Цене станова падају — да, кућа је и даље добра инвестиција

После дужег раста цена станова, сигнали сада указују на период хлађења. Уместо да се купци кућа узбуде због ове могућности, многи се питају да ли је куповина куће током рецесије још увек мудра инвестиција.

Иако постоје неки изузеци, поседовање куће је и даље паметан финансијски потез за већину људи. Ово је посебно тачно ако планирате да поседујете имовину најмање пет година. Ево најважнијих разлога због којих би ипак требало да будете приоритет куповине куће.

Поседовање куће је добра заштита од инфлације

Историјски гледано, апресијација некретнина је надмашила стопу инфлације. Према Роберту Шилеру, професору економије на Универзитету Јејл, годишњи принос на ову класу имовине од 1928. до 2021. износи 4.2%. Упоредите ово са годишњом стопом инфлације у истом периоду од 3.08%.

Постоје године, укључујући 2022., у којима инфлација надмашује апресијацију некретнина. Али када погледате трендове током дужег временског периода, принос који зарађујете од некретнина има тенденцију да буде већи.

Други начин да погледате ову инвестицију је у смислу ваше хипотекарне стопе. Ако купите кућу и узмете 30-годишњу хипотеку са фиксном каматном стопом за 5.25%, плаћаћете по овој стопи свих 30 година. С обзиром да се очекује да ће каматне стопе остати високе краткорочно, ви излазите напријед јер је камата коју плаћате мања од стопе инфлације.

Када падне стопа инфлације, заједно са њом ће пасти и камате. У овом тренутку можете изабрати да рефинансирате на нижу каматну стопу, а да притом уштедите новац.

Ако уместо тога одлучите да изнајмите, закупнина коју плаћате може да се промени када ваш закуп истекне. За већину изнајмљивача, закуп покрива само период од 12 месеци. Према Редфину, повећање закупнине у односу на претходну годину тренутно износи 15% и држи се стабилно међу тинејџерима већ неколико месеци.

Изнајмљивањем уместо куповином, ризикујете потенцијално да плаћате више за становање сваке године уместо да ваше плаћање буде стабилно ако купите кућу.

Поседовање куће ствара капитал

Једна важна ствар коју треба запамтити када плаћате месечну хипотеку је да део вашег рачуна отплаћује главницу кредита. Другим речима, градите капитал. Када одете да продате кућу, овај новац ћете добити назад.

Изнајмљивање, с друге стране, не гради капитал. Сваког месеца када плаћате кирију, немате шта да покажете осим крова над главом. Ако узмете хипотеку од 200,000 долара на 30 година уз 6% и продате након десет година, прикупили сте више од 32,000 долара у капиталу.

Постоје пореске олакшице за власништво куће

Главна предност поседовања куће су пореске олакшице. Два најзначајнија су одбитак камата на хипотеку и ослобађање од капиталне добити. Уз одбитак камате на хипотеку, можете отписати камату коју плаћате јер се односи на ваш порески разред.

На пример, ако сте у пореском разреду од 25%, остварујете пореску уштеду на 25% камате коју сте платили. Дакле, ако сте платили 10,000 долара хипотекарне камате за годину, могли бисте да отпишете 2,500 долара на порез ако наведете ставке.

Уз изузеће од капиталне добити, појединачни подносиоци захтева могу се квалификовати да искључе до 250,000 долара добити од продаје примарног пребивалишта из свог опорезивог прихода. Ако поднесете заједничку пријаву са својим супружником, можете искључити до 500,000 долара. Ово је огромна пореска олакшица, и то је један од начина на који људи граде богатство некретнинама.

Ако изнајмљујете, немате порески одбитак који тражите. Пореске олакшице уопште не постоје.

Дугорочна апрецијација

Поред изградње капитала у свом дому, такође добијате на цени. Као што је већ наведено, просечан годишњи пораст вредности некретнина је око 4%. Користећи правило 72, можете очекивати да ће се вредност ваше куће удвостручити за 18 година. Ако сте уплатили учешће од 50,000 долара и узели зајам од 200,000 долара на 30 година уз 6%, након 18 година, изградили сте 77,123 долара капитала. Укупна вредност ваше куће од 250,000 долара када је купљена порасла је на 500,000 долара. Сада имате инвестициони биланс од 377,123 долара (50,000 долара учешћа + 77,123 долара главнице у износу од 250,000 долара) ако бисте продали.

Историјски гледано, цене станова имају тенденцију раста; било је само неколико изузетака, углавном 2008. и 2019. Стога су добре шансе да ћете остварити повећану вредност у свом дому.

Једина захвалност коју доживљавате као изнајмљивач је годишње повећање ваше месечне закупнине. Не постоји дугорочна захвалност за уживање јер не градите никакав капитал.

Зашто ово време није као прошли пут

Према Цонсумер Аффаирс, 63% људи се нада стамбеном краху како би могли да приуште куповину куће. Нажалост, никакви знакови не указују на то да се ово дешава. Већина стручњака се слаже да крах попут оног из 2008. није на столу.

