Пребацивање кућа може бити уносан посао. Али не дозволите да идеализоване ТВ емисије које преврћу куће утичу на ваш поглед на то како то функционише. Морате бити искусни, финансирани и упућени у оно што радите. То је посебно тачно када је у питању превртање кућа и порези. Овај водич за некретнине разлаже шта можете очекивати са порезом на кућу. А финансијски саветник може вам помоћи да направите финансијски план за ваше циљеве улагања у некретнине и да заштитите своје пословање од финансијских грешака.
Да ли сте инвеститор или трговац некретнинама?
Прво питање на које треба да одговорите је да ли сте а инвеститор у некретнине или дилер. Разлог је тај што пореска управа различито опорезује ове две класе. Инвеститор обично купује и држи имовину најмање годину дана. Инвеститори обично користе некретнину за приход од закупа и као средство очекују да ће полако расти у вредности током много година.
Дилери су, с друге стране, ваш традиционални кућне пераје. Њихов цео разлог за куповину имовине је препродаја. Ево неколико тачака које ће пореска управа тражити да утврди да ли сте дилер:
Учесталост и количина куповине и продаје некретнина
Да ли је имовина икада била наведена као ваша примарно пребивалиште
Зашто имовина одржан и да ли је служио у друге сврхе осим за препродају
Колико је реклама и промоције ушло у продају некретнина
Колико је побољшања направљено
Опште делатности пореског обвезника који продаје имовину
Генерално, ако пребацујете кућу, купујете је са једином сврхом да је побољшате и препродате. Ово вас чини трговцем некретнинама. Ако имате додатних питања, обратите се финансијском саветнику или пореском стручњаку.
Пребацивање кућа и порез на капиталну добит
Постоје две врсте порези на капиталну добит, краткорочни и дугорочни. Краткорочни порези на капиталну добит опорезују се по истој стопи као и ваш порез на доходак и односе се на добит од имовине (попут некретнина) која је држана мање од годину дана. Дугорочни порези на капиталну добит односе се на средства која се држе дуже од годину дана и наплаћују се по повољнијој стопи, у распону од 0% – 20% у зависности од категорије.
Кућне пераје ће углавном пасти у табор краткорочних капиталних добитака. Запамтите, када пребацујете кућу, сваки дан када држите имовину, губите новац. Желите да уђете, направите побољшања и брзо продате уз профит. То је посебно тачно ако сте куповину финансирали кредитом.
Потпуни порески третман за трговце некретнинама
У овом тренутку смо установили да су активни кућни пераји трговци некретнинама. То значи да постоје и други порези којих морају бити свесни. Уз плаћање пореза на доходак грађана (који може да се креће и до 37%), трговци некретнинама ће морати да плате и додатних 15.3% пореза на самосталну делатност.
Хајде да прорадимо кроз пример користећи СмартАссет-ов порески калкулатор. Ако трговац некретнинама који поднесе одвојено пријаву прими 200,000 долара прихода за годину, они могу очекивати да ће платити 40,811 долара федералног пореза на приход. Додајте на то 30,600 долара за порез на самозапошљавање и добићете укупан порески рачун од 71,411 долара или 35.71% од 200,000 долара.
Наравно, ово је без обрачунавања пореских олакшица. Хајде да разговарамо о неким корацима за смањење вашег пореског рачуна.
Смањење вашег дома Избацивање пореског оптерећења
Чак и уз високе порезе да сте трговац некретнинама, постоје начини да смањите пореско оптерећење своје куће. Ево три корака које треба предузети како бисте смањили свој порезни рачун док почнете да пребацујете куће.
1. Формирајте ЛЛЦ предузеће
Пре него што почнете да пребацујете кућу, паметно је да поставите свој посао. Једна од најпопуларнијих пословних структура је а друштво са ограниченом одговорношћу или ДОО. ЛЛЦ предузећа вам омогућавају да направите одбитке за пословне трошкове. Поврх свега, они вам помажу да заштитите своју личну имовину од правног захтева ако ствари крену по злу.
