Блацкстонеов дивовски фонд за некретнине суочава се са тестом

Блацкстоне (тицкер: БКС) описује Бреит као „платформу за некретнине институционалног квалитета која доноси приватне некретнине инвеститорима који су фокусирани на приходе“. Сада један од највећих америчких инвестиционих фондова за некретнине, Бреит поседује скоро 5,000 некретнина, углавном вишепородичних станова и складишта, као и имовину хотела/казина у Лас Вегасу, укључујући Беллагио и МГМ Гранд.

Иако се не тргује јавно, продају га велике брокерске фирме и финансијски саветници, уз релативно ниску минималну инвестицију од 2,500 долара. За само пет година, Бреит је постао уносан део Блацкстоне-ове водеће франшизе за некретнине, генеришући 1.8 милијарди долара накнада прошле године и милијарду долара у првих шест месеци 1.

Тај брзи раст могао би имати негативну страну. Недавно је постојала забринутост око изгледа Бреита, укључујући како се вреднује и да ли ће се откупи инвеститора повећати са ниских нивоа. Аналитичар БофА Сецуритиес Цраиг Сиегентхалер проценио је у јулу да су нето токови, или продаја без откупа, у суштини прешли у „исплату“ након прилива у просеку од 2 милијарде долара месечно у последњих 18 месеци.

Одговарајући на питања аналитичара о Бреит-у на конференцијском позиву о зарадама Блацкстоне-а у јулу, извршни директор Стивен Шварцман је рекао да Бреит и друге Блацкстоне понуде пружају „огромну вредност“ инвеститорима, „који га памте и цене фирму. То гради наш бренд. То нам помаже да прикупимо новац."

Недавно, међутим, чини се да су мучнији изгледи за Бреит и друге Блацкстоне малопродајне производе као што је Блацкстоне Привате Цредит Фунд. Блацкстоне акције, који кошта око 102 долара, пао је за 30% у односу на врхунац у новембру.

A Баррон је анализа Бреита сугерише да инвеститори треба да буду опрезни и да уместо тога размотре јавне фондове за улагања у некретнине, или РЕИТ, који изгледају привлачније. Бреит је ове године поскупео, док су јавни РЕИТ-ови смањени. Бреит има релативно високе накнаде, нуди ограничену ликвидност и има већу левериџ од упоредивих јавних предузећа.

Блацкстоне каже да је Бреит ценио ову годину јер су јаке финансијске перформансе више него надокнадиле утицај виших каматних стопа. У њему се каже да је Бреит "испоручио изузетне перформансе" за инвеститоре и да је "изузетно добро позициониран", с обзиром на његов фокус на станове и складишта.

Станови имају користи од двоцифреног повећања станарине, а потражња за складиштима је била јака. „Ово су најбоље основе које сам видео у ова два сектора у целој својој каријери“, рекао је председник Блацкстоне Џонатан Греј на недавном вебинару.

Накнаде Бреита су упоредиве са његовим приватним институционалним фондовима за некретнине, а Блацкстоне каже да је утицај Бреита скроман у односу на многе приватне фондове за некретнине.

Једна од Бреит-ових великих продајних тачака, дистрибутивни принос од отприлике 4%, је изнад просека РЕИТ-а од око 3%. Али дистрибуција није у потпуности зарађена на основу кључне мере тока готовине РЕИТ-а. Дистрибуцијски приноси се донекле разликују међу четири класе акција.

Бреит се разликује од јавних РЕИТ колега попут

Прологис

(ПЛД),

Средњоамеричке стамбене заједнице

(

МАА

), И

АвалонБаи заједнице

(АВБ), који се може купити и продати на јавним тржиштима. Бреит је једини купац његових акција и ограничава месечни откуп на 2% нето вредности имовине фонда и тромесечни откуп на 5%.

