Како проценити инвестициону имовину у некретнине

Методе за анализу вредности улагања у некретнине су аналогне онима које се користе у фундаменталној анализи акција. Пошто улагање у некретнине обично није краткорочна трговина, анализа токова готовине и накнадне стопе приноса је кључна за постизање циља профитабилног улагања.

Да би профитирали, инвеститори морају знати како да вреднују некретнину и да образовано нагађају о томе колики ће профит сваки зарадити, било кроз процену вредности имовине, приход од закупа или обоје. Тачне процене некретнина могу помоћи инвеститорима да донесу боље одлуке када је у питању куповина и продаја некретнина.

Процена вредности капитала се обично спроводи кроз две основне методологије: апсолутну вредност и релативну вредност. Исто важи и за процену вредности некретнина.

Дисконтовање будућег нето оперативног прихода (НОИ) одговарајућом дисконтном стопом за некретнине је слично вредновању дисконтованих новчаних токова (ДЦФ) за акције. У међувремену, интегрисање модела множитеља бруто прихода у некретнине је упоредиво са релативним проценама вредности акција. У наставку ћемо погледати како проценити некретнину користећи ове методе.

Стопа капитализације

Једна од најважнијих претпоставки коју инвеститор у некретнине прави приликом процене вредности непокретности је да одабере одговарајућу стопу капитализације, такође познату као максимална стопа.

Стопа капитализације је потребна стопа приноса на некретнине, умањена за повећање вредности или амортизацију. Једноставно речено, то је стопа која се примењује на НОИ да би се одредила садашња вредност имовине.

На пример, претпоставимо да се од имовине очекује да генерише НОИ од 1 милион долара у наредних десет година. Ако би се дисконтовала по стопи капитализације од 14%, тржишна вредност имовине би била:

$\бегин{алигнед}&\$7,142,857\бигг(\фрац{\$1,000,000}{0.14}\бигг)\\&\тектбф{где:}\\&\тект{Тржишна вредност}=\тект{Нето оперативни приход}/ {\тект{цап рате}}\енд{алигнед}$​$7,142,857(0.14$1,000,000​)где је:Тржишна вредност=Нето пословни приход/цап рате​

Тржишна вредност од 7,142,857 долара је добар посао ако се имовина прода за 6.5 милиона долара. Али то је лош посао ако је продајна цена 8 милиона долара.

Одређивање стопе капитализације је једна од кључних метрика која се користи за вредновање имовине која ствара приход. Иако је то нешто компликованије од израчунавања пондерисане просечне цене капитала (ВАЦЦ) фирме, постоји неколико метода које инвеститори могу да користе да пронађу одговарајућу стопу капитализације, укључујући следеће:

• Метода изградње
• Метода тржишне екстракције
• Банд-оф-инвестмент метода

Метода изградње

Један уобичајени приступ за израчунавање стопе ограничења је метода надоградње. Почните са каматном стопом и додајте следеће:

1. Одговарајућа премија ликвидности—настаје због неликвидне природе некретнина
2. Премија за поновно отвађење—урачунава нето вредност земљишта
3. Премија за ризик—открива укупну изложеност ризику тржишта некретнина

С обзиром на каматну стопу од 6%, стопу неликвидности од 1.5%, премију поврата од 1.5% и стопу ризика од 2.5%, стопа капитализације власничке имовине износи 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5%). %). Ако је нето оперативни приход 200,000 долара, тржишна вредност имовине је 1,739,130 долара (200,000 долара / 0.115).

Веома је једноставно извршити овај прорачун. Међутим, сложеност лежи у процени тачних процена за појединачне компоненте стопе капитализације, што може бити изазов. Предност методе буилд-уп је у томе што покушава да дефинише и прецизно измери појединачне компоненте дисконтне стопе.

Тхе Маркет-Ектрацтион Метход

Метода тржишне екстракције претпоставља да постоје тренутне, лако доступне информације о НОИ и продајној цени о упоредивим некретнинама које стварају приход. Предност методе тржишне екстракције је у томе што стопа капитализације чини капитализацију директног прихода значајнијом.

Релативно је једноставно одредити стопу капитализације. Претпоставимо да би инвеститор могао купити паркинг за који се очекује да ће генерисати 500,000 долара у НОИ. У овој области постоје три упоредива паркинга која доносе приход:

• Паркинг 1 има НОИ од 250,000 долара и продајну цену од 3 милиона долара. Стопа капитализације је 8.33% (250,000 УСД / 3,000,000 УСД).
• Паркинг 2 има НОИ од 400,000 долара и продајну цену од 3.95 милиона долара. Стопа капитализације је 10.13% (400,000 УСД / 3,950,000 УСД).
• Паркинг 3 има НОИ од 185,000 долара и продајну цену од 2 милиона долара. Стопа капитализације је 9.25% (185,000 УСД / 2,000,000 УСД).

