Желим да рефинансирам своју хипотеку, али ћу ускоро напунити 70. Да ли је паметно рефинансирати у мом животу?

Нормално, претпостављам да би то морали да реше нечији наследници, на основу тестамента, али ја немам наследнике по мом мишљењу. Ја сам самац, никад нисам био ожењен и немам деце. Мајка ми је преминула, а отац има 97 година. Живи са женом, али су одлучили да се не венчају.

Мој брат и ја смо отуђени од 1990. Не намеравам да му завештам ништа вредно – отео ме је на велико време када нам је умрла мајка, осим што ја заправо немам ништа од велике вредности. Не желим да му оставим неред. Он има 67 година и ко зна да ли ће преживети када ја умрем. Затим ту је моја нећака, његово једино дете, коју једва познајем. Никада није покушала да исправи ту чињеницу откако је постала одрасла. Она има 38 година, сама је и нема деце. Имам 33 или више рођака, али немам везу скоро 30 година са неколицином које сам икада срео.

Моја повређеност и озлојеђеност у вези са братом и нећаком не би требало да негирају моју обавезу да оставим тестамент. Они су моја крв, на крају крајева, и нисам емотивно везан ни за једну непрофитну организацију. Имам блиске пријатеље које сам упознао још од 1954. до 1966. године, али никог значајнијег.

У међувремену, дугујем око 33,000 долара за моју тренутну хипотеку. Тражим 30,000 долара у готовини, које намеравам да искористим за побољшање дома. Процена је одустала, али јединице исте величине у мом стану су продате за између 285,000 и 315,000 долара. Живим у предграђу Лос Анђелеса. Тренутна месечна уплата је 458 долара, укључујући порез на имовину, са каматном стопом од 5.25%. Нова уплата износи 531 долара по 3.28%. Није огромна разлика с обзиром на то шта све рекламе кажу да су тренутне стопе рефи, али мој однос дуга и прихода није добар.

"„Кад ја умрем, ко се заглави са неплаћеним салдом? Да ли зајмодавац то претпоставља?'"

Тренутно мој једини "прави" приход је социјално осигурање и 900 долара ми тата шаље месечно са рачуна поверења. Намеравам да се вратим на посао следеће године јер ми је досадно, али то нема никакве везе са кредитом. Отплата отплате зајма на 30 година ће укључивати трошкове затварања, унапред плаћене порезе и преко 17,000 долара неизмиреног дуга поред преостале хипотеке и готовине.

Када умрем, ко ће заглавити са неплаћеним салдом? Да ли зајмодавац то претпоставља? Зар неко не мора да се бави било којим проблемом који би могао да постоји, или да добије остатак ако се прода? Да ли сам у праву да је небитно ако узмем кредит на 15 или 30 година јер бих могао умрети пре него што се било који отплати?

Пошто је предвиђени кредит знатно мањи од вредности куће, да ли постоје други проблеми са којима би ко год да је мој наследник морао да се носи? Наравно, могао би се десити још један земљотрес, али ако не дође до неке непредвиђене катастрофе, или због мог кашњења у плаћању, ко би законски могао бити приморан да решава било која питања ако не оставим тестамент?

С поштовањем,

Рефинансирање Голден Гирл

'Велики покрет' је МаркетВатцх колона која се бави детаљима некретнина, од навигације у потрази за новим домом до подношења захтева за хипотеку.

Да ли имате питање о куповини или продаји куће? Да ли желите да знате где би требало да буде ваш следећи потез? Пошаљите имејл Јацобу Пассиу на [емаил заштићен].

Поштовани рефинансирање,

Желим да почнем тако што ћу да одговорим на ваше питање о дужини трајања кредита, јер се бринем да можда потцењујете разлику између зајма на 15 и 30 година.

Свесни сте да је месечна уплата већа за 15-годишњи зајам — то је тачно. Али може бити чак и више него што мислите (осим ако је зајмодавац већ навео разлику.) На пример, за 100,000-годишњу хипотеку од 30 долара са каматном стопом од 3%, месечна исплата би била отприлике 422 долара. Ако би тај исти зајам имао рок од 15 година, месечна исплата би била око 691 долара.