Постоји прегршт разлога за ово. Прво, потрошачи данас имају јачи биланс него 2008. Такође, многе хипотеке које су потписане 2008. биле су лошег квалитета, а није било много провера и равнотеже да би се спречило неквалификоване зајмопримце да узму другоразредне хипотеке. Данас је индустрија веома различита и постоји више ограничења у погледу тога ко се квалификује за хипотеку.

Коначно, крах се дешава само када има више продаваца него купаца. Када је мало купаца, продавци морају да снизе цену да би некога намамили да купи. Али ако 63% људи чека на маргинама, потпуни крах је мало вероватан. Велики број људи је спреман за куповину, па ће сваки пад тражених цена резултирати поплавом купаца, што ће заправо стабилизовати цене.

Да ли је увек било застрашујуће купити дом?

Куповина куће је увек била застрашујућа понуда. То је велика финансијска инвестиција јер се пријавите за месечну уплату за наредних 30 година. Због тога видите да цене кућа падају током економске кризе. Ако је особа несигурна да ће сутра имати посао, није вероватно да ће се обавезати да ће купити кућу.

Ако премотате сат на 1950-те и видите да су цене станова биле много ниже, морате запамтити да је тада само један супружник у већини случајева зарађивао приход. Такође, било је изазовно купити кућу због високих стандарда кредитирања. Тек након успостављања програма стамбених кредита Федералне стамбене управе (ФХА) и Управе за ветеране (ВА) постало је лакше купити кућу.

Ипак, куповина куће је био огроман подухват. Ово је још више било тачно 1970-их када је стагфлација завладала и каматне стопе су нагло порасле на скоро 20%.

Брзо премотајте у 2008. и влада је морала поново да се умеша како би намамила људе да купују куће кредитом за први пут купац куће од 8,000 долара.

Без обзира на који период погледате, увек постоје разлози због којих су људи нервозни због куповине куће (поред природног страха од обавезивања на месечно плаћање до 30 година).

Шта ако већ поседујете дом?

Пошто су некретнине одлична дугорочна инвестиција, шта више можете учинити ако већ поседујете кућу? За почетак, можете размислити о куповини инвестиционе некретнине. Не само да искориштавате дугорочну апрецијацију, већ како изнајмљујете некретнину, ваш закупац плаћа вашу мјесечну хипотеку, повећавајући ваш поврат.

Разумљиво, нису сви заинтересовани да физички поседују имовину за изнајмљивање — или посао који долази са тим. Алтернатива је улагање у некретнине кроз куповину акција у компанијама које су у корелацији са стамбеним тржиштем. К.аи понуде Инвестициони комплети са уграђеним РЕИТ-овима и другим позицијама за некретнине.

Неки људи би могли размислити о додатном плаћању на главницу своје хипотеке. Међутим, ако је ваша каматна стопа испод 4%, улагање новца уместо отплате хипотеке је интелигентније. То је зато што можете зарадити већи принос на свој новац.

Просечан годишњи принос на берзи је 8%. Ако уложите 6,000 долара годишње током 10 година, на крају ћете добити 93,872 долара. Ако бисте плаћали додатних 6,000 долара годишње на своју хипотеку од 4%, за 10 година бисте уштедели 69,655 долара на камати. Пошто ће ваше акције зарадити 24,217 долара више од ваше уштеђевине на камати, боље вам је да уложите свој новац на тржиште.

Ко не би требало да купи кућу?

Постоји неколико случајева када има смисла изнајмити него купити. Све ово се враћа на тајминг. Ако тек почињете своју каријеру и нисте сигурни где желите да живите, нема смисла да се посветите дому.

Поред тога, ако сте се управо запослили у новом граду, финансијски је паметније да изнајмите на кратак рок јер временом схватите где бисте желели да живите. На крају крајева, ако не видите да поседујете кућу најмање пет година пре него што је продате, боље вам је да изнајмите, а не да купујете. Ово је због ризика да цене стамбеног простора не расту у кратком року и свих трошкова затварања које плаћате приликом куповине куће. Вашем капиталу, уважавању и пореским олакшицама потребно је време да пређете преко почетних трошкова затварања да бисте остварили предности куповине.

Zakljucak

Све у свему, становање је и даље добра инвестиција - чак и када се продаја станова успорава. Иако постоји ризик од сравњивања или пада цена у кратком року, не очекујте озбиљан пад као 2008. И ако је улагање у берзу било који водич, знате да је време на тржишту много важније од времена тржиште. Другим речима, боље је инвестирати у тржиште некретнина — чак и током кризе — него покушавати да изаберете најбоље време за куповину или продају.

Нико не зна када ће доћи до дна или када ће цене поново почети да расту. Ако не желите да пропустите акцију, боље је да уђете него да чекате.