Узимајући просечне стопе ограничења за ове три упоредиве некретнине, укупна стопа капитализације од 9.24% била би разумна репрезентација тржишта. Користећи ову стопу капитализације, инвеститор може да одреди тржишну вредност имовине коју разматра. Вредност могућности улагања у паркинг је 5,411,255 долара (500,000 долара / 0.0924).

Тхе Банд-оф-Инвестмент Метход

Са методом опсега улагања, стопа капитализације се израчунава коришћењем појединачних каматних стопа за некретнине које користе и дужничко и власничко финансирање. Предност овог метода је што је најприкладнија стопа капитализације за финансиране инвестиције у некретнине.

Први корак је израчунавање фактора потонућа фонда. Ово је проценат који се мора издвојити за сваки период да би се имао одређени износ у будућем тренутку. Претпоставимо да је имовина са НОИ од 950,000 долара финансирана са 50%, користећи дуг са каматом од 7% који се амортизује током 15 година. Остатак се плаћа сопственим капиталом са потребном стопом приноса од 10%. Фактор потонућег фонда се израчунава као:

$\бегин{алигнед}&СФФ=\фрац{и}{(1+и)^н-1}\\&\тектбф{где:}\\&\тект{СФФ}=\тект{Фактор потонућег фонда}\\ &и=\тект{Периодична каматна стопа, често изражена као}\\&\пхантом{и=}\тект{годишња процентуална стопа}\\&н=\тект{Број периода, често изражен у годинама}\енд{усклађено }$​SFF=(1+i)n-1i​где је:МТ=Фактор потонућа фондаi=Периодична каматна стопа, често изражена као аi=годишња рата у процентима​

Укључујући бројеве, добијамо:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - КСНУМКС

Ово износи 3.98%. Стопа по којој зајмодавац мора бити плаћен једнака је овом фактору потонућа фонда више каматна стопа. У овом примеру, ово излази на 10.98% (0.07 + 0.0398).

Дакле, пондерисана просечна стопа, или укупна стопа капитализације, користећи пондер од 50% за дуг и 50% за власнички капитал је:

• 10.49% [(0.5 к 0.1098) + (0.5 к 0.10)]

Као резултат, тржишна вредност имовине је:

• 9,056,244 долара (950,000 долара / 0.1049)

Методе вредновања

Апсолутни модели вредновања одређују садашњу вредност будућих долазних новчаних токова да би се добила суштинска вредност средства. Најчешћи методи су модел дисконтовања дивиденди (ДДМ) и технике дисконтованог новчаног тока (ДЦФ).

С друге стране, методе релативне вредности сугеришу да две упоредиве хартије од вредности треба да имају сличну цену према њиховој заради. Односи као што су цена-зарада (П/Е) и цена-продаја се упоређују са другим компанијама у оквиру исте индустрије да би се утврдило да ли је акција под или прецењена.

Као и код процене вредности капитала, анализа процене вредности непокретности треба да примени обе процедуре за одређивање распона могућих вредности.

Дисконтирање будућег НОИ

Формула за израчунавање вредности непокретности на основу дисконтованог нето пословног прихода је:

$\бегин{алигнед}&\тект{Тржишна вредност}=\фрац{НОИ_1}{рг}=\фрац{НОИ_1}{Р}\\&\тектбф{где:}\\&НОИ=\тект{Нето оперативни приход} \\&р=\тект{Потребна стопа приноса на некретнине}\\&г=\тект{Стопа раста }НОИ\\&Р=\тект{Стопа капитализације }(рг)\енд{усклађено}$​Тржишна вредност=r-gNOI1​​=RNOI1​​где је:NOI=Нето пословни приходr=Захтевана стопа приноса на некретнинеg=Стопа раста од NOI​

НОИ одражава зараду коју ће имовина генерисати након урачунавања оперативних трошкова—али пре одбитка пореза и плаћања камата. Међутим, пре него што се одбију трошкови, морају се утврдити укупни приходи остварени од улагања.