Да нагласим, месечна отплата на 15-годишњу хипотеку је отприлике 64% већа. Људи често буду привучени краћим роком зајма на 15 година јер им то дугорочно штеди на камати. Али за некога са фиксним примањима, та разлика у месечном плаћању може да направи огромну разлику.

Као што сте сами рекли, није јасно да ли ћете живети довољно дуго да видите отплату кредита на било који начин. Дакле, дугорочне уштеде које доноси краћи рок највероватније не би биле вредне. Сада се ослањаш на финансијску подршку свог оца, али да ли ће се то наставити и када он умре? Ако не, опет, већа месечна отплата из 15-годишњег кредита би одједном могла постати потпуно неприуштива.

Ко год добије кућу када ти умре, неће бити разлике да ли је хипотека имала рок од 15 или 30 година када је реч о решавању дуга. Заиста, када умремо, наши стамбени дугови и даље морају бити плаћени.

У вашем случају, звучи као да или немате тестамент или нисте прецизирали ко треба да наследи вашу имовину након ваше смрти. Већина држава прати процес утврђивања ко има право на наследство, почевши од супружника и деце, а затим следе унуци. У случајевима када нико од тих појединаца није у близини, онда ће држава узети у обзир друге рођаке, укључујући браћу и сестре, нећаке и нећаке. Држава може наследити и саму имовину.

Ако умрете без тестамента, а држава не одреди правог наследника имовине, онда би теоретски ваш хипотекарни зајмодавац или сервисер одузео кућу да покрије зајам. Ако је идентификован наследник или сте га именовали, већина држава има законе за заштиту њихових права на дом. Када умрете, ваши наследници би наследили титулу куће, али не и хипотеку. Хипотеке често укључују клаузулу о доспећу на продају која захтева да се зајам отплати ако се дом прода — јер се тада право власништва преноси.

Када се пренос власништва деси путем наслеђа, закони обично штите наследника. Они могу преузети хипотеку и наставити да плаћају. У неким случајевима, хипотеку могу пренети на своје име, или могу продати кућу да би отплатили кредит и спремили приходе који су остали у џепу.

Ако могу само мало да прекорачим, саветовао бих вам да преиспитате ко је достојан да прими ваше наследство. По природи, већина нас размишља о томе да препусти своју светску имовину крвним сродницима — али по мом мишљењу, дефиниција породице је шира од тога. Брат вам је донео тугу, а ви кажете да практично немате никакав однос са нећакињом.

Звучи као да имате много пријатеља са којима имате богате односе. Наравно, можда нису романтичне природе, али сигуран сам да ови пријатељи доносе радост и утеху у ваш живот. Ови људи су ваша изабрана породица, и заслужују сва права и привилегије које су типично резервисане за крвне везе. Заиста, своју имовину можете завештати пријатељу, а не члану породице.

Можда ваши пријатељи можда нису заинтересовани да наследе ваш стан, али ја бих разговарао са њима да видим шта би мислили о таквом поклону. Можда они сами имају дете или другог рођака који би могао имати користи од наслеђивања куће у којој ће живети (или финансијске вредности те имовине.)

Напорно сте радили на одржавању свог дома и требало би да се осећате пријатно знајући да ће он отићи некоме до кога вам је стало након што умрете. Кога год идентификујете као свог наследника, обавестите га о својим плановима. На тај начин то неће представљати шок након ваше смрти, а они ће се осећати добро опремљени да се носе са разним задацима који долазе са наслеђем.

Слањем својих питања е-поштом пристајете на њихово анонимно објављивање на МаркетВатцх-у. Podnošenjem svoje priče kompaniji Dow Jones & Company, izdavaču MarketWatch-a, razumete i saglasni ste da možemo da koristimo vašu priču ili njene verzije u svim medijima i platformama, uključujući i preko trećih strana.