Добродошли у Бензингин подцаст некретнина. Данас имамо Риан Фразиер, који је извршни директор платформе за улагања у некретнине Стигли домови.
Слушајте Ова епизода of Тхе Лази Ландлорд на Бензинги.
Кевин Ванденбос: Дакле, шта је у суштини Стигло?
Рајан Фрејзер: То је платформа која свима олакшава улагање у некретнине за изнајмљивање. А начин на који то функционише је да појединци могу купити акције појединачних домова почевши од 100 до 10,000 долара или више, колико год желите да уложите у ту некретнину. А онда Арривед, води рачуна о свим пословима управљања имовином. Дакле, све, бављење управљањем имовином или операцијама изнајмљивања имовине. А утицај је да инвеститори и даље могу да бирају како желе да изграде свој портфељ појединачних некретнина за изнајмљивање. Они могу да уложе, скоро било који износ капитала који желе и да диверзификују кроз некретнине.
И онда одатле постаје пасивна инвестиција, са Стигао старајући се о управи.
Кевин Ванденбосс: Каква је потражња за инвеститорима који улажу у ове специфичне некретнине за изнајмљивање?
Рајан Фрејзер: Мислим да је то нешто што је за нас било изненађење, а то је колико је било изузетно интересовање када смо имали скоро 100 људи који су се пријавили да улажу у некретнине и купују удео у појединачним кућама.
И мислим да смо мислили да ће људима можда требати више времена да схвате концепт куповине удела имовине за изнајмљивање. Али мислим да је улагање у делимичне акције акција и друге имовине постало мало уобичајеније и популарније, мислим да људи једноставно имају место у својим умовима где би могли да разумеју.
Кажу: „У реду, могу да поседујем део ове имовине. Добићу пропорционалне приносе, новчани ток од прихода од закупа или било који раст вредности имовине на основу броја акција које поседујем. И то ми даје већу контролу над тим колико улажем и колико могу да диверзификујем.”
За мене и Арривед суосниваче заиста је наше лично искуство са жељом да улажемо у имовину било главни покретач. Од средине својих двадесетих до тридесетих, заиста сам се само кретао. Једноставно никада нисмо били на истом месту, довољно дуго, где је имало смисла инвестирати 5, 10+ година, што је заиста оно што је потребно у некретнинама да би се превазишла врста препрека трансакционих трошкова да би се остварио било какав материјални повраћај. И тако сам то испитивао неко време.
Зашто мора да буде тако бинарно да, уштедите више година за ове уплате које су данас често шестоцифрене, а онда сте посвећени том граду или тој имовини заувек или заиста на дуге стазе?
И то је идеја за Арривед. Како гледамо на ове баријере које спречавају људе да данас почну да поседују некретнине? Капитал, временске обавезе и потребна стручност, и како да спустимо баријеру за улазак? Тако да, ако имате времена и стручности, али можда не и количину капитала за диверсификацију у онолико некретнина колико желите, Арривед вам то може олакшати.
Немате времена да улажете у нова тржишта и изградите присуство тамо и желите да будете у могућности да диверзификујете. Стигао може да уђе и у тај сценарио. Дакле, у ствари се ради о узимању те три врсте великих стена које спречавају људе да улажу капитално време и стручност и чине га веома погодним за почетак.
Кевин Ванденбос: Како сте у могућности да понудите ове инвестиције неакредитованим инвеститорима?
Рајан Фрејзер: То је био веома важан део Стигао. Мисија компаније Арривед је да осигура да ове инвестиције буду доступне свима који желе да инвестирају у некретнине за изнајмљивање. Само 7% људи у овој земљи поседује улагања у некретнине ван свог примарног пребивалишта.
То је огроман јаз у смислу броја људи који су могли да инвестирају.
Део тога је био и рад на томе на основу искуства са производима. Дакле, могућност куповине акција је укључивала преузимање већег дела радне стране управљања инвестицијама како би више људи било пријатно да инвестира.
