Две године током пандемије Цовид-19, продавци кућа у Квекерс Хилу, предграђу у најудаљенијим крајевима ширег запада Сиднеја, стицали су богатство. Око 60 или 70 гледалаца би се вртило око сваке куће на продају, присећа се Џош Тесолин из Реја Вајта, агента за некретнине. Купци су се гурали на аукцијама, лицитирајући знатно изнад квота. „Тражили бисмо, рецимо, милион долара, а продали бисмо по 1 милиона долара,“ каже г. Тесолин. „Тржиште је тада било лудо - сасвим другачија слика од садашње. Ове године су цене у комшилуку пале за 1.4 одсто, оцењује он. Власници вуку своје куће, јер не могу да их продају за колико хоће. Тржиште се жвака.
Цене кућа у Аустралији падају пет месеци заредом, стављајући Квекерс Хил на чело глобалног тренда. Док се централне банке утркују да укроте инфлацију, оне подижу каматне стопе најбржим темпом у најмање четири деценије — што се сада претвара у покољ на тржишту некретнина. Цене падају у девет од 18 земаља које прати консултантска кућа Окфорд Ецономицс, а најбрже падају на најпрегрејанијим тржиштима. У Канади и Шведској су пали за више од 8% од фебруара; на Новом Зеланду су пали за више од 12% од свог врхунца прошле године. Цене су почеле да падају и у Америци и Британији. Многе друге земље иду у истом правцу.
Трансакције су такође смањене. Продаја кућа у Америци пала је за петину у августу, у поређењу са претходном годином, према Националној асоцијацији посредника за некретнине, лобистичкој групи. На Новом Зеланду, квартална продаја била је најслабија од 2010. у три месеца до јуна. Цене акција великих британских грађевинара, попут Барата и Тејлора Вимпија, ове године су преполовљене. Они др Хортона и Ленара, највећих америчких, пали су за више од 30%.
Ово представља крај дугог процвата—оног који су многи власници кућа схватили здраво за готово. Најниже стопе на хипотекарне кредите и ограничена понуда подстакли су стални раст цена некретнина богатих у свету у деценији након глобалне финансијске кризе 2007-09. Цене у Америци су, на пример, порасле за скоро 60% од најниже вредности из 2012. до краја 2019. Затим је уследила пандемија, током које су цене заиста скочиле. У Америци, Канади и Холандији су порасли за више од 30% од 2020. Забрана рада и прелазак на рад на даљину повећали су потражњу за имањима у предграђу са баштама или канцеларијама. Владе, забринуте због стамбене кризе како се цовид ширио, привремено су ублажиле или уклониле прописе о хипотекама, олакшавајући куповину. Штедња због пандемије помогла је купцима који су први пут купили позамашне депозите.
Али повећање каматних стопа сада је вратило хипотекарне стопе на нивое који нису виђени деценијама. Пре годину дана 30-годишња хипотека са фиксном каматном стопом у Америци била је испод 3%. Данас је само мало стидљива од 7%. На Новом Зеланду, хипотекарне стопе су премашиле 7% по први пут у осам година; у Британији, просечан петогодишњи зајам са фиксном каматном стопом сада премашује 6% по први пут у десетак. Ово ће отежати живот потенцијалним купцима и повећати шансе за невоље међу постојећим власницима кућа. То је промена која ће вероватно имати непријатне политичке и друштвене последице у годинама које долазе.
Три фактора ће одредити где је бол најакутнији, а самим тим и где су ове последице највероватније. Први је недавни раст цена. Тржишта станова на којима су цене порасле од пандемије посебно су подложна хлађењу потражње. Док су многе богате земље успориле једноцифрене годишње стопе раста почетком ове године, Америка и Канада су задржале двоцифрен раст, подстакнуте огромном потражњом за стамбеним зградама у планинским градовима и државама у појасу сунца које привлаче добростојеће Калифорнијце и нове Јоркчани, заједно са градовима попут Торонта.
Нивои задуживања су други фактор. Што је већи дуг домаћинстава као удео у приходу, то су власници рањивији на веће отплате хипотека и кашњење. Централни банкари ће наћи утеху у чињеници да је дуг становништва у односу на приход мањи него што је био уочи светске финансијске кризе у земљама укључујући Америку, Британију и Шпанију. Ипак, неке земље се суочавају са брдом дугова. То их чини осетљивим на чак и мала повећања хипотекарних стопа. Домаћинства у Аустралији, Канади и Шведској, која су успела да избегну пуну тежину финансијске кризе, у годинама од тада нагомилала су запањујуће позајмице, што је изазвало упозорења финансијских надзорника. Као што је Стефан Ингвес, гувернер централне банке Шведске, рекао: „То је као да седите на врху вулкана.
