Купујем кућу са својом 74-годишњом мајком, али ће хипотека бити на моје име. Како да назовемо кућу?

Поштовани МаркетВатцх,

Желео бих да видим да ли можете да ми дате неки савет о куповини куће са мајком која има 74 године. Уложићу 240,000 долара — користећи приход од продаје сопствене куће — на нову кућу и почевши од хипотека од 220,000 долара. Хипотека ће бити само на моје име. Када се кућа моје мајке прода, она ће ми дати део прихода од куће — 100,000 долара, како бих могао да преиначим своју хипотеку и смањим месечну исплату.

Наша питања су: Како да назовемо кућу у којој ћемо обоје живети? Да ли да ставимо оба наша имена на кућу са заједничким станарима са правом преживљавања? Такође, да ли ће се новац који ми даје да ставим на преобликовану хипотеку сматрати поклоном за мене на који ћу морати да платим порез? Постоји ли начин да се ово избегне? И моје последње питање је, да ли и ја да ставим своју пунолетну ћерку на наслов куће, такође као сустанаре са правом преживљавања, како би кућа била њена када моја мајка и ја више не будемо на овој Земљи?

Ако нисте у могућности да одговорите на ова питања, да ли бисте могли да ми кажете да ли треба да разговарам са адвокатом за некретнине, пореским адвокатом или ЦПА? Нисам сигуран коме треба да постављам оваква питања. Уживам читајући вашу колумну. Хвала на помоћи.

С поштовањем,

Усељење код маме

„Велики потез“ је рубрика МаркетВатцх која гледа на детаље и непокретности некретнина, од навигације у потрази за новим домом до подношења захтева за хипотеком.

Да ли имате питање о куповини или продаји куће? Да ли желите да знате где би требало да буде ваш следећи потез? Пошаљите имејл Јацобу Пассиу на [емаил заштићен].

Драги Мовинг,

Веома је лепо што планирате да купите дом са својом мајком, јер сам сигуран да ће јој то пружити осећај удобности како буде старија и треба јој више помоћи. Знам да нисте питали за моје мишљење о овом аранжману, али био бих немаран ако не бих предложио да водите много искрених међусобних разговора у којима разговарате о вашим очекивањима за заједнички живот. Ово ће бити велика промена за вас обоје, и као и код било ког аранжмана са цимером, најбоље је да будете на истој страни унапред како бисте обезбедили миран суживот.

Морам признати да сам збуњен са временском линијом коју сте вас двоје одабрали. Осим ако не постоји разлог зашто сама куповина куће за почетак има смисла, не видим зашто вас двоје не бисте чекали још мало да купите кућу заједно — посебно ако размишљате о томе да обоје будете у кући дело. Удруживање ваших ресурса одједном би вам вероватно могло омогућити да искористите предности бољег финансирања.

Преинака хипотеке може бити корисна за многе власнике кућа. То ће вам омогућити да смањите своју дужничку обавезу без промене каматне стопе или рока кредита. У време када стопе на хипотеке расту, то би могла бити боља опција за многе власнике кућа од рефинансирања ако је ваш главни циљ да смањите износ дуга који имате.

Постоје неки недостаци ове стратегије. За почетак, сви хипотекарни зајмодавци то не дозвољавају, тако да ће ово морати да буде нешто што унапред разјасните. Чак и ако зајмодавац то дозволи, они то не могу учинити за све врсте кредита. Конкретно, зајмови које подржава држава, укључујући ФХА и ВА зајмове, не могу се преиначити. А сервисер кредита ће вам наплатити накнаду за преобликовање. Из ових разлога, неки зајмопримци ће се одлучити само за додатне уплате на своју хипотеку уместо да пролазе кроз цео процес преинаке.

У вашој ситуацији, допринос ваше мајке се може сматрати поклоном ако она није под хипотеком, иако ви не бисте били тај који би плаћао порез на то. Требало би да се консултујете са рачуновођом да бисте добили њихов стручни савет, али је вероватно да ће она морати да поднесе пријаву пореза на поклон. Уз то, осим ако не поклања милионе долара вама и другима, вероватно је да никада неће дуговати порез на тај новац због доживотног искључења.

Она може бити на титули без хипотеке, али то није нужно једноставно. Ако размишљате о томе да је додате на тапију касније након што сте купили кућу и узели хипотеку, требало би да се обратите адвокату за некретнине. Неки зајмодавци ће укључити клаузуле које предвиђају да се зајам мора вратити у потпуности ако се изврше значајне промене у наслову куће, а ви ћете желети да правни стручњак прегледа било који хипотекарни уговор како би проверио да ли би то био случај овде.

Ако уместо тога планирате да ваша мајка буде на делу од самог почетка, а да она није под хипотеком, мораћете да се консултујете са хипотекарним зајмодавцем да бисте добили њихово одобрење за овај аранжман. Како њујоршка адвокатица за некретнине Викторија Сподек објашњава у посту на блогу: „Банка мора бити сигурна да је њен интерес заштићен, јер позајмљује велику суму новца. Способност банке да прода имовину у случају неизмирења обавеза је критична за њихов модел и неће позајмити новац осим ако нису заштићени.”

Проблем који може настати ако имате више људи на власништву, али само једно на хипотеци, је то што власништво над кућом постаје компликовано. Из перспективе зајмодавца, ваша мама би имала права на кућу која би могла отежати продају ако сте отишли ​​у принуду. Дакле, оно што зајмодавци често раде у таквом сценарију, каже Сподек, јесте да оба власника потпишу хипотеку, док само једна особа потписује ноту, што је обећање да ће вратити зајам. На овај начин, „ако се зајам не исплати или дође до кашњења, банка ће и даље морати да прибегне продаји куће да би је вратила“, пише она.

Опет, можда бисте желели да размислите о томе да ваша мајка буде наведена на хипотеци. Осим ако нема кредитних проблема, њен додатни приход од социјалног осигурања и имовина могу вам помоћи да добијете бољу стопу на хипотеку. То би такође ублажило проблеме који би настали када би она отплатила кредит када се њена кућа прода.

Што се тиче начина на који носите титулу, мислим да је важно размислити зашто желите да обоје будете на наслову и који су вам циљеви у томе. Чини се јасним да је избегавање оставинске имовине важно за вас обоје, али заједнички закуп може носити одређене ризике. На пример, ако се неко од вас задужи и не може да га отплати, повериоци могу поднети потраживање на имовину. Због тога би додавање ваше ћерке у титулу такође могло бити ризичан потез.

За све вас, стављање куће у живо поверење може имати највише смисла. Ово ће вам дати контролу над оним што се дешава са домом када и ви и ваша мајка умрете, док вам омогућава да останете у кући док сте обоје живи. Не само да дом може лако прећи на вашу ћерку, већ би могла да избегне одређене порезе и накнаде за оставине. Мораћете да унајмите адвоката да вам састави поверење и правилно га структурира, али с обзиром на сложеност ваших животних аранжмана, ово би могло бити најбоље решење за ваш проблем и обезбедити вама и вашој мајци гаранцију да ћете моћи да живите у овом дому до краја твојих дана.

Слањем својих питања е-поштом пристајете на њихово анонимно објављивање на МаркетВатцх-у. Podnošenjem svoje priče kompaniji Dow Jones & Company, izdavaču MarketWatch-a, razumete i saglasni ste da možemo da koristimo vašu priču ili njene verzije u svim medijima i platformama, uključujući i preko trećih strana.