Али други део је био да обезбедимо да неакредитовани инвеститори могу да улажу, што значи да људи који немају нето вредност већу од милион долара или годишњи приход већи од 1 хиљада долара или 200 хиљада долара. А то је значило рад са СЕЦ-ом скоро годину дана и усвајање овог модела према уредби А+ која је у основи створила овај процес ИПО-а индивидуалне куће. Платформа Арривед данас је платформа за управљање овим појединачним кућним ИПО-има. И прошли смо кроз процес према уредби А+ где је СЕЦ прегледао и квалификовао наше понуде како бисмо их могли учинити доступним.
Сваки пут када улагања стављате на располагање неакредитованим инвеститорима, постоји много већа граница за откривање. И тако имамо много информација које су доступне на нашој веб страници за сваку имовину. Ствари као што су фактори ризика, финансије, ми, као резултат, такође обезбеђујемо годишње ревидиране финансијске извештаје за нашу имовину које такође прегледа СЕЦ.
Тако да смо заиста потрошили време да прођемо кроз тај процес, како бисмо били сигурни да је ово широко доступно. Овако структурисана понуда пружа неке опције за ликвидност где људи могу да добију приступ ликвидности својих инвестиција током времена ако то желе.
Заиста су те две ствари, подршка неакредитованим инвеститорима и подршка неким будућим опцијама ликвидности које смо сада у процесу изградње, заиста биле разлог зашто смо кренули тим путем регулативе А+ када смо дизајнирали производ и сарађивали са СЕЦ-ом.
Кевин Ванденбосс: Зашто би неко сада желео да уђе на ово тржиште? Јесте ли забринути да би тржиште некретнина могло пасти?
Рајан Фрејзер: Мислим да је то свакако било занимљиво време на тржишту у последњих 18 месеци док смо пролазили кроз пандемију ЦОВИД-а и видели смо да је било много утицаја на тржиште станова од тога што смо видели да људи су се иселили из ових градских центара у којима се налазе, цене више простора који цене имају, крећу се мало изван језгра и или су вољни да, потроше на, да купе кућу или су тражећи квалитет.
Куће за изнајмљивање које нуде више простора који се разликују од ових стамбених зграда у којима су раније живели у исто време, ФЕД је мењао каматне стопе на, на најниже за све време, на нулу на стопу федералних фондова. Али видели смо да су стопе на хипотеке пале испод 3% и те две ствари су, између осталих фактора, заиста изазвале убрзање тржишта некретнина, у порасту цена.
Видели смо, повећање цене које вероватно није дугорочно одрживо, где ћете видети, 15%-20%+ повећање цене годишње. То једноставно није оно што смо посматрали на тржишту некретнина или у једнопородичној породици, историјски је у просеку, више као 4% повећања цене годишње, историјски.
И мислимо да ћемо на тржишту данас, пошто су неке од ових врста трендова и промена почеле да се слажу, да ћемо вероватно видети да ћемо се вратити на више од тог историјског просека. Видели смо како ФЕД сада повећава каматне стопе како би покушао да надокнади оно што видимо у смислу инфлације. И мислим да због тога трошак позајмљивања изгледа много већи него што је био пре 12 месеци. Али мислим да је реалност да смо још увек далеко испод онога што смо били пре деценију. И зато мислим да тржиште још увек одређује цене, шта то значи за приступачност станова и како ће тржиште реаговати.
Из наше перспективе, и даље смо веома узбуђени због улагања у простор за једну породицу. Мислим да постоји много ветрова у леђа за имовину где имате, институционални инвеститори који су се сада уселили у простор, имате неке ствари које заиста отежавају додавање веће понуде, високе цене рада, високе цене материјала.
Имате људе који су у последњих неколико година закључали ове историјски ниске камате. Дакле, сада имате ову врсту закључавања каматне стопе која ће спречити улазак веће понуде на тржиште. Људи су мање спремни да се одрекну свог дома и хипотекарних стопа које су везане за то.
Тако да мислимо да још увек постоји велика отпорност на тржишту некретнина. Не очекујемо, по нашем мишљењу, да ћемо видети велики стамбени крах, али очекујемо да ће се брза апресијација цена вратити на нормалну врсту основне линије. Уопштено говорећи, када размишљамо о пристиглим производима, улагању у удео у домовима насупрот куповини целог дома, заиста имамо на уму да то пружа приступ усредњавању трошкова у доларима, што је могућност да се инвестициони долари постепено додају месечно, квартално , или на годишњем нивоу што никада раније није било могуће у директном власништву над некретнинама када купујете целе куће. И сваки дом је тако велика финансијска одлука. То стварно можете раширити.
