'Не знам да ли је вредно посла са закупцима': Да ли да свој дом претворим у изнајмљивање или да га продам?

Ипак, размишљам да ли да продам или изнајмим кућу коју тренутно имам. Купио сам кућу за 188,500 долара. Двапут сам рефинансирао и задњи пут сам добио готовину. Камата ми је 2.75%, а имам још 18 година да је отплатим. Могу га изнајмити за 1,800 до 2,000 долара. Али не знам да ли је ово најбоља опција јер бих је могао продати и за близу 500,000 долара, што је тренутно највећа вредност.

Било би сјајно да ми станари отплате другу хипотеку, али не знам да ли је вредно да се бавим станарима и поправкама које могу стално тражити. На крају крајева, то је стара кућа. Шта бих требао да урадим? 

С поштовањем,

Пакујем се у Портланду

„Велики потез“ је рубрика МаркетВатцх која гледа на детаље и непокретности некретнина, од навигације у потрази за новим домом до подношења захтева за хипотеком.

Да ли имате питање о куповини или продаји куће? Да ли желите да знате где би требало да буде ваш следећи потез? Пошаљите имејл Јацобу Пассиу на [емаил заштићен].

Поштовани паковање,

Тржиште комплетног стамбеног простора има много власника кућа који размишљају о самом потезу који размишљате да направите. Власници кућа виде растуће цене закупа и многи то користе. У фебруару су закупнине биле скоро 18% више у односу на пре годину дана на националном нивоу, према веб-сајту за некретнине Апартмент Лист, што представља рекордан раст.

У одређеној мери, власници кућа подстичу тај раст закупа претварајући своје почетне домове у изнајмљивање. Ти домови би иначе обезбедили преко потребну снабдевање тржиштима за куповину кућа. Уместо тога, има толико мало кућа за продају да су многи Американци приморани да изнајмљују дуже него што су се надали јер не могу да нађу некретнину за куповину. Више људи који изнајмљују значи већу конкуренцију за јединице за изнајмљивање, а самим тим и кирије расту.

Само зато што толико власника кућа иде овим путем, не значи да бисте требали. „Има смисла претворити кућу у некретнину за изнајмљивање ако и само ако разумете све потенцијалне проблеме који постоје када постанете станодавац“, рекла је Мишел Геснер, оснивач и власник Гесснер Веалтх Стратегиес, ​​финансијске саветодавне фирме са седиштем у Хјустону. .

Лако је замислити предности станодавца - користећи додатни приход за отплату ваше друге хипотеке и можда када се једном исплати, ставите новац у џеп за уштеду за пензију. Али ако нас је пандемија нечему научила, то је да бити мали станодавац није за оне са слабим срцем.

Већ сте се суочили са неким од изазова да будете станодавац. Мораћете да комуницирате са станарима и радите са њима на одржавању имовине. И велике су шансе да се станари неће односити према кући тако лепо као што бисте могли да имате, приморавајући вас да плаћате да бисте је редовно поправљали. То је само врх леденог брега.

Звучи као да сте финансијски стабилни, али да ли бисте могли да приуштите да сами платите и хипотеку на свој први дом и свој нови дом? Многи станодавци су се последњих година суочили са запленом и банкротом својих некретнина за изнајмљивање, јер су се закупци борили да плате кирију због пандемије. На крају, многи од ових власника некретнина одлучили су се да продају куће како би смањили своје губитке.

Ако мислите да нисте дорасли том стресу, онда бих снажно размислио да постанем станодавац. Постоје и други финансијски разлози да размислите двапут. Када неко прода своју примарну резиденцију, може да искључи до 250,000 долара капиталне добити (или 500,000 долара ако су у браку и заједнички подносе документе.) Дакле, ако сте, на пример, продали кућу за 500,000 долара, али сте платили само 300,000 долара да бисте је првобитно купили, ви не би се суочио са порезом на капиталну добит на 200,000 долара профита који сте зарадили.

Ако се одлучите да претворите некретнину у кућу за изнајмљивање, а затим одлучите да је продате, можда ћете се суочити са високим порезом. Да бисте искористили искључење на капиталну добит, морате да сте живели у кући две од последњих пет година, али не морају да буду последње две године. Дакле, у суштини, имате мало грејс периода. И постоје пореске олакшице које бисте могли да опорезујете као станодавац.

Рецимо да сте кућу изнајмљивали на шест година, а затим одлучили да је продате. Тада не бисте добили искључење од 250,000 долара (или 500,000 долара), тако да би се сав новац који зарадите продајом сматрао опорезивим приходом. Постоје начини на које бисте могли да избегнете тај порески удар - посебно, могли бисте поново уложити тај новац у другу некретнину за изнајмљивање путем размене из Одељка 1031. У супротном, рачун за порез ће бити већи.

Још једно финансијско разматрање је да ли би вам ваш хипотекарни зајмодавац уопште дозволио да некретнину претворите у изнајмљивање. Хипотеке обично укључују клаузуле које захтевају да зајмопримци живе у кући одређени временски период. Ако покушате да се иселите и изнајмите некретнину пре истека тог рока, могли бисте да се укључите у хипотекарну превару. С обзиром на то да сте рефинансирали релативно недавно, требало би да пажљиво проучите документе о хипотеци.

Ви имате бољи осећај за своју толеранцију за ризик и финансијску сложеност од мене. Ако сте и даље заинтересовани да наставите са овим планом, свакако се консултујте са рачуновођом и финансијским планером који вам могу помоћи да одредите најбољи приступ. Мој инстинкт је да нисте продали ову идеју. Ако је то случај, онда бих размотрио друге опције. На крају крајева, новац који зарадите продајом куће вероватно би много допринео отплати дуга или другим финансијским циљевима.

Осим тога, бити станодавац није једини начин за улагање у некретнине. „Додатни приходи могу бити уложени да би се остварио приход или раст или чак у хартије од вредности у вези са некретнинама“, рекао је Касхиф Ахмед, председник Америцан Привате Веалтх, финансијске саветодавне фирме у Бедфорду, Массачусетс. Улагање у инвестициони фонд за некретнине, за на пример, могло би да прошири ваш портфељ, али је много ликвидније него да сав тај новац буде везан у кући.

На крају крајева, осећам да не можете погрешити ако направите избор који вам је најугоднији. Дакле, какав год да је то избор, желим вам сву срећу.

Слањем својих питања е-поштом пристајете на њихово анонимно објављивање на МаркетВатцх-у. Podnošenjem svoje priče kompaniji Dow Jones & Company, izdavaču MarketWatch-a, razumete i saglasni ste da možemo da koristimo vašu priču ili njene verzije u svim medijima i platformama, uključujući i preko trećih strana.