Вожња возом од 120 км између градова Луојанг и Џенгџоу је пример економске слабости и покварених снова. Са прозора пролазе једна за другом бескрајне, полусаграђене стамбене куле током целочасовног путовања. Чини се да су многе зграде близу завршетка; неки су готови и постали су домови за породице. Али много више су празни костури где је градња давно престала. Програмери су остали без готовине и више не могу да плаћају раднике и купују материјале. Пројекти су застали. Породице никада неће добити своје домове.
Вожња возом кроз срце Кине помаже да се објасни једна од највећих криза у земљи у последње време: губитак поверења јавности у владин економски модел. Деценијама је индустрија некретнина била симбол незаустављивог успона Кине. Приватни предузетници су зарадили огромна богатства. Просечни људи су били сведоци како њихова нето вредност расте док су се вредности куће утростручиле. Локалне власти су попуниле своје касе продајом огромних парцела земљишта инвеститорима. Запањујућих 70% богатства кинеског домаћинства сада је везано за некретнине.
Подривати поверење у овај модел значи пољуљати темеље кинеског чуда раста. Уз свеобухватне блокаде Цовид-19 и ударце на приватне предузетнике, ово се дешава на многим фронтовима. Али нигде то није јасније него у индустрији некретнина, која чини око 25% БДП-а. Почеци нових пројеката су у јулу пали за 45% у поређењу са прошлом годином, продаја кућа за 33%, а улагања у некретнине за 12%. Ефекти се шире кроз привреду, подједнако погађајући произвођаче намештаја и челичане. Удар на поверење долази у критичном тренутку за Си Ђинпинга, кинеског лидера, коме ће вероватно бити одобрен трећи мандат на партијском конгресу у октобру.
Оживљавање поверења у систем је кључно за господина Сија и Комунистичку партију. Ипак, одговор владе је био неуобичајено неповезан и спор, а званичници су изгледа били задивљени сложеношћу ситуације. Да би се повратила вера у стамбено тржиште, јавност треба да види како су заустављени пројекти завршени и цене расту. У међувремену, грађевинским фирмама и њиховим радницима треба надокнадити трошкове, а домаћим и страним инвеститорима вратити своје производе са фиксним приходом. И све то мора да се уради без поновног надувавања неодрживог дужничког балона у који је постало тржиште некретнина.
Линије у песку
Стамбена криза има два непосредна узрока. Први је владино сузбијање ексцеса у индустрији некретнина. Од августа 2020. званичници су ограничили однос обавеза и имовине, нето дуга и капитала и готовине према краткорочном дугу, у политици познатој као „три црвене линије“. Ово је приморало многе да зауставе неодрживо задуживање и продају имовину, озбиљно ограничавајући њихову способност да наставе да граде и продају нове пројекте.
Кинеска политика нулте ковида је други ударац. Централна влада је приморала десетине градова да закључавају становнике у својим домовима данима, а понекад и недељама, када се открију случајеви ковида. У време писања овог текста, мегаградови Ченгду и Шенжен су потпуно или делимично закључани. Гашења су спречила људе да гледају куће и купују. Оне су такође имале утицај на психу потрошача. Предузетници страхују од изненадног затварања својих предузећа. Запослени брину да ће бити отпуштени. Ова врста стрепње не подстиче куповину куће.
Резултат је крцкање. Кинески програмери се веома ослањају на продају домова много пре него што су изграђени, како би генерисали ликвидност. Прошле године су унапред продали 90% кућа. Али без приступа обвезницама и зајмовима, пошто банке смањују своју изложеност сектору некретнина, и са новом продајом која сада опада, природа тржишта некретнина слична Понзију дошла је до изражаја.
Евергранде, најзадуженији програмер на свету, у децембру је платио неплаћање обавеза. Покушај реструктурирања својих офшор дугова, замишљен као модел који треба следити, пропустио је рок до краја јула. Најмање 28 других компанија за некретнине пропустило је плаћање инвеститорима или је отишло у реструктурирање. Трговање акцијама 30 компанија које се налазе на берзи у Хонг Конгу, које по продаји чине 10% тржишта, је замрзнуто, наводи Гавекал, истраживачка фирма. Почетком августа половина кинеских програмера на листи трговала је са односом цене и зараде мањим од 0.5, на нивоу на којем је Евергранде трговао четири месеца пре него што је банкротирао, примећује Сонг Хоузе из МацроПола, истраживачког центра у Чикагу.