И мислим да то помало одузима важност покушаја да одредите време на тржишту, јер мислим да је то увек веома тешко и омогућава вам да смањите цену у доларима током времена и да диверзификујете у различитим градовима и временима, и различитим типовима некретнина, што све у свему, помоћи у смањењу неких од ваших ризика.
Кевин Ванденбос: Упоредо са порастом цена кућа, очигледно смо видели да се закупнина повећава по већој стопи у неким областима. Где видиш да то иде?
Рајан Фрејзер: Мислим да видите да рента прати инфлацију под претпоставком да је инфлација повезана са већом економском активношћу. Мислим да је део инфлације коју видимо више повезан са неким проблемима у ланцу снабдевања, за које мислим да је део онога што тренутно економско окружење чини изазовним. Али генерално, мислимо да ренте вероватно прате то.
Друга ствар коју треба имати на уму је да ако каматне стопе наставе да расту или чак остану на нивоу на којем су, то мења врсту релативне приступачности месечне исплате хипотеке или власништва над имовином у којој живите наспрам ренте. И често те ствари функционишу у некој врсти равнотеже. Прошле недеље сам видео чланак да како су каматне стопе порасле, то повећава трошкове поседовања, примарног становања. И док то ради, то доводи до тога да се све више људи одлучује да изнајми јер праве компромис око приступачности. „Да ли желим да плаћам додатних 700 долара месечно за овај дом у коме желим да живим или бих радије изнајмио још годину или две и уштедио нешто новца?“
И зато мислим да те врсте ствари такође диктирају где се крећу тржишта изнајмљивања. Али изгледа да су тржишта изнајмљивања мало порасла.
Кевин Ванденбосс: Да ли постоје нека одређена тржишта која видите која су тренутно посебно атрактивна?
Мислим да када посматрамо тржишта, гледамо, где постоји раст на једноставном нивоу где гледамо податке о становништву\ да ли видимо повећање људи који се селе у тај град? Да ли су то пожељна места за живот, где имају велику и довољну инфраструктуру да то подрже? И ми гледамо, неке од 100 најбољих градова данас, ми смо у 19. И настављамо да брзо додајемо још градова. Мислим да ћемо до краја године вероватно имати 40 година. И онда само назовемо неке од оних о којима бисмо можда волели неке од оних о којима људи природно не би размишљали, јер мислим да постоје неки градови у којима се налазимо, рецимо Нешвил, који су управо видели, као пораст становништва и велико културно интересовање за то тржиште.
Али онда постоје и друга тржишта која су у малој мери она врста градова у успону и која бележе брз раст становништва, али су можда близу 100 најбољих градова у односу на првих 25. Гледамо северозападни Арканзас Фаиеттевилле, Бентонвилле , где је управо тако снажан економски раст вођен тиме што је Валмарт тамо седиште.
А онда и сви корпоративни партнери за Валмарт који тамо имају канцеларије. И много инвестирају у региону. И као резултат тога, видели смо велику потражњу за некретнинама за изнајмљивање. И тако мислим да је то интересантно тржиште. Неколико других које посматрамо је да је Индијанаполис имао снажну, фундаменталну економију и мислим да постоје неки миграциони обрасци из Чикага који потичу мало тога, али то је било тржиште које смо помно пратили и почели да улажемо . А онда Цхаттаноога у Тенесију, где је постао леп рад на даљину, читаво чвориште у том региону има најбржи интернет у земљи, што је забавна чињеница која је одлична за оне удаљене раднике који се селе у ту област. Али мислим да видите неколико ових. Нешто мањи, али надолазећи градови који имају велики потенцијал за раст у које смо били узбуђени што смо почели да додајемо неколико средстава и стављамо их на располагање инвеститорима.
Кевин Ванденбосс: Шта улази у одабир кућа у које ћете улагати?
Рајан Фрејзер: Људи који дођу на веб локацију приметиће да су то често новије куће и висококвалитетне некретнине и изнајмљивање. По нашем мишљењу, они ће обезбедити веће могућности прилива новца током целог периода, само зато што имају мање потребе за одржавањем. Већина наших некретнина је новија од 2010. Нема одложеног одржавања или било чега сличног. А ако купујемо старију кућу, обично радимо било какву врсту већег побољшања или реновирања опреме пре него што их учинимо доступним на платформи.
