Није прекасно да Синсинати усвоји мере густине становања

Веома скроман и користан предлог да се у Синсинатију дозволи више смештаја за више породица је изгласано против у марту од стране Градског већа. Предлог, коју је понудила чланица Савета Лиз Китинг, уклонио би ограничења густине у неким деловима града са правилима зонирања која дозвољавају више станова и људи. Предлог не би дотакао зоне са једном породицом, нешто што је изгубљено у гомили противника који су изгледа убили предлог. Да је прошао, предлог би био од користи новим људима који су се преселили у Синсинати стварањем веће понуде стамбеног простора. Упркос поразу, у граду је почела расправа о томе како најбоље решити цене станова, са више или мање станова.

Битка у Синсинатију ми је превише позната, подсећајући на то битка око густине то је почело када је тржиште некретнина почело да се опоравља након краха 2008. Како се друга деценија века одвијала, бесни породични суседи су се окупили против густине са разним црвеним харингама: ново становање је било превелико, премало, ружно , превисок, и блокирао светлост и ваздух. Такође, нова стамбена зграда би десетковала крошње градског дрвећа. И наравно, оно што су одувек нудили као прекид уговора, то не би учинило становање приступачнијим. Ново становање је, како су рекли, прескупо.

Уводник за госте у Цинциннати Енкуиреру износи исту поенту.

„Тренутно нема података који подржавају претпоставку да зонирање веће густине резултира нижим трошковима становања. У ствари, студије о метрикама густине и приступачности као што је Медиан Мултипле (који користе УН, Светска банка и Заједнички центар за становање Харварда) показују да је тачно супротно. Становање веће густине је у просеку скупље!”

Па, то није истина. Постоји једна недавна студија (Контрола густине, повећање цене станова и раст закупа у Сједињеним Државама) што потврђује да, „у сектору више породица, налазимо да је однос између контроле густине и раста ренте позитиван: закупнине расту брже у областима са строгом контролом густине, у складу са ограничењима понуде.“

Једна ствар која збуњује овај аргумент о више смештаја (што је густина) не што резултира нижим укупним ценама је то што је ново кућиште – попут новог џемпера или новог аутомобила – увек скупље од постојећег производа. Дакле, ако се посматра само повећање густине у виду додатних нових станова, просечна цена ће бити виша и те веће цене ће често искривити укупан просек. Међутим, свеукупно, када се број нових стамбених јединица повећава, укупно и током времена, постоји а позитиван ефекат на цену.

Уз овај здраворазумски закључак иде и чињеница да су станови све мањи. Зашто? Јер то је оно што људи који живе у градовима желе. Ево о чему сам писао величина јединице и приступачност пре неколико година:

„Величина јединице опада јер све више људи жели да живи у густо насељеним градовима где је мало земље. Када земље буде мало, биће скупо. Куповати и градити на скупом земљишту значи да закупнине морају бити превише високе да би се рационализовала цена земљишта. Шта је решење? Мање величине јединица решавају овај проблем јер потрошачи тргују квадратом по нижој цени, а програмери добијају већи принос по квадратном метру од своје инвестиције."

Коначно, и можда најизразитије, Китинговом предлогу су се жестоко успротивиле суседе са једном породицом, од којих је један у уводнику тврдио да „истраживања јавног мњења показују да самостојеће, породичне куће са двориштем, и алтернативно, градске куће у гушћим областима које налазе се на пјешачкој удаљености од садржаја, преферирана су опција за већину Американаца.”

Пре пандемије, међутим, то једноставно није било тачно. Истраживање Фреддиеја Маца у 2018 открили су да, „иако Профил открива да све већи број изнајмљивача верује да се њихова економска ситуација побољшала у односу на прошло лето, такође открива да трошкови све више утичу на одлуке о изнајмљивању.“ Да, тако је, људи су бирали стан за изнајмљивање јер је приступачнији. И више станова у Синсинатију би га такође учинило јефтинијим.

И на крају, али свакако не најмање важно, ништа у Китинговом предлогу нема никаквог утицаја на постојеће зоне за једну породицу. Зашто би били тако узнемирени? То је очигледно сваком аутсајдеру; када је становање оскудно и скупо, то резултира трансфером новца из џепова сиромашних људи у виду виших кирија у вишу вредност породичних кућа. Чини се да се љуте комшије противе променама у местима у којима не живе јер то помаже њиховим кућним вредностима. Недостатак стамбеног простора помаже тренутним власницима инвестиција да добију вредност.

Лоша вест је да су скромна повећања густине у зонама које су већ густе згњечене од стране љутих, квалификованих суседа једне породице у Синсинатију. Ово није слично увредама које је наметнуло Градско веће Сијетла пре много година, смањење густина у областима које су већ зониране за густину. Ова „победа“ за комшије ће и њих подстаћи да то учине. Међутим, добра вест је да још није касно да Синсинати научи из грешака Сијетла и ипак изврши промене. Ако градско веће у Синсинатију не научи ову лекцију, шаљу људе са мање новца на трошење, углавном изнајмљиваче, суочиће се са растом цена у годинама које долазе.