Цене кућа су се скоро удвостручиле у последњих 10 година – а то би могло значити да дугујете неке озбиљне порезе ако продајете свој дом. Након што је достигла дно од око 259,000 долара у 2011. години, просечна продајна цена куће је у време писања овог текста стално порасла на више од 453,000 долара. Као и многи трендови, пандемија је можда ово убрзала, али су цене станова већ годинама расле. Ово је дошла као одлична вест за власнике кућа које желе да продају. Они су спремни да зараде прави новац.
Нажалост, са правим новцем долазе и прави порези. Ако продајете некретнину за профит, дугујете порез на капиталну добит на тај новац. Нажалост, за разлику од пореза на зараде, пореска управа не узима тај новац унапред. Мораћете да израчунате и исечете чек. Ипак, постоје начини да то мање боли. Ако желите помоћ да минимизирате свој порески рачун од продаје куће, размислите о сарадњи са финансијским саветником.
Шта су порези на капиталну добит на некретнине?
Порез на капиталну добит се наплаћује на било коју добит коју остварите продајом инвестиције. Ово се односи на већину новца који зарађујете куповином и продајом имовине као што су акције, обвезнице, па чак и некретнине (као што је ваша кућа). У случају некретнина, своју опорезиву добит бисте израчунали као:
Цена по којој сте продали некретнину – Цена коју сте платили да бисте купили некретнину = Опорезива добит
Тако, на пример, рецимо да сте купили свој дом за 260,000 долара пре десет година. Данас га продајете за 450,000 долара. Дуговали бисте порез на капиталну добит на 190,000 долара (разлика између ваше куповне цене и ваше продајне цене).
Дугорочни капитални добици – то јест, добици од имовине која се држи најмање годину дана – генерално се опорезују по много нижој стопи од зарађеног прихода (новац који добијете радом). У 2021. години, за неожењене/ожењене подносиоце захтева утврђене су стопе пореза на капиталну добит:
0 процената – 0-40,400 долара самац/0-80,800 долара у браку
15 процената – 40,401-445,850 долара самац/80,801-501,600 долара у браку
20 процената – 445,851 долара+ неожењен/501,601 долара ожењен
Од 2022. године распони су следећи:
0 процената – 0 долара-$41,675 Сингле/$0-$83,350 Ожењен
15 процената – $41,676-$459,750 Сингле/$83,351-$517,200 Ожењен
20 одсто - $459,751+ Неожењен/517,201 долара ожењен
Дакле, из нашег примера изнад, реците да сте продали своју кућу и остварили профит од 190,000 долара 2021. Под претпоставком да сте слободни, порез на капиталну добит ћете израчунати на ову продају на следећи начин:
40,400 0 УСД * 0 процената = XNUMX УСД
(190,000 УСД – 40,401 УСД) = 149,599 УСД
149,599 15 УСД * 22,439 процената = XNUMX УСД
0 УСД + 22,429 УСД = 22,429 УСД
Ово је поједностављена верзија проналажења вашег пореског оптерећења на капиталну добит, али основе су ту. Могли бисте да дугујете 22,429 долара пореза на ову продају. Ово је много, чак и када се сетите да сте зарадили 190,000 долара профита са којима сте то платили. (Још више када се сетите да ћете, након што сте продали свој дом, морати да пронађете нови на узаврелом тржишту...) На срећу, пореска управа је направила изузетак да помогне власницима кућа да реше тај проблем.
Искључење капиталних добитака
Ако профитирате продајом свог дома, можете искључити првих 250,000 долара тог профита из пореза. За брачне парове који заједнички поднесу захтев, тај број се повећава на 500,000 долара.
Најважније је да се ово искључење односи на вашу добит, а не на укупну продају. Дакле, из нашег примера изнад, рецимо да сте продали свој дом за 450,000 долара као сама особа. Ваш профит од продаје износи 190,000 долара. Могли бисте искључити цео профит из својих пореза и не бисте ништа дуговали.
С друге стране, рецимо да сте зарадили 280,000 долара од продаје. Након искључења капиталне добити, дуговали бисте порез на преосталих 30,000 долара. (Што, пошто би све то спадало у порески разред од 0 процената на капиталну добит, опет долази до 0 долара пореза.)