Бреит каже да треба сматрати да његове акције имају „ограничену ликвидност и понекад могу бити неликвидне“. Бреит је испунио све захтеве за откуп од свог оснивања. Са приливом који је износио око 35 милијарди долара у 18 месеци закључно са 30. јуном, фонд је почео да купује. На пример, Бреит и још један Блацкстоне фонд имају уговор од 13 милијарди долара за куповину један од највећих власника станова за студенте,

Америцан Цампус Цоммунитиес

(АЦЦ), чије се затварање очекује у наредних неколико дана.

Бреит-ов раст је вођен одличним избором портфеља и великим приносима. Скоро 80% њене имовине је у становима за изнајмљивање и индустријским објектима, укључујући складишта намењена електронској трговини, која су била два најјача сектора некретнина последњих година.

Укупни принос Бреита је у просеку износио 13.5% годишње од почетка, у поређењу са 7% за Вангуард Реал Естате (ВНК), фонд којим се тргује на берзи, чијим фондовима доминирају највећи јавни РЕИТ-ови. „Урадио је сјајан посао бирајући секторе“, каже Даве Брагг, аналитичар Греен Стреет-а, независне фирме за истраживање некретнина.

Вредност Бреита се ове године одржала усред пада на финансијским тржиштима иу јавном сектору РЕИТ-а. Укупан принос Бреита ове године до јуна износио је око 7%.

С друге стране, Вангуард ЕТФ је имао негативан укупан принос од 13% до краја јула, док су упоредиви јавни РЕИТ-ови као што су Прологис, АвалонБаи и

Цамден Проперти Труст

(ЦПТ) су попусти од 15% или више на основу укупног приноса. Бреит је претрпео само три месеца пада од свог оснивања у јануару 2017.

Бреит може расти, док упоредива јавна предузећа падају јер прати приватна тржишта некретнина, која могу да се крећу спорије од нестабилнијих јавних тржишта. Блацкстоне цени фонд месечно на основу његовог финансијског учинка и других фактора, укључујући промене каматних стопа.

Блацкстоне указује на снажан учинак Бреитовог портфеља – нето оперативни приход је порастао за 16% у првој половини 2022. – због позитивних приноса ове године. Јавни РЕИТ-и су такође пријавили добре резултате, али су њихове акције пале због виших каматних стопа и забринутости због рецесије.

„Када јавни РЕИТ-ови тргују са попустима на основну вредност њихове имовине, то је одлична прилика за куповину“, каже Брагг из Греен Стреет-а. „Не мислимо да би инвеститори требало да купују на приватним тржиштима када су прилике на јавном тржишту тако велике.

Он је израчунао да су велики јавни РЕИТ у просеку недавно трговали са око 15% попуста на њихову нето вредност имовине.

Као алтернативу Бреит-у, инвеститори би могли да размотре добро вођене јавне алтернативе као што је Прологис, водећи власник складишта, или вишепородичне РЕИТ-ове као што су АвалонБаи или Мид-Америца Апартмент Цоммунитиес. Баррон је недавно је позитивно писало о сектору РЕИТ станова.

Чини се да се захтеви инвеститора из Бреита за откуп повећавају. Сиегентхалерова анализа је показала да је продаја отприлике одговарала откупима. „С обзиром на то да је Бреит генерисао 9.8 милијарди долара прилива у првом кварталу 2022. (3 милијарде долара плус месечно), чињеница да су његови токови можда успорили до рентабилности била је изненађујућа и догодила се раније него што смо очекивали“, написао је он. Он ипак има оцену за куповину на Блацкстоне-у и очекује да ће се малопродајни токови у Бреит и друга возила поново убрзати током опоравка.

Блацкстоне је на свом недавном конференцијском позиву о зарадама навео да су инвеститори током другог квартала затражили откуп од 2.9 милијарди долара из својих малопродајних фондова, укључујући Бреит.

Блацкстоне каже да није забринут. „У овом периоду екстремне нестабилности тржишта, успоравање прикупљања средстава није изненађујуће, али Бреит нето токови су и даље позитивни на позадини снажног учинка“, кажу из компаније. Баррон је.

Упитан на јулском конференцијском позиву како ће се носити са периодом откупа ван граница откупа, Греј, који је изградио империју некретнина компаније, указао је на „значајну количину ликвидности“ у Бреиту. Сам Греј је недавно уложио 50 милиона долара у фонд.

