Ево колико би вам хипотека на 40 година уштедела сваког месеца у односу на 30-годишњи зајам. И крајњи трошак.

Испод је пример како би отплате кредита могле да изгледају за хипотекарни зајам на 40 година са фиксном каматном стопом, у поређењу са типичним 30-годишњим и 15-годишњим кредитима.

Џејкоб Паси је објаснио да су дискусије међу владиним агенцијама о 40-годишњим хипотекарним кредитима до сада биле усредсређене на модификације кредита за зајмопримце који се боре како би своје отплате довели у ред. Али ово би могло указати на пут ка широком прихватању и доступности 40-годишњих кредита за све купце кућа.

Прочитајте: Стварно, хипотека на 40 година? Један званичник Феда сматра да је то добра идеја. Али други кажу да је то ризичан предлог.

САД имају невероватно ликвидно тржиште хипотекарних кредита, које предводи Фанние Мае
ФНМА,
-0.73%
и Фреддие Мац
ФМЦЦ,
-1.10%,
које купују велику већину нових кредита, пакују их и продају хартије од вредности обезбеђене хипотеком инвеститорима. Два хипотекарна гиганта, од којих су оба узета под надзор владе 2008. године, поставили су стандарде за осигурање кредита за кредите које купују. Обојица су већ учествовали у програмима за модификацију постојећих хипотекарних кредита на рок од 40 година за зајмопримце који су у потешкоћама, и обојица би били укључени када би 40-годишњи кредити постали широко доступни купцима кућа.

Потенцијалне предности кредита на 40 година

Очигледна потенцијална предност кредита на 40 година је нижа месечна отплата. Пре него што направимо поређења рокова зајма, ево графикона из Банке федералних резерви Сент Луиса, који показује кретање средњих цена продаје кућа у САД од 1970. године:

Најновија процена Фед-а Сент Луиса за средњу продајну цену УСУС-а објављена је 26. јануара и износила је 408,100 долара, а наши примери су засновани на овом броју. Вишедеценијски графикон показује доста повлачења за тржиште, укључујући оно дуго и болно од првог квартала 2007. до првог квартала 2009. године, али иначе, правац графикона је прилично јасан, посебно када се узме у обзир дужина већине хипотека кредити.

Остављајући по страни специјалне програме за зајмопримце са ниским приходима, који могу имати ниске захтеве за учешће, наши примери ће претпостављати 20% учешћа од 81 долара за износ кредита од 620 долара.

Национална средња цена се можда не односи на област у којој желите да купите дом, али би требало да послужи као илустрација разлика у условима кредита и да покаже како се пондерисање отплате зајма према главници и камати мења током времена.

Каматне стопе и отплате кредита

Пошто тренутно тржиште хипотекарног финансирања у САД доминира 30-годишњим и 15-годишњим хипотекарним кредитима са фиксном каматном стопом, упоредићемо оба са хипотетичким 40-годишњим кредитом. Доступни су и хипотекарни кредити са прилагодљивом каматном стопом. Међутим, они имају различите почетне фиксне периоде.

Велики потез: Хипотекарне стопе увећавају преко 4.5% — ево шта купци кућа треба да знају

Такође је вредно узети у обзир да су упркос недавном порасту каматних стопа, стопе на стамбене кредите и даље на историјски ниским нивоима.

Ево графикона Фреддие Мац-а који показује кретање стопа на 30-годишње хипотекарне кредите од априла 1971. године, са 15-годишњим кредитима додатим 1991. и подесивим стопама зајмова додатим 2005. године:

Према Фредијевој анкети за недељу завршену 31. марта 2022, просечна каматна стопа за 30-годишњи зајам износила је 4.67%, а просек за 15-годишњи зајам 3.83%.

Следећи примери плаћања не одражавају накнаде за отплату или бодове, или друге накнаде за различите услуге током процеса одобравања кредита. Плаћања кредита такође не укључују порезе на имовину и премије осигурања, које обично депонује и прикупља сервисер кредита као део укупне месечне уплате.

За кредит на 40 година користимо исту каматну стопу као и за зајам на 30 година. Један од разлога за то је што не постоји просек за 40-годишње тржиште куповине или рефинансирања куће које још увек не постоји.

Други разлог је тај што кредит на 40 година не би нужно имао вишу стопу од кредита на 30 година. (Од 1. априла, принос на 20-годишње обвезнице америчког трезора
ТМУБМУСД20И,
100%
износио је 2.59%, што је више од приноса од 2.44% на 30-годишње државне обвезнице
ТМУБМУСД30И,
100%.
)

Отплата кредита је она која отплаћује главницу кредита током периода трајања кредита. Дакле, почетна плаћања зајма су у великој мери пондерисана камати, а плаћања на крају кредита су у великој мери пондерисана главницом.

Ево поређења месечних отплата главнице и камате за наш хипотетички 40-годишњи хипотекарни зајам и 30-годишњи и 15-годишњи зајмови од 326,480 долара, на основу уплате од 20% за куповину куће од 408,100 долара, што је средња национална цена према најновији подаци доступни од Фед Ст. Лоуиса:

Све бројке у доларима су заокружене.

