Несрећа, олупина воза или апокалипса?

Ових дана готово свакодневно се појављују страшна упозорења о комерцијалним некретнинама. Док су канцеларијска тржишта под стресом због повећаног рада од куће, неки професионалци у области некретнина виде све више раздвојено тржиште, подељен на „имајуће и оне који немају“. Инвеститори, изнајмљивачи и градови – посебно они са старијим зградама које пропадају – мораће да обрате велику пажњу у наредним месецима да виде где ће пасти и колико лоше ствари могу постати.

Лако се проналазе драматичне негативне оцене комерцијалних некретнина. Тхе Сан Францисцо Стандард предвиђа „епски пад комерцијалних некретнина“ који се надвија над тим градом, упоређујући га са возом који се приближава са „градом, његовим буџетом и његовом способношћу да пружа услуге везане за пруге“. да се не надмаши, Блоомберг твеетед „рад на даљину убија тржиште комерцијалних некретнина на Менхетну“ са сличним проблемима који се протежу и на друге градове.

Али и тај језик бледи против чега Професор НИУ Арпит Гупта и његове колеге кажу, предвиђајући „апокалипсу канцеларијских некретнина“. Користећи податке Њујорка, они процењују „пад вредности канцеларија од 45% у 2020. и 39% на дужи рок, при чему последње представља одбитак вредности од 453 милијарде долара“, што би град могло гурнути у „фискалну петљу пропасти“. Слична штета могла би да погоди и друге градове, а тиме и националну економију.

Како онда да схватимо друге лоше — али не апокалиптичне — податке? ЦоммерциалЕдге'с месечни „Извештај Националне канцеларије“ за септембар утврдио је стагнирајућу просечну стопу листинга канцеларија, 38.70 долара по квадратном метру, „мање од 0.1% у односу на претходну годину“. Лоше, али не апокалиптично. И као Недавно сам приметио, неки градови, посебно у Сунбелту или они са снажном индустријом науке о животу, виде снажна тржишта изнајмљивања.

Шта нам говоре други подаци? Мудис је документовано да су хартије од вредности које су подржане комерцијалним хипотекама забележиле „огромни скок у повећаним стопама кашњења“ у другом кварталу 2020, тачно када је пандемија ударила. Али банке, инвеститори животног осигурања и други су реструктурисали кредите и понудили стрпљење, смањујући стопу кашњења. Ту стратегију ће бити теже следити ако дође до новог притиска на канцеларијско тржиште, посебно када Фед подиже каматне стопе, чинећи задуживање све скупљим.

До сада се чини да су бар комерцијалне банке сада имале своје кредите за некретнине под контролом. Њихове стопе отписа и делинквенције достигле су 0.07% у другом кварталу 2020., на врхунцу пандемије. Али у прва два квартала 2022 Фед пријављује те стопе на нули, није сигнал драматичног пада квалитета кредита.

Чак и лоши бројеви из 2020. нису били ништа попут финансијске кризе из 2008. године. Између 2009. и 2010. године, кашњења кредита комерцијалних банака су била преко 2% седам узастопних квартала. Строжа регулатива је од тада помогла да се контролише лабаво банкарско кредитирање, тако да, на срећу, немамо знакова да неуспеси комерцијалног кредитирања урушавају целу економију.

Заостајање иза збирних бројева показује неке позитивне знаке у комерцијалним некретнинама. У протеклој години, градови Сунбелта попут Шарлота и Остина, или градови са концентрацијом природних наука као што је Бостон, забележили су двоцифрен пораст станарина. ГооглеГООГ
и друге технолошке фирме изнајмљују велике количине простора у градовима попут ЦА Чикаго.

Највећи ризик у комерцијалним некретнинама је старији, мање пожељан пословни простор. Количина тога у било ком граду је кључна за процену његовог укупног ризика. Округли сто часописа из ПЕРЕ, која прати улагање у некретнине приватног капитала, нашла је „веома изазовно“ али неизвесно тржиште, са ризицима који се крећу од инфлације у грађевинарству и трошкова финансирања до рецесије која се прети.

Стручњаци ПЕРЕ-а виде „раздвојено“ тржиште, са модернијим зградама (посебно онима које су усклађене са ЕСГ-ом) и неким градовима у доброј позицији да преброде кризу. Инвеститори ПЕРЕ виде „нову нормалност“ са мање попуњености канцеларија са пуним радним временом, али са канцеларијама које се и даље суочавају са „непознатом“ укупном потражњом клијената.

Али ово су ставови инвеститора у некретнине, који би (како кажу на Улици) могли да „говоре своју књигу” и позитивно утичу на бројке. Насупрот томе, размотрите анализа „апокалипсе“ са Њујорка и Колумбије професори. Комбиновањем података о раду од куће са финансијским информацијама из фондова за улагања у некретнине (РЕИТ) другим финансијским информацијама, они предвиђају „дугорочне процене канцеларија које су 39.18% испод нивоа пре пандемије“ са „залихама нижег квалитета... имовина."

Ако су у праву, градове — и економију — чека тежак посао. Иако се неке старије зграде могу претворити у стамбене објекте, то није лак или непосредан процес. Колапс вриједности некретнина могао би довести до значајних фискалних проблема за многе градове, што би резултирало смањењем социјалних услуга, образовања, јавног здравства и других битних владиних функција. Још увек нисмо у апокалипси, али сви морамо да пазимо на могућност.