Аналитичар Кеефе, Бруиетте & Воодс Роберт Лее написао је раније ове године да алтернативни менаџери желе да привуку „закључани капитал“ од појединачних инвеститора. Иако то није проблем када су времена добра, рекао је он, „постоји ризик да у време стреса појединачни инвеститори схвате да нису толико задовољни недостатком приступа свом капиталу.

Бреит наплаћује основну годишњу накнаду од 1.25% нето имовине и има подстицајну накнаду од 12.5% укупног годишњег приноса ако оствари принос од најмање 5%. Брагг процењује да су Бреит-ове накнаде два до три пута веће од јавних РЕИТ-а и фондова, у зависности од возила које је инвеститор изабрао.

Бреит је имао нето вредност имовине од 68 милијарди долара – што је еквивалентно тржишној вредности капитала – и укупну вредност укључујући дуг од 116 милијарди долара на крају јуна. Бреит израчунава свој коефицијент полуге на 42% — дуг подељен са укупном вредношћу. Упоредиви јавни РЕИТ-ови су отприлике половина тог нивоа. Фонд је имао 46 милијарди долара дуга на крају првог квартала, док је Прологис упоредиве величине имао 18 милијарди долара.

Ниједан јавни аналитичар РЕИТ-а не прати Бреита. Не издаје саопштења за вести о заради нити одржава кварталне конференцијске позиве. Пријављује кварталне 10-Кс и годишње 10-Кс, али су његови финансијски извештаји, као и они јавних РЕИТ-ова, сложени.

Инвеститори у РЕИТ-у гледају на нето приход, али се више фокусирају на друге мере као што су средства из пословања и средства доступна за дистрибуцију, која враћају значајне трошкове амортизације. Идеја је да је већина амортизације фантомски неготовински трошак пошто основна некретнина не опада у вредности.

Бреит, за разлику од већине великих јавних РЕИТ-а, пословао је у минусу на основу нето прихода. Изгубио је више од 800 милиона долара у свакој од последње две године на основу опште прихваћених рачуноводствених принципа или ГААП-а, и око 650 милиона долара у првих шест месеци 2022.

За 2021. израчунао је своја средства доступна за дистрибуцију на 1.3 милијарде долара, али то није покрило његову расподелу акционарима од 1.6 милијарди долара. Отприлике половина власника Бреита реинвестирала је своје дистрибуције прошле године, смањујући готовинске издатке.

Бреитова калкулација његових средстава доступних за дистрибуцију, финансијска мера која није ГААП, искључила је 1.8 милијарди долара накнада за управљање и подстицаја исплаћених Блацкстонеу 2021. Разлог је тај што су исплате извршене у акцијама Бреита, а не у готовини. Али накнаде су накнаде без обзира да ли се плаћају на залихама или у готовини. Бреит откупљује акције плаћене Блацкстонеу, што значи да Блацкстоне ефективно добија готовину. Бреит укључује накнаде за управљање и подстицаје као трошак у свом обрачуну свог ГААП нето прихода.

Бреит дистрибуција је скоро сав повратак капитала због губитака. Насупрот томе, већина великих РЕИТ-а исплаћује дивиденде барем делимично из нето прихода.

Блацкстоне каже да је нето приход Бреита смањен због већег трошка амортизације у односу на јавне РЕИТ-ове. Та висока депресијација резултира дистрибуцијом са повлашћеним порезом, што је од користи инвеститорима, каже се. Бреит каже да је у потпуности финансирао дистрибуцију из токова готовине из пословања, што је ГААП метрика која искључује накнаде за управљање и подстицаје, од свог почетка.

Током првих пет година, Бреит је постигао гол захваљујући паметним секторским алокацијама и растућем тржишту некретнина. Али уз високу цену и високе накнаде, могло би бити тешко да понови своје историјске приносе и победи јавне РЕИТ-ове. И тек треба да се тестира у одрживој економској кризи или периоду нето откупа.

Пишите Андрев Бари у [емаил заштићен]