Гради, душо, гради! У 2023. градови треба да подстакну нова становања

Стручњаци и прогностичари ће покушати да предвиде да ли ће и колико дуго америчка економија трпети инфлацију. Одговори на та питања ће такође утицати на њихову процену рецесије; да ли смо победили, да ли долази, и колико ће дубоко и дуго трајати? Када је у питању стамбена економија, листови чаја се тешко читају. Хипотекарне камате су порасле, као и кирије доприносећи укупној инфлацији. У међувремену, цене станова за једну породицу порасле су 2021. године, јер су радници на даљину искористили предност јефтиног новца и рада на даљину да подстакну куповну помаму на претходно успаваним тржиштима као што су Боисе и Боземан. Сада цене на тим тржиштима брзо падају. Шта то значи и како треба да реагују локалне самоуправе које регулишу стамбено збрињавање? У сваком сценарију, одговор је исти: подстакните више градње са мање прописа и више подстицаја.

Сећате се велике стамбене пропасти 2008. године? Производња стамбених јединица за једну породицу никада се није опоравила, или барем ниво производње стамбеног простора није достигао исте бројке. Поглед на дозволе за једну породицу од 2000. до данас показује нагли пад производње. Истина, подаци Банке федералних резерви Сент Луиса показују да је пад почео много пре краха, али без обзира на то, чак и уз велики бум куповине 2021. године, понуда није пратила потражњу, што значи веће цене.

Закупнине су биле нестабилне. Зумпер подаци за Бостон показују савршен пример како су закупнине падале током пандемије, а затим поново скочиле на нивое пре пандемије, а затим наставиле да расту.

Па, шта се даље дешава? Ево неколико сценарија.

Висока инфлација се наставља, Фед реагује агресивно, долази до рецесије

Најгори сценарио је да Фед не само да одузме будалу од пића за пунч, већ се појави са полицајцима да разбије забаву. У овом случају, производња станова пада на нулу са врло мало трансакција како новац постаје све скупљи и инвеститори траже друге инвестиције. Можда неће бити тако лоше као 2008, али резултат ће бити успорена или заустављена производња и стална потражња.

Инфлација попушта, ФЕД се повлачи, следи кратка и плитка рецесија

Чак иу овом сценарију, доћи ће до прегиба у цреву за производњу станова због недавног повећања каматних стопа. Вишепородични пројекти ће вероватно такође успорити; граде се и позајмљеним новцем. Како се облаци растају и сунце почне да сија, биће потребно време да се производња повећа, а пораст потражње ће бити дочекан са мањком понуде и вишим ценама крајем 2023.

Индикатори који заостају прецењују инфлацију, Фед се повлачи, нема инфлације или рецесија у 2023.

Државни индикатори увек стоје иза стварних економских дешавања. То је као да се метеоролог појави неколико дана након што торнадо уништи ваш дом и каже: „Званично је, вашу кућу је срушио торнадо. У дискусији у Тхе Рингер'с Обичан енглески подцаст, Марк Занди из Мооди'са објашњава овај феномен. „Када добијете повећање закупнине на тржишту, рецимо у фебруару, потребно је око шест месеци да се то преведе у оно што значи за инфлацију закупнина коју мери БЛС. Можда смо добро, само не знамо. Али новац и даље постаје све скупљи, а док се Фед повуче, и даље ћемо видети успоравање производње у стамбеним зградама.

Сада је време да се спречи следећа „стамбена криза“

У сваком од горе наведених сценарија, доћи ће до успоравања стамбене производње у различитим типологијама. Ако можемо нешто да научимо из 2008. године, требало би да пад инвестиција у нове стамбене објекте, ублажавање потражње за стамбеним зградама и успорена или заустављена производња стамбеног простора представљају сигнал: Гради, душо, гради! Програмери више мрзе ризик него што воле профит. У ствари, има смисла само да становање постане привлачно када цене порасту након великог пада. Тај празан простор који би могао да буде стамбени простор ће вероватно стајати мирно све док потражња не порасте, цене не порасту, а затим се надградња на њему рационализује трошак и ризик. Обично, када се стамбена привреда опорави, влада паника јер цене расту, а онда намећу правила и прописе да „фиксирају“ цене.

Ово можемо избећи када се стамбена економија стабилизује и опорави тако што ћемо сада деловати да елиминишемо све ствари које успоравају производњу. Затим, ако је инвеститор забринут да је изградња сада превише ризична, локална управа може да инвестира – да, стави новац на сто – да гради на том празном земљишту и субвенционише потенцијално високе стопе слободних радних места и губитке. Када се економија преокрене и потражња за стамбеним зградама се врати, тај цунами потражње биће испуњен обиљем стамбеног простора. Да ли је влада ковала сено 2009, 2010 и 2011, када је сунце није сијао, имали бисмо мање проблема са ценама станова када је то коначно било.