Трећи фактор је брзина којом веће камате прелазе на власнике кућа. Највећи ризик је за зајмопримце на хипотекама са променљивом каматном стопом, које варирају са променама референтних каматних стопа. Они се суочавају са тренутним смањењем њиховог расположивог прихода. У Канади хипотеке са варијабилном каматном стопом чине више од половине свих кредита. У Аустралији и Шведској, они чине скоро две трећине.
У другим земљама је задуживање на одређено време много чешће, што значи да раст каматних стопа пролази са значајним закашњењем. Велика већина хипотека у Америци је под таквим условима. Ове хипотеке су такође популарније него раније широм Европе. Али нису сви орочени кредити исти. У Америци је већина њих фиксирана на две или три деценије. У другим земљама, чак и зајмопримци са фиксном каматном стопом ускоро ће се суочити са растућим трошковима хипотеке. На Новом Зеланду хипотеке са фиксном каматном стопом чине већину постојећих кредита, али више од 70% има рок доспећа краћи од две године. Као и скоро половина оних који су извађени у Британији прошле године.
Спојите ово и сви састојци за дубоки пад становања су на месту. Овог пута, међутим, вероватно га неће предводити Америка, већ Канада, Холандија, Аустралија, Нови Зеланд и Норвешка (види табелу). У Аустралији и Канади цене би могле да падну за чак 14 одсто у односу на максимум, мало више него што се очекује у Америци или Британији, према прогнозама бројних фирми за некретнине. Економисти у Краљевској банци Канаде очекују да ће обим продаје у земљи пасти за више од 40% у периоду 2022-23, што ће премашити пад од 38% у 2008-09.
Прагови бола
Унутар сваке земље, неки људи ће патити више од других. Кредитни квалитет просечног зајмопримца се побољшао последњих година, пошто су строжи прописи уведени након глобалне финансијске кризе отежали ризичнијим зајмопримцима да узимају хипотеке. Али токсична комбинација шока стопе и пораста животних трошкова ће ставити власнике кућа под озбиљан притисак.
У Аустралији, на пример, три петине стамбених кредита су под променљивим условима. Према последњем извештају централне банке о финансијској стабилности, објављеном 7. октобра, половина ових зајмопримаца би видела да ће њихов резервни новац, или онај који је остао након хипотеке и основних животних трошкова, пасти за најмање петину ако каматне стопе расту у складу са тржишним очекивања—а 15% би видело да ова мера постане негативна. У Британији би скоро 2 милиона домаћинстава, или четвртина оних са хипотекама, могли да виде да би веће исплате апсорбовале додатних 10% прихода њиховог домаћинства до почетка 2025. У Холандији, удео власника кућа који плаћају више од четвртине свог прихода за хипотеку би порасла са 12% на 26% ако би каматне стопе порасле за три процентна поена.
Купци који први пут купују и скорашњи зајмопримци су посебно рањиви. Многи су потрошили своје финансије да би купили кућу, остављајући мање вишка новца да покрију скок хипотекарних трошкова. У Америци, први купци су рачунали на једну од три продаје прошле године. Многи имају оскудну уштеђевину. Отприлике половина аустралијских купаца који су узели кредите између почетка 2021. и августа 2022. имало је мање од три месеца отплате хипотеке издвојено за црни дан. Миленијумци који су коначно успели да купе некретнину очекују гадно изненађење.
Купци који први пут купују такође су имали мање времена да акумулирају капитал. Окфорд Ецономицс процењује да би пад цена кућа од 15 одсто у Америци током годину дана поништио две трећине стамбеног капитала који су акумулирали од почетка пандемије. Насупрот томе, старији власници су сигурнији. Више од половине америчких власника кућа старијих од 65 година уселило се пре почетка миленијума. Ово оставља нове власнике у већем ризику да буду гурнути у негативан капитал, што отежава пресељење куће или поновну хипотеку. У Британији би пад цена кућа од 20% оставио чак 5% хипотека у негативном капиталу, према Неал Худсону из Ресидентиал Аналитс, консултантске куће. Отприлике сваки десети власник хипотеке у Лондону би био погођен.
Добра вест је да би банке требало да буду у стању да преброде пад. У 2007-09 пораст неплаћеног дуга гурнуо је неке америчке на ивицу. Банке у Британији сада држе скоро четири пута више капитала да покрију губитке, према Цапитал Ецономицс, другој консултантској кући. Најновији тест стреса Банке Енглеске указује на то да би зајмодавци у земљи били у стању да апсорбују пад цена кућа за 33 одсто и пораст стопе незапослености са 3.5 одсто на 12 одсто. У Америци су се банке повукле са хипотекарног тржишта, а небанке сада дају више од половине нових хипотекарних кредита. Стога ризици више нису концентрисани у системски важним зајмодавцима.
