Избегавање великог пореза на добит од некретнина

Поседовање некретнина је велики сан за многе инвеститоре. Али то је огромна инвестиција - она ​​која може бити прилично уносна. Продаја некретнине за изнајмљивање за огроман профит може бити остварење сна. Ипак, да бисте максимизирали профит од такве продаје, морате минимизирати порезе на њу. Продаја на рате је једна стратегија. Не брините: ово је Служба унутрашњих прихода (ИРС) одобрено.

Велика исплата је једнака великом пореском рачуну

Хајде да погледамо уобичајену ситуацију:

Хал Боокман је погледао понуду купца за своју кућу за изнајмљивање и није могао да верује у број који је видео. Вредност његове имовине је значајно порасла за само пет година. Међутим, када је Хал радосно рекао своје порески САВЕТНИК о продаји саветник је био опрезан: Узимајући приход као а паушал плаћање не би било у Халовом најбољем интересу из пореске перспективе.

Ако Хал пријави цео приход од продаје исте године када прода имовину, он плаћа 25% на део добити који одговара било којој амортизациони одбици претходно је преузео имовину под закуп.

Сваки добитак након поврата амортизације опорезује се по стопи од 15% за пореске обвезнике са опорезивим приходом између 41,676 и 459,750 долара ако су самци, или 83,351 и 517,200 долара ако су у браку који заједно поднесу пријаву 2022. Ови износи се повећавају на 44,625 и 492,300 долара за самце, као и на 89,250 и 553,850 долара за брачне парове који заједнички поднесу пријаве 2023. Порески обвезници са приходима изнад ових прагова опорезују се по 20%

Хал пита свог пореског саветника да ли може нешто да уради да смањи своје опорезиви приход за годину. Саветник зна само алат који треба да користи: уговор о продаји на рате.

Шта је продаја на рате?

An продаја на рате се дефинише као продаја имовине у којој се најмање једно плаћање не изврши до истека пореске године продаје.

Пореска управа дозвољава пореским обвезницима да одложе део добити од продаје инвестиционе имовине уговором о продаји на рате. Овај аранжман дозвољава продавцима да пријаве а пропорционално део њиховог капитални добици током неколико година.

Продавцу није дозвољено да користи метод продаје на рате када пријави губитак.

Како функционише метода продаје на рате

Декларисање добити по основу продаје на рате је теоретски једноставно. Опорезивање продаје на рате одражава опорезивање ануитети, у којој се пропорционални део сваке уплате сматра повратом главнице.

Једини услов је да се некретнина која се продаје не може јавно трговати безбедност или део редовног инвентара фирме, а порески обвезник не може бити а трговац продате имовине (са изузетком одређених дилера на тајм шере који бирају наплату посебне камате по методу продаје на рате).

Пријављивање прихода од продаје на рате

Приходи од продаје на рате могу се поделити у три одвојене категорије: капитални добитак, камата, и главни. Сваки од њих се посебно третира на Образац КСНУМКС.

Укупан профит проценат се затим користи за израчунавање прихода од продаје на рате за дату пореску годину.

Капитални добитак

У горњем примеру, Хал мора да пријави добит сваке године као дугорочну или краткорочну, у зависности од тога која је била у години продаје. Дугорочни добици опорезују се по нижој стопи, док краткорочне добити опорезују се као обични приход.

Пошто је Хал кућу држао пет година, добитак би у овом случају био дугорочан.

Да је добит била краткорочна, Хал би ипак могао да буде опорезован на приход на рате по нижој стопи него што би имао да је морао да пријави паушални добитак. То је зато што се краткорочни добици опорезују као обичан приход, на врху пореског обвезника најнижа пореска стопа.

Ако га пропорционални добитак не гурне у следећи порески разред, ова стопа може бити нижа. Добит од продаје на рате се пријављује пореској управи Образац КСНУМКС а затим однесен на Прилог Д. на обрасцу 1040.

Интерес

Порески обвезници са приходима од продаје на рате такође морају пријавити камату наплаћену купцу, која се опорезује по уобичајеним стопама прихода.

Камата предвиђена купопродајним уговором се назива исказана камата. Ако је исказани интерес недовољан (или нула), део главни део продаје се мора поново окарактерисати као неисказано камата.

Главница

Пореска управа сматра да део сваке продаје на рате представља неопорезиву повраћај главнице. Овај износ се може одредити попуњавањем радног листа А на публикацији 537.

Главница (прилагођена основа) за потребе продаје на рате је укупан износ ваше стварне прилагођене основе у имовини плус сви трошкови продаје и повраћај амортизације.

У овом примеру, Хал има 200,000 долара као прилагођену основу у свом дому. Мора да дода 100,000 долара за поврат амортизације и 10,000 долара за трошкове продаје да би израчунао своју прилагођену основу за продају на рате. Ова цифра је 310,000 долара.

Проценат бруто добити

Да бисте израчунали проценат бруто добити, морате одузети прилагођену основу за продају на рате — 310,000 долара, у овом примеру — од продајне цене да бисте израчунали укупну добит. У овом примеру, укупан добитак је 90,000 УСД (400,000 – 310,000 УСД).

Затим поделите укупан добитак са продајном ценом, која у овом случају износи 22.5% (90,000 $ ÷ 400,000 $), и добићете проценат бруто добити.

На крају, да бисте израчунали опорезиву добит сваке године, помножите овај проценат са износом рате. Дакле, Халов опорезиви добитак сваке године сматра се 11,250 долара (50,000 долара к 22.5%).

Хипотеке и уговорна цена

Ако купац имовине претпоставља а хипотека или неку другу меница куповином се трошковна основа имовине мора умањити за износ хипотеке или записа. Да се ​​вратимо на наш пример, рецимо да Хал има хипотеку од 100,000 долара на имовину коју је продао.

Ако изнајмљивање некретнина да је Хал продао за 400,000 долара има хипотеку од 100,000 долара, уговорна цена је смањена на 300,000 долара (400,000 – 100,000 долара).

Ако износ хипотеке премашује укупно кориговану основицу имовине, разлика се мора исказати као уплата у првој години и за тај износ се увећава уговорна цена.

На пример, рецимо да Халова имовина има хипотеку од 250,000 долара. Поред плаћања на рате, Хал ће морати да пријави вишак плаћања од 50,000 долара (250,000 – 200,000 долара) током прве године.

Пример продаје на рате

Користећи пример одозго, хајде да видимо како би Хал могао да структурише своју продају на рате ако жели да одложи порези на капиталну добит на будућу годину.

Хал добија понуду од 400,000 долара за своју кућу за изнајмљивање. Купио је имање за 300,000 долара. Током година, узео је 100,000 долара амортизација одбици, чинећи своје прилагођена основа $ 200,000.

Дакле, Хал има 200,000 долара (400,000 – 200,000 долара) опорезивог добитка да пријави.

Халов саветник препоручује да свој приход од продаје подели на осам годишњих рата од по 50,000 долара уместо да декларише 400,000 долара у једној години. Све док се рате конструктивно примају сваке године, овај метод ће омогућити Халу да забележи профит, а самим тим и пропорционални део добити, током осам година.