Њихова флексибилност је још један разлог зашто су толико популарни. ЛЛЦ може бити самостално предузеће или партнерство или бити организовано као корпорација да би искористила применљиве пореске олакшице. Имајте на уму да су ЛЛЦ предузећа ентитети којима управља држава, тако да се тачна правила о њиховом формирању и погодностима које пружају разликују од државе до државе.
2. Направите пореске олакшице
Као ЛЛЦ предузеће, можете да отпишете многе своје пословне трошкове. Ево девет уобичајених одбитака које ћете можда моћи да направите:
Трошкови побољшања куће на продатим некретнинама
Камате на кредите за некретнине
Порези на имовину на инвестиционе некретнине
Трошкови грађевинске дозволе
Провизије за некретнине
Путни трошкови
Канцеларијски материјал
Сви канцеларијски трошкови ван локације, као што су кирија, интернет, комуналије, итд.
Правне и рачуноводствене накнаде
3. Одбијте капиталне губитке
Можда нећете профитирати сваки пут као кућни перајац. Резултат тога је да можете одбити све капиталне губитке са којима се суочите и користити их за компензацију пореза на капиталну добит. Разговарајте са својим финансијским саветником о томе како најбоље надокнадити ове добитке губицима и да ли се квалификујете за пренос капиталних губитака.
Пореске олакшице које нећете добити као кућни Флиппер
Упркос ономе што можете прочитати на интернету, ако сте активни превртач који пребацује више кућа годишње, постоје пореске олакшице које други добијају, а ви нећете. Ево неколико пореских олакшица које бисте могли да узмете у обзир:
121 искључење: ovo Правило ИРС се примењује на ваше примарно пребивалиште. Омогућава вам да избегнете порез на капиталну добит на добит од продаје вашег примарног пребивалишта, до 250,000 долара добити (или 500,000 долара ако сте у браку). Да поновим, ова кућа мора бити наведена као ваше примарно пребивалиште да бисте се квалификовали. Искључење захтева да сте живели у кући најмање 24 од претходних 60 месеци. То значи да куће за брзо окретање не испуњавају услове.
1031 размена: ovo програм одлагања пореза омогућава инвеститорима да продају једну инвестициону некретнину и одложе порезе на продају куповином нове инвестиционе некретнине. Пореска управа вам даје 45 дана да идентификујете замену и 180 дана да извршите трансакцију. Али зашто кућне пераје не могу да искористе ово? Пореска управа је веома прецизна о томе ко може да учествује у 1031 размени. Они посебно спречавају учешће имовине купљене за препродају.
Резиме
Куповина и продаја некретнина може бити а комплекс процес, посебно када укључите порезе на плаћање кућа. Најбоље је да уђете у посао спремни и знате за шта ћете бити на улици. Морате да знате шта ће пореска управа захтевати од вас да платите, као и како да структуришете своје пословање тако да се ставите у најбољу позицију да успете на дуге стазе.
Савети за окретање кућа
Ваш посао који се окреће не мора сам да покушава да управља својим финансијама од капитала раста до пореског планирања. Ако имате финансијског саветника у свом углу, то може да скине огромну тежину са ваших рамена и пружи вам више могућности за раст. Ако немате финансијског саветника, пронаћи га не мора бити тешко. Бесплатан алат СмартАссет повезује вас са до три проверена финансијска саветника који опслужују вашу област, а ви можете бесплатно да интервјуишете мечеве својих саветника да бисте одлучили који је прави за вас. Ако сте спремни да пронађете саветника који вам може помоћи да остварите своје финансијске циљеве, започнете сада.
Поред довођења у ред својих пореза, требало би да обратите пажњу на то где банкирате. Неке банке су само пријатељскије према малим предузећима. Погледајте нашу листу најбоље банке за мала предузећа да искористимо ове могућности.
Аутор фотографије: ©иСтоцк/Феверпитцхед, ©иСтоцк/Светлана Малисхева, ©иСтоцк/Алеутие
Порука Пребацивање кућа и пореза: Водич за некретнине појавио прво на СмартАссет Блог.
Извор: хттпс://финанце.иахоо.цом/невс/флиппинг-хоусес-аффецт-такес-140037820.хтмл