Правни изазови могу помоћи да се промени прича о становању

Највећи неуспех америчког образовања је начин на који сами себе учимо о правима. Погрешна је идеја да су права која уживамо – верска слобода, говор, итд. – успостављена нашом револуцијом против краља тиранског у Енглеској. Уместо тога, наша права су дошла до нас кроз продужени процес еволуције. Лења педагогија и пропаганда довели су до подела и лоше политике, укључујући политику која утиче на становање. Не постоји право на становање. Али постоји утврђено право на приватну својину. Хајде да погледамо то право и правни изазов контроле станарине у Њујорку, ЦХИП, РСА, ет ал. против града Њујорка, ет ал. (2д Цир.), на основу тог права и како тај изазов помаже у промени наратива становања.

Прича о правима у Америци не почиње у Филаделфији 1776. године, већ на месту тзв Руннимеде, Енглеска 1215. Тамо су разни барони и други магнати Краљевине Енглеске натерали краља Јована да потпише документ који је постао познат као Магна Царта. У документу је први пут у писаној форми садржана идеја да извршна власт (извините на анахронизму) био принуђен да попусти ономе што је износило први сабор. Док нису били изабрани, барони и магнати су захтевали да пре него што људи у краљевству буду лишени својих слобода, укључујући и имовину, мора постојати нека врста процеса.

Овај значајан догађај није решио проблем. Тек 17^th века и још један грађански рат у Енглеској (имали су их неколико) да су се ова питања поново појавила, овог пута насилно. Краљ Чарлс је дрмао људе на селу и у градовима да би платио ратове у Европи. Парламенту, сада већој институцији, било је доста. Издали су 1628. позива петиција права. Тамо се позивају на Магна Царту, тражећи од краља да заустави своје агресивне напоре да заплени и заузме народну имовину.

„'Велика повеља слобода Енглеске', проглашена је и усвојена, да ниједан Слободњак не може бити узет или затворен или лишен свог слободног власништва или слобода, или својих слободних обичаја, или бити стављен ван закона или прогнан, или на било који начин уништен, али по законитој пресуди својих вршњака или по закону земље.”

та реч, диссеисед, је пример Англо-норманске речи у нашој правној терминологији. То значи одузети или ефикасније узети имовину. Прошло би још 14 година расправе пре него што је избио отворени рат између парламента и краља, рат који је резултирао његовим свргавањем и погубљењем. Ово је утицало на осниваче Сједињених Држава, јер су они видели коначно решење и успостављање основних права у Магна Царти као друштвени уговор који је нарушила енглеска влада, кршење које је оправдало раскид са Енглеском.

Разлог зашто је ово данас важно је то што је Петиција права призната као један од темеља Пети амандман наше Повеље о правима, амандман који се чини да обједињује питања кривичног и грађанског правосуђа (важна референца на Устав је оснивачки устав, одличан зборник докумената и идеја које подржавају Устав).

„Нико се неће сматрати одговорним за смртоносни или други злогласни злочин, осим на основу излагања или оптужнице велике пороте, осим у случајевима који се јављају у копненим или поморским снагама, или у милицији, када је у стварној служби на време ратне или јавне опасности; нити ће било које лице за исто кривично дело бити доведено у опасност по живот или тело; нити ће бити приморан у било ком кривичном предмету да буде сведок против себе, нити ће бити лишен живота, слободе или имовине, без одговарајућег правног поступка; нити ће приватна имовина бити узета у јавну употребу, без правичне накнаде.”

Али писци нашег Устава нису видели разлику између кривичних спорова који могу лишити лице „живота и тела” и грађанских спорова који могу лишити „живота, слободе или имовине”. За њих, у 18^th века, владине акције да предузму било шта од овога захтевају „прописни правни процес“, ау случају приватне својине, „праведну компензацију“. Амерички устав посвећује древне принципе енглеског права, за које се борило вековима, као право по рођењу за Американце. Одузимање имовине има исту тежину као и одузимање њеног живота или тела.

Историја је битна. Када сам споменуо да се стамбена политика доводи у питање на основу Петог амандмана, понекад ме питају: „Какве везе 'узимање петог' има са становањем?“ Људи не знају за последњу половину амандмана. А термин „приватна својинска права“ постао је синоним у доминантној култури за ранчере са оружјем који се боре око хектара празне земље са савезном владом. Истина је да је изгубљена идеја да је приватна својина особе повезана са другим стварима које сматрамо правима попут говора.

Данас имамо људе који тврде да је „становање људско право“. Али то не значи да је тако. Истовремено, знамо да је приватна својина заиста је утврђено уставно право. Ипак, правни изазови попут оног у Њујорку се боре да натерају судове да примене оно што би требало да буде очигледан стандард за напоре локалних власти да контролишу како људи користе своју приватну имовину, посебно када изнајмљују имовину другима. Предмет који је поднео Програм за унапређење становања у заједници (ЦХИП) је једноставно. Из њиховог сажетка случаја:

„Педесет година, Њујорк је прогласио своје тржиште за изнајмљивање станова у сталном „ванредном стању“ како би оправдао правни режим који приморава мали скуп власника некретнина да субвенционишу становање за насумично одабрану популацију појединачних станара . Овим власницима имовине одузета су сва значајна права у погледу њихове имовине, укључујући право да искључе друге из имовине; да заузме, поседује или користи имовину; и да слободно располаже имовином“.