Фирме које су пре само неколико месеци сматране сигурним опкладама сада се боре. Узмите Цоунтри Гарден, највећег кинеског произвођача по продаји. Раније ове године већина аналитичара је одбацила забринутост да ће бити под притиском. Инвеститори су наставили да купују њене обвезнице. Али 30. августа Цоунтри Гарден је открио да је профит за прву половину године пао за скоро 100%. Тржиште некретнина је „брзо клизило у тешку депресију“, напомиње у својој заради. Напрезање Цоунтри Гардена указује на то да проблеми више нису специфични за одређене програмере. Цела индустрија је у опасности.
Потенцијални купци кућа су испали са тржишта. Међутим, много више забрињавају милиони људи који чекају, често годинама, на домове за које су већ платили. Само 60% домова који су претходно продати између 2013. и 2020. је испоручено.
Господин Лиу, који је тражио да га се зове по презимену, купио је стан у Џенгџоуу 2014. године, уплативши почетних 250,000 јуана (40,000 долара). Дом је требало да буде завршен 2017. Али тај дан никада није дошао. Уместо тога, изнајмио је стан, пре него што је на крају купио још један у старој згради без лифта. Тешко да је то живот који је за себе замислио. Господин Лиу никада није почео да отплаћује хипотеку и водио је бесконачне разговоре са инвеститором о поврату предујма. „Нема користи“, каже он.
Аналитичари су годинама били свесни ових проблема, али су веровали да кинеске власти неће дозволити оштећеним купцима да протестују. У извештају који је пре две године објавила пвц, рачуноводствена фирма, наводи се да чак и када изградња стамбених пројеката стане, „стотине или хиљаде некоординисаних домаћинстава обично имају мало могућности да утичу на ствари“.
Ова рачуница је окренута наопачке. Мали, али утицајни покрет за прикупљање и објављивање података о одбијању плаћања хипотека изненадио је власти. 12. јула анонимни волонтери почели су да деле податке о бојкотима хипотека на друштвеним мрежама. До сада је идентификовано око 350; аналитичари верују да је ово вероватно делић правог броја. Државни цензори су дали све од себе да уклоне референце на експлозивне информације, али се чини да се сазнање о протестима ипак проширило. Како то буде, други ће бити убеђени да одложе куповину или зауставе исплату хипотеке.
Инвеститори и потенцијални купци кућа сада са нелагодом посматрају како држава спаја свој одговор, како на централном тако и на локалном нивоу. Више од једне деценије кинески градови су имали дугу листу правила и подстицаја за фино подешавање локалних тржишта некретнина, обично да би се смањиле шпекулације и смириле брзе порасте цена. То укључује контролу приступа хипотекама, као и ограничења о томе ко може купити куће и колико може купити.
Градови сада попуштају ова правила. У периоду између маја и јула општинске владе најавиле су 304 појединачне мере за враћање поверења, наводи цицц, кинеска инвестициона банка. Џенгџоу, у центру хипотекарних протеста, био је рани покретач. У марту је најавио 18 акција у нади да ће подстаћи потражњу. То су укључивале мере које ће олакшати добијање хипотека и омогућити породицама са старијим члановима да купе станове ако се преселе у град.
Ови сигнали купцима привукли су велику пажњу — не зато што су оживјели потражњу, већ зато што изгледа да су у супротности са политиком централне владе. На видео снимку који је у августу навелико кружио кинеским друштвеним медијима, виђен је шеф локалне Комунистичке партије у провинцији Хунан како позива људе да купе што је могуће више домова: „Да ли сте купили трећи? Онда купите четврти.” Порука се коси са оном од самог господина Сија, који је упозорио да су „куће за живот“, а свакако не за шпекулативне инвестиције.
Локалне самоуправе су такође охрабрени од стране регулатора и званичника да створе фондове за спасавање за инвестирање у недовршене стамбене пројекте и на крају да помогну испоруку домова фрустрираним купцима. Џенгџоу је за ту сврху издвојио 80 милијарди јуана (12 милијарди долара). Сматра се да ће локални фондови боље одговарати условима на терену.
Џенгџоу експериментише са можда најагресивнијим локалним планом до сада. Градска влада је издала директиву инвеститорима у којој се каже да сва заустављена градња мора поново да почне до 6. октобра. Несолвентне компаније које то не могу да ураде морају да поднесу захтев за реструктурирање како би довеле нове инвестиције, а такође и да отплате све уплате које су извршили купци кућа као што је господин Лиу. Ако то не урадите, програмере би могли да подвргну истрази због проневере и других озбиљних злочина.
Са своје стране, креатори политике су више пута смањивали стопе на хипотеке од средине маја. Да би гарантовала снабдевање кућама, централна влада је преузела да у потпуности гарантује издавање нових обвезница од стране неких приватних инвеститора, ефективно пребацујући ризик на државу. Лонгфор, фирма за некретнине која се бори, 1.5. августа је платила обвезницу од 3.3 милијарди јуана по купонској стопи од 26%, што је далеко испод тржишне цене. Ово је било могуће само зато што је обвезницу у потпуности преузела државна агенција Цхина Бонд Инсуранце. Планирано је више таквих емисија како би се испоручила ликвидност програмерима за које влада сматра да су квалитетнији. То је почетак програма за бирање победника.