Да бисте се квалификовали за ово искључење, морате испунити тест власништва и коришћења. То значи да сте морали да поседујете кућу и да је користите као своју главну резиденцију најмање две године од пет година пре њене продаје. Ово не мора бити континуирано. У кући можете живети периодично, све док је у питању најмање две године агрегата. (Погледајте публикацију ИРС-а 523 за потпун опис захтева за тестирање искључења.) Припадници америчке војске, спољне службе, мировног корпуса и активних обавештајних служби могу да израчунају своју континуирану употребу другачије на основу свог распореда распоређивања.
Тачно израчунајте порез на капиталну добит
Као што смо већ поменули, капитални добици од продаје куће су нешто компликованији од обичних инвестиционих профита. Поред првобитне куповне цене куће, такође можете одбити неке трошкове затварања, трошкове продаје и пореску основицу имовине од опорезиве капиталне добити.
Трошкови затварања могу укључивати трошкове везане за хипотеку (на пример, ако сте имали унапред плаћену камату када сте купили кућу) и трошкове везане за порез.
Трошкови продаје се углавном односе на сав новац који сте потрошили на продају куће. Ово укључује накнаде за брокере, трошкове листинга, правне трошкове, накнаде за оглашавање, новац који сте потрошили да би кућа изгледала уочљивије за продају и друге повезане трошкове.
Пореска основица куће је трошак свих великих побољшања која сте током година направили на имовини. Ово је у суштини сваки износ новца који сте потрошили на физичку структуру која је додала вредност дому. Умањује се било каквом амортизацијом у тој структури (на пример, ако сте додали шпил, али онда пустите да се та палуба распадне), иако је амортизација неуобичајен проблем за активно насељене куће.
Тако, на пример, реците да сте слободни и да сте купили кућу за 250,000 долара. Продајете га за 750,000 долара. Имате следеће повезане трошкове:
40,000 долара за реновирање кухиње и купатила;
35,000 долара за брокерске накнаде;
2,500 долара потрошено на чишћење и постављање отворених врата;
5,000 долара за адвокатске хонораре и друге повезане трошкове затварања.
Вашу опорезиву капиталну добит бисте израчунали као:
750,000 УСД – (250,000 УСД + 40,000 УСД + 35,000 УСД + 2,500 УСД + 5,000 УСД) = 417,500 УСД
417,500 $ – 250,000 $ (искључујући капиталну добит) = 167,500 $
Дуговали бисте порез на 167,500 долара.
Не продајте брзо
Ако је икако могуће, немојте продавати свој дом за мање од годину дана. Морате сачекати најмање две године да продате своју кућу да бисте се квалификовали за искључење капиталне добити. Међутим, чак и ако се не квалификујете за искључење, и даље можете обично да платите смањену пореску стопу наметнуту на инвестициона средства.
Ова смањена стопа је оно што је познато као стопа дугорочне инвестиције. То се односи само на имовину коју држите више од годину дана. Ако поседујете своју имовину мање од 12 месеци, морате да платите порез на било коју добит по уобичајеној стопи прихода (то јест, стопи по којој пореска управа опорезује рад и зарађени приход). Ово је знатно више од стопе пореза на капиталну добит.
Резиме
Главни начин да смањите порез на капиталну добит је тако што ћете се побринути да израчунате сва смањења која пореска управа дозвољава на ваш укупни профит. Након тога, искључење капиталне добити ће елиминисати велики део новца који ће већина власника кућа зарадити од продаје.
Савети за куповину куће
Сјајно је ако можете зарадити новац од свог дома, али ово прво и најважније мора бити место за живот. Са СмартАссет-овим хипотекарним калкулатором можете тачно да схватите колико ће вас коштати та нова кућа, омогућавајући вам да направите прави позив за ваш буџет и будућност.
Финансијски саветник вам може помоћи у планирању пореза како не бисте преплатили. Проналажење квалификованог финансијског саветника не мора да буде тешко. СмартАссет-ов бесплатни алат повезује вас са до три финансијска саветника који опслужују вашу област, а ви можете бесплатно да интервјуишете мечеве својих саветника да бисте одлучили који је прави за вас. Ако сте спремни да пронађете саветника који вам може помоћи да остварите своје финансијске циљеве, почните одмах.
Кредит за фотографију: ©иСтоцк.цом/ЛифестилеВисуалс, ©иСтоцк.цом/фстоп123, ©иСтоцк.цом/јхорроцкс
Пост Како избећи порез на капиталну добит на некретнине први пут се појавио на СмартАссет блогу.
Извор: хттпс://финанце.иахоо.цом/невс/авоид-цапитал-гаинс-так-реал-173959424.хтмл