Никада нисам волео овакве изазове јер звуче бездушно, изигравајући сентименталност логике публике „становање је људско право“; потреба људи за становањем надмашује туђе утврђено право на сопствену имовину. То звучи саосећајно и често се продаје, али заиста уопште није саосећајно. Одавно се схватало да политике попут контроле станарине погоршавају стамбене проблеме људима са мање новца, а не боље (прочитајте мој дужи поглед на контролу станарине, Како контрола станарине чини становање мање приступачним).

Нећу да задајем ударац по ударац ЦХИП, РСА, ет ал. против града Њујорка, ет ал. (2д Цир.) али иако сам скептичан према краткорочним и средњорочним предностима ових случајева (погледајте мој пост Правни изазови забране исељења: и правда за све?), мислим да су важни. Зграда закона у нашем систему је преседана, изграђена на законима које доносе законодавна тела, спроводе извршне власти и воде се на нашим судовима. Већ дуже време, упркос једноставном језику Петог амандмана, судови су давали широко и дубоко поштовање локалним самоуправама када су регулисали некретнине, посебно кроз законе о зонирању и закуподавцима.

Случајеви попут Цхип покушавају суштински да донесу нови закон, односно да промене преседан. Размотрите дискусију на страни 12 у препису усмених аргумената у жалби између најновијег судије у предмету и Ендруа Пинкуса који је главни адвокат у предмету.

"ГОСПОДИН. ПИНКУС: По захтеву за физичко преузимање, о коме је сада реч, тражимо изјаву да је обавеза да – да када власник некретнине жели да уклони некретнину са тржишта стамбеног закупа, за рушење, за реновирање, за употреби у друге сврхе, да је обавеза коју нуди обнављање неуставна и —

СУД: Господине Пинкус.

ГОСПОДИН. ПИНКУС: — (неразлучиво) —

СУД: Господине Пинкус.

СУД: Да. Тако -

СУД: (Неразлучиво) -

СУД: — Да ли је оно што тражите да учинимо да овај режим на основу узимања прогласимо неуставним?

ГОСПОДИН. ПИНКУС: Да.”

Пинкус је увео још један случај, Цедар Поинт Нурсери и др. против Хассида ет ал., случај у којем је Врховни суд одлучио да је кршење имовинских права што је држава Калифорнија дозволила синдикалним организаторима да заузму фарме у приватном власништву ради организовања радника. Судија у предмету ЦХИП био је скептичан, рекавши Пинкусу: „Сматрам да је узимање сасвим другачије у овој ситуацији и заправо као да Цедар Поинт уопште не контролише (страна 8).“

Чини се да судија коначно почиње да успоставља везу тек након више дискусије. То је спор и болан процес за посматрање. Тхе Цедар Поинт случај означава промену: „Суд је сматрао да је физичко присвајање одузимање било да је трајно или привремено; трајање апропријације утиче само на износ доспеле накнаде.” Али Пинкус мора да повеже тачке из тог случаја, оног о фармама и синдикатима, са идејом да изнајмљивачи на неки начин имају право да заувек остану у својим становима, било да плаћају или не и да ли власник жели да промени намену или закупце.

Не мењам мишљење: најбоља и најважнија употреба ресурса данас је истраживање јавног мњења да би се разумело зашто људи мисле шта раде о становању за изнајмљивање и становању уопште. Зашто људи мисле и верују да се изнајмљивање станова на неки начин разликује од било којег другог приватног бизниса? Како да променимо то гледиште тако да се заснива на реалности да је становање маргиналан посао као и сваки други посао који покушава да оствари приход који задовољава или превазилази трошкове? Рекао сам у посту о правним изазовима изнад тога,

„Локална стамбена зграда – без обзира да ли је огромна од стакла или челика или од малог цигланог четвороугла – је посао који служи локалним људима, баш као и продавница прехрамбених производа или бар на углу; и баш као и ти послови, изнајмљивање станова је ризично и послује на маргинама. Ниједна тужба, чак ни она са узбудљивом и задовољавајућом пресудом, не може да уради тежак посао промене приче о становању.”

Ипак, спор и педантан посао који господин Пинцус и његове колеге обављају широм земље, чак иу несрећним, па чак и лоше осмишљеним правним изазовима, је неопходан и важан кап, кап, кап, воде која се истрошила на камену од 100 година. правних одлука које фаворизују произвољне и хировите политичке потезе за ограничавање и контролу имовине која се изнајмљује на начине који штете власницима, становницима и шире целом стамбеном тржишту. Али нам понестаје времена. Предвидио сам крај већине приватних изнајмљивања до краја ове деценије. Споро капање правних аргумената могло би више да личи на водени млаз високог притиска ако бисмо уложили у промену умова јавности истовремено са променом правног оквира.