Још један део државне подршке долази у виду директне ликвидности. Централна банка и министарство финансија саопштили су 22. августа да ће подржати специјалне кредите од државних банака које се могу обезбедити за завршетак унапред продатих домова. Величина програма није откривена, али Блоомберг, новинска служба, известила је да ће бити доступно 200 милијарди јуана.
Оваква јавна потрошња је мач са две оштрице. С једне стране, то ће помоћи да се куће испоруче законитим власницима и поново отпочне отплата хипотека, чиме ће се смањити притисак на банке. Али у исто време новац попуњава рупу коју су створила лоша локална управа и сумњиви инвеститори. „То једноставно представља новац који се не може потрошити на подстицаје на другом месту“, примећује Алекс Волф из банке ЈПМорган Цхасе.
Назад на плочи за цртање
Женгџоуови напори да подстакне нове купце од марта су пропали. Уместо тога, услови су наставили да се погоршавају, што сугерише да петљање у локалним политикама није довољно. Локални фондови за спасавање такође изгледају слабо. На папиру, неколико градова има позамашне лонце за трошење, али се ослањају на фирме које финансирају локалне власти које и саме немају новца. Аналитичари помно прате покушај Џенгџоуа да поново покрене сву изградњу у року од месец дана, али многи се питају да ли су средства потребна за тако брзо решење доступна. Мере би могле да изазову талас колапса међу мањим инвеститорима, изазивајући панику и финансијска превирања.
Инвеститори су полагали више наде у централну владу, али до сада њен одговор није био у складу са размерама кризе. Програм позајмљивања од 200 милијарди јуана може представљати само 10% онога што је потребно да се заврше сви недовршени домови у земљи. Стамбена имовина у вредности од око 5 милијарди долара је унапред продата од 2020. године, сматра господин Сонг из МацроПола, због чега је спас чак и малог дела тих домова невероватно скуп.
Централна влада има још полуга за повлачење. Лари Ху из Мацкуарие, инвестиционе банке, каже да се бројне мере могу применити. То укључује привремено ублажавање политике „три црвене линије“ или обећање да ће деловати као зајмодавац последње инстанце за све заустављене стамбене пројекте. Ово последње, иако је скупо, у потпуности је у оквиру финансијских могућности централне владе.
Дебата се сада не фокусира на то да ли централна влада може да поврати поверење, већ на то колико далеко је спремна да иде. Првобитни обрачун са левериџом имао је за циљ да казни компаније које су се превише задужиле. Већи пакет помоћи ће охрабрити више инвеститора да затраже помоћ у довршавању домова, гурајући владу да субвенционише још већи део сектора некретнина, пише Ален Фенг из родијума, истраживачке фирме: „Сасвим супротно од онога што је намеравано са ' три црвене линије'”.
Кампања против левериџа такође је имала за циљ да доведе сектор имовине у складу са потражњом у наредној деценији. Званичници су одавно признали да су инвеститори продавали превише кућа. Око 70 одсто продатих од 2018. купили су људи који су га већ поседовали, процењује ЈПМорган. Ограничавање нивоа дуга требало је да натера фирме да се прилагоде стварној тражњи.
Та потражња ће вероватно пасти како се раст становништва у Кини успорава. Продаја кућа достигла је 1.57 милијарди квадратних метара у 2021., што је више него двоструко више него 2007. Али Цхен Лонг из Пленума, друге истраживачке фирме, предвиђа да ће стварна годишња потражња пасти на 0.88 милијарди-1.36 милијарди квадратних метара у наредној деценији, јер демографска промена се заокупља и урбанизација се успорава. Поновно надувавање тржишта значи подупирање балона.
Владин балансни акт препун је ризика. Средином октобра одржаће се партијски конгрес пошто се велики градови закључавају. Бојкоти хипотекарних кредита ће се наставити, а можда и даље. Свеукупно поверење у кинеске економске темеље могло би да пређе границу преко које ће постати много теже опоравити се. Све ово значи да ће трећи мандат господина Сија почети у неповољним околностима.
© 2022 Тхе Ецономист Невспапер Лимитед. Сва права задржана.
Из Економиста, објављено под лиценцом. Оригинални садржај се може наћи на https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/09/12/chinas-ponzi-like-property-market-is-eroding-faith-in-the-state
Извор: хттпс://финанце.иахоо.цом/невс/цхина-понзи-проперти-маркет-еродинг-191632180.хтмл