али приступачност је далеко мањи проблем на Средњем западу.

сезонски

Како идемо ка зими, типично је очекивати мекше тржиште некретнина засновано на сезонским обрасцима. Цене кућа обично достижу врхунац у јуну током године, а затим се враћају током зимских месеци. То је оно што смо до сада видели и 2022. године. Можда оно што тренутно видимо није ништа друго до сезонски тренд.

Међутим, многи коментатори индустрије су скептични. На пример, Фанние Мае прати расположење становања и само 19% људи верује да је сада добар тренутак за куповину куће, а већина мисли да је сада добро време за продају. То су историјски мали бројеви. То врло мало оптимизма у вези са стамбеним тржиштем САД.

Шта даље?

Важно је напоменути да тренутно нисмо ни близу било каквој стамбеној кризи. На пример, Зиллов подаци има цене кућа које су порасле за 13% у односу на исти период прошле године за септембар 2022. Цене кућа су пале из месеца у месец, али остају горе у односу на претходну годину. 2022. тешко да је лоша година за становање у овом тренутку, посебно у поређењу са начином на који се тргује на тржишту акција и обвезница.

Неколико ствари би могло да промени слику тржишта некретнина.

Ниже стопе?

Први су каматне стопе, које су агресивно порасле 2022. Ако би се стопе вратиле, онда би се приступачност побољшала. Тренутно се не очекује да ће Фед нагло снизити стопе, али би могао барем зауставити повећање каматних стопа 2023.. рецесија може довести до тога да Фед снизи стопе, посебно ако се инфлација стави под контролу. Ниже каматне стопе би побољшале приступачност становања, кроз смањене трошкове хипотеке, и створиле мање отпора на тржишту некретнина.

Затварање јаза у приступачности

Очигледно, права забринутост је да су падајуће цене кућа потребне да би се премостио јаз у приступачности. На Процена Федералних резерви Атланте, приступачност становања тренутно изгледа слично као пре стамбене кризе 2007-8. То је забрињавајуће јер је било потребно око 20% пада цена кућа да се затвори јаз у приступачности током тог периода, а цене су још увек биле меке неколико година након тога.

Лако је схватити зашто постоји забринутост за тржиште некретнина, посебно на западној обали. Приступачност стамбеног простора је на веома ниском нивоу, делом вођена недавним порастом трошкова хипотека.

Могуће је да су опадајуће цене кућа потребне да би се затворио јаз у приступачности. Међутим, ако је Фед смањио стопе и амерички приходи наставе да расту током наредних година, то би такође могло донекле помоћи у решавању тренутних проблема приступачности које САД виде. Ипак, треба да приметимо да су цене кућа за 2022. генерално и даље у порасту из године у годину и да су питања приступачности станова далеко акутнија на западној обали него на националном нивоу.