Очекивани приход од закупа се у почетку може предвидети на основу упоредивих некретнина у близини. Уз одговарајуће истраживање тржишта, инвеститор може одредити које цене плаћају закупци у тој области и претпоставити да се сличне закупнине по квадратном метру могу применити на ову некретнину. Предвиђено повећање закупнина је урачунато у стопу раста у оквиру формуле.

Пошто високе стопе слободних радних места представљају потенцијалну претњу повраћају улагања у некретнине, треба користити или анализу осетљивости или реалне конзервативне процене да би се одредио изгубљени приход ако се имовина не користи пуним капацитетом.

Оперативни трошкови обухватају оне који настају директно током свакодневних операција зграде, као што су осигурање имовине, накнаде за управљање, накнаде за одржавање и комуналне трошкове. Имајте на уму да амортизација није укључена у обрачун укупних трошкова. Нето пословни приход од некретнине сличан је добити пре камате, пореза, депрецијације и амортизације (ЕБИТДА).

Дисконтовање НОИ-а од улагања у некретнине по максималној стопи је аналогно дисконтовању будућег тока дивиденди одговарајућом потребном стопом приноса, прилагођеном расту дивиденде. Инвеститори у капитал који су упознати са моделима раста дивиденди требало би одмах да виде сличност.

Мултипликатор бруто прихода

Приступ мултипликатора бруто прихода је релативна метода вредновања која се заснива на основној претпоставци да ће имовина у истој области бити вреднована пропорционално бруто приходу који помаже да се генерише.

Као што назив имплицира, бруто приход је укупан приход пре одбитка свих оперативних трошкова. Међутим, стопе слободних радних места морају се предвидети да би се добила тачна процена бруто прихода.

На пример, ако инвеститор у некретнине купи зграду од 100,000 квадратних стопа, може утврдити на основу упоредивих података о имовини да је просечан бруто месечни приход по квадратном метру у суседству 10 долара. Иако инвеститор у почетку може претпоставити да је бруто годишњи приход 12 милиона долара (10 долара к 12 месеци к 100,000 квадратних стопа), вероватно ће у било ком тренутку постојати неке слободне јединице у згради.

Под претпоставком да постоји стопа слободних радних места од 10%, бруто годишњи приход је 10.8 милиона долара (12 милиона долара к 90%). Сличан приступ се примењује и на приступ нето оперативног прихода.

Следећи корак за процену вредности непокретности је да се одреди мултипликатор бруто прихода и помножи са бруто годишњим приходом. Мултипликатор бруто прихода се може наћи коришћењем историјских података о продаји. Гледајући продајне цене упоредивих некретнина и поделите ту вредност са оствареним бруто годишњим приходом, добија се просечан мултипликатор за регион.

Овај тип приступа вредновању сличан је коришћењу упоредивих трансакција или вишеструких вредности за вредновање акција. Многи аналитичари ће прогнозирати зараду компаније и помножити њену зараду по акцији (ЕПС) са П/Е односом индустрије. Процена вредности непокретности може се извршити кроз сличне мере.

Препреке за процену вредности некретнина

Обе ове методе вредновања некретнина изгледају релативно једноставне. Међутим, у пракси је одређивање вредности имовине која ствара приход овим прорачунима прилично компликовано. Пре свега, може бити дуготрајно и изазовно да се добију потребне информације у вези са свим инпутима формуле, као што су нето пословни приход, премије укључене у стопу капитализације и упоредиви подаци о продаји.

Друго, ови модели вредновања не узимају у обзир могуће велике промене на тржишту некретнина, као што су кредитна криза или бум некретнина. Као резултат, мора се спровести даља анализа како би се предвидео и факторисао могући утицај променљивих економских варијабли.

Пошто су тржишта некретнинама мање ликвидна и транспарентна од тржишта акција, понекад је тешко добити потребне информације за доношење потпуно информисане одлуке о улагању.

Међутим, због великих капиталних улагања која су обично потребна за куповину великог развоја, ова компликована анализа може произвести велику исплату ако доведе до откривања потцењене имовине (слично улагању у капитал). Стога је одвајање времена за истраживање потребних инпута вредно времена и енергије.

Резиме

Процена вредности некретнина се често заснива на стратегијама које су сличне анализи капитала. Друге методе, поред приступа дисконтованог НОИ и мултипликатора бруто прихода, такође се често користе. Неки стручњаци из индустрије, на пример, имају активно радно знање о градским миграцијама и обрасцима развоја.

Као резултат тога, они могу да одреде која локална подручја ће највероватније искусити најбржу стопу уважавања. Без обзира који приступ се користи, најважнији предиктор успеха стратегије је колико је добро истражена.