ДЈМ-ова стратегија аквизиције за рецесивно тржиште: Купите центре за животни стил

„Људи се окрећу“, рекао је Џон Милер, оснивач и извршни директор ДЈМ-а. „У Калифорнији смо створили одредишна места на којима људи желе да буду, као и да задовоље своје дневне потребе. Уз утицај е-трговине, ово је сада откриће, овај одмак од традиционалне малопродаје. Ми се бавимо свакодневним потребама, јер постоји лет до предграђа миленијалаца.”

Милер је рекао да са својим тимовима често разговара о свакодневним потребама. „Говоримо о важности петочулног искуства“, рекао је он. „Мирис крофни или звуци музике која се одбија од зидова тржног центра.”

Лидо Марина Виллаге је препуна „креирања места и активација са искуствима пет чула. Побољшали смо просторе са зеленим површинама“, рекао је Милер. „То је стожер за приближавање. Лидо Марина Виллаге је био мртав пројекат у који је инвестирао Ворнадо Реалти Труст. Био је то мртав малопродајни и стамбени пројекат који смо преузели.”

ДЈМ је побољшао квалитет станара и „створио невероватне просторе са погледом на воду“, рекао је Милер. „ДЈМ, приватни програмер са седиштем у Сан Хозеу, инвеститор и менаџер комерцијалних некретнина, променио је своју стратегију стицања током пандемије на начин који му сада помаже да се избори са предстојећом рецесијом.

ДЈМ је најпознатији по улагању у пројекте реконструкције високог профила, укључујући шопинг центре на отвореном и проблематичну имовину као што је Холливоод & Хигхланд, који је прошао реновирање од 100 милиона долара и ребрендирање у Оватион Холливоод.

Из различитих разлога, ДЈМ је почео да преузима центре за дневне потребе, посебно тржне центре са прехрамбеним производима. До ове промене у стратегији дошло је током пандемије јер су центри усидрени прехрамбеним производима наставили да цветају упркос гашењима због којих су се друге врсте малопродаје бориле.

Од пандемије, ДЈМ је инвестирао у шест објеката усидрених прехрамбених производа који се налазе у Калифорнији: Бридгесиде у Аламеди, Варнер Маркетплаце у Фоунтаин Валлеи, Адамс Маркетплаце у Хунтингтон Беацху, Монталво Скуаре у Вентури, Деер Цреек Виллаге у Петалуми и Гатеваи Центер у Миссиону Виејо.

Био је то паметан потез. Малопродајна категорија некретнина усидрених намирницама наставила је да надмашује друге врсте некретнина након пандемије. Промет у продавницама прехрамбених производа широм земље порастао је за 3.6% у 2021. у поређењу са пре две године, а саобраћај у продавницама и даље је снажан чак и након што су ресторани поново отворени и лични оброци су ојачали.

С друге стране, национални промет опао је за 0.2% у јуну 2022. У ствари, ДЈМ-ови сопствени центри за прехрамбене производе наставили су да примећују снажан пораст пешачког саобраћаја широм света од 2021. до 2022. године, а Адамс Маркетплаце се повећао за 26 %, Деер Цреек Виллаге расте за 21%, а Монталво Скуаре, 24%.

Ово је далеко од ДЈМ-ове стратегије пре пандемије, која се фокусирала на стицање великих, дуготрајних пројеката обнове као што су Оватион Холливоод и Лидо Марина Виллаге. На пример, посао ДЈМ-а за куповину Холивуда и Хајленда, који се сада зове Оватион Холливоод, износио је 320 милиона долара и укључивао је вишегодишњу реновацију.

За оба ова пројекта, ДЈМ је радио на потпуном ремонту ових некретнина укључујући велику изградњу и редизајн, ребрендирање имовине, преусмеравање закупаца и још много тога. ДЈМ је годинама радио и улагао капитал да заврши ове пројекте, осигуравајући да се ДЈМ додир види у сваком аспекту реконструкције. Компанија има одличне резултате као специјалиста за преокрет.

ДЈМ и даље истиче своју способност да унесе вредност у тржне центре који се боре, али је додао и ове друге врсте имовине свом портфолију. ДаиDAI
центрима за потребе можда недостаје кеш меморије за реновирање знаменитог тржног центра, али је мање капитално интензиван, бржи се окреће и отпорнији на рецесију, што ће бити кључно у наредним месецима. Поред тога, нова стратегија има многе предности, укључујући велики промет и мањи ризик за инвеститоре у времену када инвеститори нагињу сигурнијим опкладама.

Циљ ове стратегије у почетку је био да се закључи више послова и стави више имовине под управљање. Али друга предност је отпорност тржишта пред инфлацијом и рецесијом. ДЈМ наставља да улаже у више трговачких центара усидрених намирницама, где је промет посетилаца и даље снажан, доприносећи повећању продаје закупаца.

„Постоји велика потражња за правим пројектима на правим локацијама“, рекао је Милер. „То је скоро као упоређивање са неуспехом учења на даљину. Показало се да је то потпуна глупост. Ученици су поново у учионици, а потрошачи су се вратили у Лидо и Оватион. Постоји већи притисак на кирије и више фокуса.

„Видимо да све више продаваца улази у јединственије пројекте“, рекао је Милер. „Потражња постоји. Могу разговарати само са Калифорнијом, али и даље постоји лет за предграђе. Наш фокус је приобални западни део САД, али то је првенствено јужна Калифорнија.

„Настављају се бескућништво и читаво питање социјалних политика које су узбуркале тржиште. Пандемија Цовид-19, бескућништво и рад на даљину. Ако је питање да ли ће доћи до повратка на посао у канцеларији, ГооглеГООГ
и даље има 5 милиона квадратних метара пословног простора. Други инвеститор гради 3 милиона квадратних метара пословног простора. То је 9 милиона квадратних стопа пословног простора. Ствари нису ни приближно тако страшне као што многи медији то приказују.

Милер је рекао да се индустрија комерцијалних некретнина мора суочити са негативношћу раста каматних стопа и порастом е-трговине. „Једина стварна разлика у односу на рецесију је што су људи у могућности да конзумирају. Без обзира на утицај инфлације на трошкове живота, не видимо повећање“, рекао је Милер, „у свим политичким, друштвеним и интересним аспектима.

Према Миллеру, просечна продаја по квадратном метру варира у целом портфељу, од преко 1,000 долара по квадратном метру у Лиду, до 600 долара по квадратном метру у пројектима дневних потреба. „Наша попуњеност је 97 одсто“, рекао је он. „Погледајте технику. У Силицијумској долини смо веома фокусирани на технологију.

„Када слушате ВЦ, то је скоро као наш малопродајни концепт социјализације“, додао је Милер. „Постоји нешто што се може рећи о спонтаном дружењу у канцеларији упркос свим заједничким предностима које иду уз рад на даљину.

„Шта се дешава када се људи спонтано друже“, додао је он. „То је скоро као исконска потреба за дружењем. Вратили смо се на функцију више од две године. Морамо да интегришемо различита одељења. То је филозофска перспектива, сигурно. Видимо да људи само желе да буду заједно.”