Ипак, притисак на становање ће имати дубоке последице. „Стамбени циклус ЈЕ пословни циклус“, написао је Едвард Лимер са Калифорнијског универзитета у Лос Анђелесу у раду објављеном 2007. године. У њему се напомиње да је успоравање становања претходило осам од последњих десет рецесија у Америци. Након финансијске кризе, господин Леамер је наставио са радом под насловом „Становање је заиста пословни циклус“, у случају да читаоци нису успели да схвате поруку. Веза између ова два циклуса настаје зато што становање даје „ефекте богатства“ на власнике станара. Када цене кућа расту, људи се осећају добро због своје финансијске ситуације, па позајмљују и троше више. Кад падну, људи стежу каиш. Истраживање Банке Енглеске из 2019. показало је да повећање цена кућа од 10% повећава потрошњу за 0.35–0.5%.
Други важан канал између тржишта некретнина и остатка привреде су инвестиције. Капитална потрошња повезана са становањем, посебно изградњом кућа, може бити изузетно нестабилна—и често је разлика између растуће или опадајуће економије. Заиста, пад стамбених инвестиција чинио је трећину пада америчког БДП-а у 2007-09. Истраживање о Британији показало је сличне резултате. Градитељи кућа јуре за бумовима и сцарпером због лоших економских вести. Како су забринутости расле овог пута, амерички почетак приватних станова је пао за 20% од априла. Овог пута напрегнути зајмопримци, који су већ у недостатку новца због инфлације и великих рачуна за енергију, такође ће трошити мање на другу робу и услуге док покушавају да исплате своје веће хипотеке.
Неки људи виде предност стамбеног краха. Надају се да ће ниже цене омогућити младим људима да купе прве куће. Ове наде су готово сигурно пропале. У стамбеним корекцијама, а понекад и годинама након тога, стопе поседовања кућа имају тенденцију да опадају, а не да расту. У Британији, на пример, око 65% људи поседује сопствени дом, у односу на 70% на почетку светске финансијске кризе. У Ирској, која је доживјела свемоћни крах касних 2000-их, стопа поседовања кућа и даље је више од десет процентних поена испод свог врхунца. Економски услови који доводе до пада цена кућа истовремено угрожавају шансе потенцијалних власника кућа. Незапосленост расте, а плате опадају. Ако каматне стопе скоче, људи су у могућности да мање позајмљују, а хипотекарни зајмодавци имају тенденцију да постану нестрпљивији у погледу позајмљивања. У Канади ће повећани трошкови позајмљивања „преплавити“ сваку уштеду од ниже набавне цене, предвиђа Тсур Сомервилле са Универзитета Британске Колумбије.
Стамбена је политичка
Највећи ефекат пада становања може бити у политици. У земљама у којима се власништво над кућама доживљава као обред прелаза, ниже цене без икаквог повећања приступачности ће утрљати со у већ болне ране. „Падати на шта? Пад на апсурдно гротескне цене уместо на просто незамисливо?“ пита Робин Блек, радник у заједници и бициклистички механичар у Монтреалу. „У суштини, прихватио сам да је сан завршен. Промашио сам прозор.” Неколико миленијалаца је стекло да приушти депозит; сада ће морати да се боре да плате много веће хипотеке. Пријетња повратом вреба. Губитак куће је могућност на начин на који то раније није било.
Годинама етаблиранији власници кућа тешили су се мишљу да, чак и ако је раст реалних плата ужасан, бар цена њихове куће расте. Ти дани су прошли. Чак се и беби-боомери, велики добитници деценије раста цена, сада суочавају са могућношћу да живе од мањег јајета у пензији, јер смањење броја запослених постаје мање уносно. Све ово значи да ће пораст каматних стопа имати непредвидиве политичке последице, јер људи који су некада имали користи од статуса кво откривају какав је осећај изгубити.
Немојте се онда изненадити ако креатори политике покрену огромне спасилачке операције. Мађарска влада је већ понудила својим грађанима заштиту од повећања каматних стопа на хипотеке. У својој анализи становања Новог Зеланда, ММФ брине да би „можда била потребна политичка подршка да би се избегли ефекти другог круга и изражени пад“. У Шпанији банке наводно разматрају ограничавање повећања плаћања хипотека са променљивом стопом. Мартин Луис, британски финансијски стручњак који има већи утицај од свих новина у земљи заједно, почео је да води кампању за државну подршку власницима хипотека. Како цене кућа падају на земљу, такви захтеви ће само расти.
За више стручних анализа највећих прича из економије, финансија и тржишта, пријавите се на Монеи Талкс, наш недељни билтен само за претплатнике.
© 2022 Тхе Ецономист Невспапер Лимитед. Сва права задржана.
Из Економиста, објављено под лиценцом. Оригинални садржај се може наћи на https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Извор: хттпс://финанце.иахоо.цом/невс/хоусинг-маркетс-фаце-брутал-скуеезе-104820590.хтмл