Савезне стамбене политике олакшавају добијање кредита, али не и власништво куће

Прошле недеље сам сведочио на саслушању Комитета за финансијске услуге Представничког дома Процват и крах: неједнакост, власништво над кућама и дугорочни утицаји врућег стамбеног тржишта. Није било први пут да сведочим -или писаним—о овим темама, па нисам био ни најмање изненађен колико сведока (и чланова Конгреса) жели да убаци још више туђег новца на такозвану несташицу станова.

Али с обзиром на коментаре републичког представника Еда Перлмутера (Д-ЦО), желим да записник буде прецизан.

Према Перлмутеру (отприлике ознака 2:55), не желим да радим ништа по питању понуде станова и желим да „смањим потражњу тако што ћу се побринути да људи немају готовину. Али то је нетачан опис онога што сам предложио.

Немам проблем са изградњом више стамбених објеката, било породичних кућа или станова. Проблем је у томе што је стамбена понуда увек донекле ограничена. На многим локацијама на којима људи желе да живе, једноставно нема довољно земље да би се знатно повећала понуда.

Део ове оскудице је због државних и локалних ограничења зонирања, као што су она која држе вишеспратнице ван већине приградских насеља. У тим насељима доминирају куће за једну породицу, и тако ће и остати. Једноставно није остало много слободног земљишта у најпожељнијим урбаним и приградским подручјима, тако да чак ни укидање свих ограничења зонирања неће донети огромне промене у скорије време.

У сваком случају, потребно је време за изградњу нових стамбених јединица, а људи не могу само да оду по једну у Валмарт. (Да, могуће је купити шупу или малу шталу у Хоме Депот-у.)

Други проблем је што људи генерално морају да плаћају велике издатке током дугих временских периода, а способност да се та плаћања доследно изврше зависи од читавог низа економских и друштвених фактора. Многи од ових фактора немају директне везе са политиком финансирања становања.

Дакле, иако сам за изградњу више кућа и станова, истина је да савезна влада мало може учинити осим да се уздржи од погоршања ограничења понуде и смањења економских могућности. Ипак, историјски гледано, то је тачно шта федералне политике завршио.

Федералне политике су константно повећавале потражњу тако што су олакшавале добијање кредита у свим географским областима земље, са трендом ка све нижем капиталу и дужим роковима доспећа. Све што је овај приступ икада урадио је да гурне више људи на тржиште да понуде исту ограничену понуду. И то је често чинио са чистим занемаривањем способности појединаца да се носе са високим ризиком дугорочних хипотека са ниским капиталом, остављајући тако људе са више дугова и мање приступачним становањем.

Запањујуће је да су савезни креатори политике и даље фиксирани на повећање потражње још више гурајући више људи – посебно оних са нижим приходима – на тржиште са огромним хипотекама.

Предлог често укључује неку верзију затварања јаза у богатству јер становање чини велики део богатства Американаца. Али ако би било који члан Конгреса предложио повећање богатства сиромашних субвенционисањем маржних рачуна за коцкање на акције, предлог би био исмејан са Капитол Хила. Ипак, капитал тржишта и цене кућа су излагали слична волатилност—тј. сличан финансијски ризик — деценијама.

Дакле, да разјасним, нисам за то да се људима одузима готовина.

Ја сам, међутим, за то да им се дозволи да задрже више свог новца и да сами одлуче када је право време да се задуже. Другим речима, ја кажем да је прошло време да савезна влада престане да олакшава добијање дугорочних хипотека са ниским капиталом. Тај приступ очигледно не постиже резултате – становање чини приступачнијим – тако многи чланови Комитета за финансијске услуге Представничког дома тврде да желе.

У ствари, нема смисла тврдити да је приступачност главни циљ док радите све што је познато да би се постигло супротно. Чак и председник Националне асоцијације посредника у промету некретнинама признаје (Види ознака 2:55:56) да је „тренутно потражња много већа од понуде“, тако да ће чак и наставак истог нивоа федералних политика које подстичу потражњу вршити притисак на повећање цена.

Дугорочно, решење за високе цене станова не може бити једноставно повећање понуде јер би савезна политика и даље подстицала потражњу, нешто што је много лакше урадити него повећати понуду.

Уместо да дозволи да се одлуке појединаца о склоништима мењају са њиховим економским околностима, савезна политика је у суштини рекла људима да забораве на те околности и да узму веће кредите са мање новца за отплату. Овај приступ често не успева за зајмопримца — само питајте милионе који су прошли кроз заплену након успона Фанние и Фреддие — као и све који покушавају да уштеде како би били сигурнији пре него што узму огроман зајам.

Оно што је тако запањујуће је ужасна евиденција из потпуно истих прописа о политици на које се тренутно позивају сви моји колеге са слуха и већина демократа из Представничког дома за финансијске услуге.

Федерална стамбена администрација из доба Нев Деала створена црвена линија и одвојена насеља, продужио услове хипотеке и гурнуо учешће знатно испод 20 процената. ГСЕ су тада створене касних 1960-их (као буџетски трик, колико вреди), али се стопа поседовања кућа једва померила. Стратегија Била Клинтона из 1994. да користи ГСЕ да би повећала стопу тако што је учинила још лакшим добијање дугорочних хипотека са ниским капиталом била је непогрешива катастрофа, а стопа власништва црнаца је била још нижа након деценија ове политике. Многе демократе чак желе да прошире најјадније стамбене политике из 1900-их, јавне станове и субвенције за станарину.

Осим ових очигледних неуспеха, федерална политика је истиснула предузећа из приватног сектора која су могла да помогну у изградњи одрживијег система. Приватне компаније би, на пример, могле да обезбеде разноврсније опције кредитирања и осигурања да нису принуђене да се такмиче са савезном владом. Али савезна влада доминира тржиштем.

Дакле, не, не желим да будем сигуран да људи немају готовине за куповину домова. Али желим да савезна влада престане да одузима новац људима како би финансирала више федералних програма и више зајмова који на крају одузимају још више њиховог новца.