Георге Гаммон, амерички инвеститор у некретнине и популарни Јутјубер, верује да је стамбени крах у САД увелико у току и да ће постати много, много гори.
Пре него што посетимо Џорџове аргументе, хајде да погледамо шта се дешавало у неким од њих Америчка стамбена тржишта.
Дакле, тај графикон чини прилично страшно читање. Оно што ситуацију чини још гором је то што су ти губици номинални.
Како инфлација наставља да бесни у САД, стварни губици су заправо далеко већи и прете да наставе да нарушавају вредност током много дужег периода.
Оптерећени најнижим каматним стопама, измештеним националним и глобалним ланцима снабдевања, продуженим застојем глобалне економске активности током претходне две године и смртоносном комбинацијом монетарних и фискалних стимуланса без преседана, не очекујем да ће инфлаторне снаге бити обуздане било каквим ускоро.
Према последњим подацима, америчка инфлација се тврдоглаво задржава изнад 8%, упркос томе што је Фед пооштрио монетарну политику на 3 пута већу од стандардне стопе.
Кашњење између заоштравања и његових потпуних ефеката који теку кроз привреду само доприноси аргументу да инфлација не попушта значајно у блиској будућности. Можете прочитати више о кашњењу политике у мом ранијем тексту чланак.
Штавише, ако би се централна банка окренула, стварни губитак куповне моћи би постао много акутнији.
Економски покретачи гурају некретнине до ивице
Гамон верује да постоји више кључних фактора који доприносе тренутном успоравању и предстојећој пропасти на националном тржишту некретнина.
Прво, број пензионера у САД се значајно повећао од почетка пандемије. Извештај са чињеницама издат од Социјално осигурање ове године, напомиње да је у јуну 48. било 2022 милиона пензионера на бенефицијама, а очекује се да ће се то повећати на 76 милиона до 2035. године.
За старије демографске групе, највећи део њихове финансијске сигурности је у комбинацији кућног капитала и њиховог 401(к). Међутим, ове године портфељи се туку лево и десно, са дионице обвезнице обилно крвари.
На пример, у време писања овог текста, С&П КСНУМКС је пао за 19.6% од почетка године. Тхе Америчка 10-годишња новчаница који је давао најнижи принос од 1.341% у свом распону од 52 недеље, данас се тргује на 4.027%, уз пад цена обвезница.
За пензионера, ово је крајње забрињавајућа спознаја, јер је животни век рада на финансијској независности насилно уздрман за само неколико кратких месеци.
Уз већину циљаних фискалних стимулација и др политике подршке као што је одрицање од хипотеке у складу са Законом о ЦАРЕС-у из ере пандемије, који је скоро пресушио, власници кућа-пензионери се све више осећају стиснутим, са мрачном будућношћу.
Као резултат тога, велики део пензионера који су се радовали да уживају у вече свог живота, приморан је да се бори за опстанак.
Што је још горе, као што је приказано на горњем графикону, цене кућа су десетковане широм земље, са врхунским тржиштима као што је Сан Хозе који су уступили скоро 10% своје вредности у само последњих 90 дана.
Нажалост, с обзиром на то да је имовински капитал често последњи извор уточишта за старије демографске групе и који почиње да им измиче из руку, природан одговор би био панична продаја.
Можемо очекивати да ће испаравање 401(к)с и страх од све веће инфлације натерати многе од ових домова назад на тржиште. Осим додатне понуде, присилна продаја ће још више повући цене које су се ове године већ срушиле.
Хипотекарне стопе сруше некада незамисливих 7%.
Али невоље за стамбено тржиште тек почињу, са хипотекарним стопама које су нагло порасле изнад 7%, а 30-годишњим стопама на 100% раније ове недеље. Ово је изузетно (и застрашујуће) повећање пошто су се стопе кретале око 3% само раније ове године.
Међу власницима кућа у невољи и власницима хипотека, ово би само повећало очај да продају.
Истовремено, са хипотекарним стопама које су постављене да се додатно заоштре, можемо очекивати још више уништавања потражње на стамбеном тржишту што ће довести до дугог периода успоравања продаје станова.
Мала понуда, мања потражња
У САД постоји отприлике пола милиона кућа за продају у сваком тренутку. Ова акција има тенденцију да управља динамиком цена много већег укупног броја од преко 80 милиона станова широм земље.
Видимо да се месечна понуда повећава, јер пензионери, власници кућа, па чак и инвеститори попуштају своје позиције.
Процес деструкције цена се убрзава када банке врше своје процене за хипотекарне кредите и инкорпорирају ову наглашену продају у одлуке о кредитирању.
Ускоро се појединачна невоља породице која се бори или пензионера у невољи може пренети на све слабије процене, а самим тим и на мања средства за куповину кућа.
Један од централних аргумената против идеје о паду цена је идеја да је понуда станова још увек релативно ниска.
Међутим, Гамон тврди да како стопе на хипотеке остају повишене, а приступачност наставља да опада,
Ниска понуда није битна ако је потражња још мања.
У таквој ситуацији, цене станова ће наставити да падају.
Јосепх Ванг, бивши виши трговац на Фед-овом отвореном тржишту, верује да ће Фед наставити да држи високе стопе дуже него што многи очекују.
Његова теза је заснована на алатима које је Фед развио, укључујући свап линије, репо олакшице и откупе дуга за управљање немирима на тржишту трезора, волатилности тржишта корпоративних обвезница и банкарских криза, респективно.
Укратко, Ванг очекује да ће Фед бити у стању да настави да држи високе стопе без да било шта 'пробије', захваљујући интервенцији кад год се притисак изгради негде у систему.
Наравно, тешко да су то трајна решења, и паметно, он ове алате назива,
...монетарна љепљива трака.
Према Ванговом аргументу, хипотекарне стопе се могу померити више док прате стопу фондова Фед-а, пошто инфлација изгледа не иде никуда, у скорије време.
Подједнако важно, Фед и друге централне банке могу да управљају само кратким крајем криве каматних стопа и врше веома ограничен утицај на производе као што су хипотекарне стопе.
Очекивања
С обзиром да се цене кућа убрзавају на доле, професор финансија у Вортону, Џереми Сигел очекује,
…(а) пад (од) 10% на 15%…Мислим да ћемо имати други највећи пад цена станова од периода после Другог светског рата у наредних дванаест месеци.
Главни економиста Келер Вилијамс Рубен Гонзалес упозорава,
Федералне резерве ће наставити да повећавају стопу федералних фондова како би успориле инфлацију, а ако приступ резерви постане агресивнији, видећемо да се стопе на хипотеке још више повећавају.
Заиста мрачна предвиђања.
Али опет, ово су номиналне пројекције.
Све док се инфлација одупире напорима Фед-а, домаће вредности ће доживети озбиљне реалне резове у наредним месецима и годинама.
Гаммон белешке то,
Чак и номинални пад цене од 20%-30% у наредних неколико година, када се прилагодите инфлацији, лако би могао бити пад цене у реалном смислу од 50% плус.
Са инверзијом криве приноса која сигнализира озбиљну рецесију у наредним месецима, можемо очекивати да ће и стопе незапослености порасти, што ће довести до губитка куповне моћи и додатног смањења домаће потражње и цена.