У табели су упоређене укупне камате плаћене за век трајања сваког кредита. Очигледно је да су укупни камата већи како рокови постају дужи. Али постоје и поређења за првих пет година и првих 10 година отплате камата за сваки зајам, као и поређења износа капитала саграђеног у првих пет и 10 година, укључујући учешће.

У овом примеру, износ камате плаћене за рок трајања кредита од 40 година био би већи од износа кредита. Приближава се удвостручењу цене куће.

Такође можете видети да бисте са 15-годишњим кредитом изградили сопствени капитал од скоро 70% куповне цене након 10 година.

Предности и мане

Зајам на 40 година има најнижу месечну отплату од 1,504 долара. Али то представља „уштеду“ од само 183 долара месечно од 30-годишњег зајма. Када се узме у обзир укупна цена куће у овом примеру, додавање још 10 година животном веку зајма изгледа као велика цена за смањење плаћања за мање од 200 долара месечно.

Лако је рећи да за некога ко купује кућу, зајам на 40 година не изгледа као добар посао. Али за власника куће који се бори да изврши своје месечне уплате и коме се нуди модификација кредита на 40 година, нижа уплата би могла да направи сву разлику.

Поређење 30-годишњих и 15-годишњих бројева је екстремније. Месечна отплата за 15-годишњи зајам је већа за 700 долара. Неки купци куће могу приуштити већу исплату. Предности 15-годишњег зајма су у томе што је укупна камата плаћена за зајам 103,218 долара, у поређењу са 289 долара за 970-годишњи зајам. Чини се да петнаест година може брзо да прође и узбудљив је осећај престати да плаћате.

Можете да извршите сопствена поређења 15-годишњих и 30-годишњих зајмова, као и других периода и зајмова са подесивим стопама користећи МаркетВатцх'с калкулатор хипотеке.

Протуаргумент за 15-годишњи зајам могао би укључивати изгубљене прилике. Зајам на 30 година има каматну стопу од 4.67% и могло би се очекивати да ће дугорочно имати користи од много веће стопе приноса од широке инвестиције на берзи. Али то поставља питање да ли ће 700 долара месечног новца ослобођеног зајмом на 30 година бити уложено. Можда би било примамљиво потрошити тај новац на скупље возило него што бисте иначе купили.

Одлука о томе који дом купити и одлука о року зајма морају узети у обзир потребе породице, укључујући простор, штедњу и улагање за пензију и образовање, и безброј трошкова домаћинства.

Купац куће треба барем да разуме како функционишу различите врсте кредита.

Копање дубље у амортизацију

Поглед на амортизацију је још један начин да се илуструје колико плаћате да финансирате свој дом. На пример, са 30-годишњим зајмом, камата чини 1,271 УСД од ваше прве месечне уплате од 1,687 УСД (опет, цифра је заокружена). Ево поређења главног дела месечне отплате кредита за три врсте кредита током првог месеца и даље:

Заједно, табеле показују колико се брже отплаћује стање вашег кредита (или се ваш капитал гради) са краћим периодима зајма.

Завршне мисли и упозорење

Приликом куповине куће - посебно вашег првог дома - све мора бити на столу. Дугорочна дискусија би требало да обухвати све главне финансијске циљеве и потребе, укључујући штедњу за пензију, образовање, будуће медицинске трошкове, па чак и које аутомобиле, камионе или теренце планирате или морате да купите. Такође можете пажљиво погледати своју почетну процену колико вам је простора потребно. Колико је од тога за складиштење? шта чуваш? Ако складиштите мање, можда ћете платити мање.

Куповина возила се обично финансира, а многи парови могу имати месечне уплате које се приближавају месечним плаћањима стамбеног кредита. Дакле, неопходан је напоран поглед у огледало. Постоји толико различитих потреба које треба узети у обзир приликом куповине возила, укључујући посао — можда ће вам требати скуп камион. Или ћете можда морати да будете виђени како возите леп аутомобил новијег модела да бисте оставили добар утисак ако продајете некретнину, на пример.

Али неки људи би могли да одложе куповину новог возила, што може да ублажи притисак када се доноси одлука о финансирању куће која би могла да буде вишедеценијска.

Упозорење о шоку

Порези на имовину се обрачунавају на различите начине, у зависности од тога у којој држави живите. У неким државама, порези се заснивају на продајној цени куће или на тренутној процени вредности куће од стране проценитеља пореза на имовину, са годишњим повећањем које је могуће ограничено на ниске проценте. То би могло значити да ће купац куће платити много већи порез на имовину него што је плаћао продавац.

Рано у процесу одлучивања о куповини куће, обавезно направите сопствену процену колики ће вам бити порези на имовину, уместо да се ослањате на процену зајмодавца или власничке компаније, која може бити заснована на порезима на имовину из претходне године. Можете контактирати окружног проценитеља имовине за помоћ око ове процене.

Још један фактор који треба узети у обзир је осигурање власника куће, укључујући додатно покриће које може бити потребно ако се налазите у зони поплава или у подручју подложном другим опасностима, као што су урагани. Ако се крећете на југ из државе на североистоку или средњем западу, на пример, можете наићи на далеко другачије — и далеко скупље — тржиште осигурања него што сте се раније суочавали.