И опет, то је заиста да покушамо да обезбедимо ове јаке и одрживе токове новца. Велика предност некретнина за изнајмљивање је конзистентан приступ токовима готовине у нашем случају то су дивиденде. Дакле, ми исплаћујемо ове дивиденде на кварталној основи. За наше некретнине, у просеку плаћамо између 3% и 7% на годишњем нивоу. А то само зависи од тржишта и можда колика је полуга на имовини.
Људи заиста желе одлично место за живот, било да изнајмљују или не. И из било ког разлога, мислим да је више био тренд одлагања одржавања. Тако да мислим да нас то чини јединственом имовином када делимо имовину коју имамо са потенцијалним изнајмљивачима на овим тржиштима.
Временом, Арривед може да подржи било коју врсту имовине. Заиста верујемо у овај сегмент једне породице и заиста смо фокусирани на додавање градова како бисмо омогућили људима да диверзификују, али у будућности ћемо додати нове типове имовине.
Кевин Ванденбос: Шта је следеће за пристигле домове?
Рајан Фрејзер: Имамо тону у продавници. Мислим да је једна од ствари које смо највише узбуђени због тога што их чинимо доступним инвеститорима је приступ краткорочним изнајмљивањем као што је Аирбнбс.
Толико људи је могло да доживи, Аирбнб и ВРБО и искуство краткорочног изнајмљивања. Али врло мали број, чак мање од оних за дугорочни закуп на страни власништва, је био у могућности да учествује у власничкој страни ових економија као домаћин и приступи економији која може произаћи из домаћинства ових некретнина за краткорочни закуп.
Мислимо да можемо да решимо текуће, временске обавезе, које су чак и веће од дугорочних закупа за инвеститоре, тако да могу да приступе овој економији краткорочног закупа. Дакле, то је оно што долазимо овде у блиској будућности вероватно крајем овог лета.
Кевин Ванденбосс: Који је најбољи начин да инвеститори буду сигурни да могу добити приступ овим новим некретнинама када буду доступни на платформи?
Рајан Фрејзер: Најбољи начин је да се региструјете и креирате налог са Стигли домови а то можете учинити преко наше веб странице.
А када то урадите, добијате обавештења о новим некретнинама које долазе са новом имовином и можете одлучити када је право време или у које некретнине је право улагање.
Некретнине су наставиле да раде оно што раде, што генерално историјски јесте, нуди стабилан новчани ток, стабилну вредност имовине, раст током времена и лепу заштиту од инфлације. А ако можете да уђете у имовину са дугорочним погледом, вишегодишњим погледом, онда ће се те ствари одржати.
Чак и ако приметимо пад вредности имовине, и даље имате велики новчани ток који помаже да се обезбеди извесна отпорност на свеукупне приносе. И зато мислим да је због тих ствари и само атрибута некретнина многи људи били заинтересовани да додају више свом портфолију некретнина током последњих неколико месеци.
И заиста смо се трудили да осигурамо да људима омогућимо довољно средстава за улагање. Као што сам поменуо, скоро 100 људи је дошло и регистровало се и почело да креира налоге и започне улагање у некретнине. И вероватно смо финансирали преко 20 милиона долара вредне некретнине за изнајмљивање само у последња два месеца. И сваке недеље стављамо на располагање неколико нових некретнина како бисмо били у току са инвеститорима. А у међувремену, остајемо заиста селективни у погледу тога шта купујемо у градовима у којима се данас налазимо, уписујемо нешто попут 50,000 некретнина месечно и дајемо понуде за мање од 0.1% њих. А онда, оне које освајамо су некретнине које стављамо на располагање људима.
Погледајте више од Бензинга
Не пропустите обавештења у реалном времену о својим акцијама – придружите се Бензинга Про бесплатно! Испробајте алат који ће вам помоћи да инвестирате паметније, брже и боље.
© 2022. Бензинга.цом. Бензинга не пружа савете за улагање. Сва права задржана.
Извор: хттпс://финанце.иахоо.цом/невс/платформ-макес-еаси-анионе-инвест-161133234.хтмл