Хајде да прогласимо нашу независност — од зонирања

Данас је дан који Американци обично сматрају „рођенданом“ наше земље, дан када смо званично прогласили независност од Уједињеног Краљевства. Могло би се рећи да би други дани били прикладни, као што је коначна ратификација нашег писаног устава 21. јуна 1788, или чак спаљивање брода Гаспее од стране групе америчких утајивача пореза 9. јуна 1722. Али 4. јул је сада посвећен у нашој грађанској религији као дан, а такође је добар дан за Американце да размотре да прогласе своју независност од другог репресивног режима, употребе зонирања да управљају и контролишу коришћење земљишта у америчким градовима.

Празник 4. јул је јединствен по томе што се не слави битка или личност, већ документ, декларација независности, чији је централни фокус отресање мешања удаљене владе у свакодневни живот. За људе на левој страни, документ се односи на универзална права, а на десној страни, обично, на прославу индивидуалних права. Наравно, оба су присутна у документу. Зонирање наглашава овај сукоб између потребе да влада заштити заједницу поштеним и предвидљивим правилима која не крше права и снажног осећаја који смо стекли из документа да је Американац радити шта год хоће све док то чини. не повреди никог другог. Шта је зонирање и одакле је дошло зонирање? И да ли га се ослободити значи отворити слободарски дивљи запад који би могао бити штетан?

Рођење, раст и старост зонирања

Еуцлид, Охајо је предграђе Кливленда, било је углавном пољопривредно на почетку 19.^th века, а како је град почео да расте, привукао је интересовање железничких инвеститора. Град Еуклид је био забринут да ће га преплавити шпекуланти и нови развој од стране железница, па је донео прописе да ограничи развој земљишта у власништву компаније Амблер за некретнине. Амблер је тужио, а резултирајућа правна битка и одлука Врховног суда, Виллаге оф Еуцлид против Амблер Реалти Цо., 272 УС 365 (1926), чини основу данашњих локалних закона о зонирању. Ово је отворило врата градовима широм земље да наметну оно што данас зовемо Еуклидијско зонирање, режим правила и прописа који географски раздвајају употребу у зоне; становање овде, малопродаја тамо, и мешавина намена у тој области тамо.

У то време, ова сегрегација је имала великог смисла, јер је, како је та фраза рекла, „свињу ван салона“. Нико није желео да живи у кући поред фабрике која подригује дим или кафилерије. Раздвајање употребе био је начин коришћења удаљености за ублажавање здравствених ризика или погоршања различитих употреба од других употреба, посебно стамбених. Међутим, током година, за одржавање овог система путеви би морали да се граде. А резултат је био предграђе, са становима лоцираним миљама од концентрације малопродајних, комерцијалних и рекреативних подручја. Путеви су били скупи и убрзо су се закрчили како је становништво расло.

Звао сам зонирање КСНУМКС^th века решење за 19^th вековни проблем, јер у данашњем свету имамо моделе развоја који су постали уобичајени и који гурају употребу заједно на начин који значи да људи могу да живе, раде, купују и иду у парк све на пјешачкој удаљености. Опције јавног и приватног превоза (као што је ЛифтЛифт
УберУБЕР
итд.) су се умножили. Људи у градовима сада често могу добити оно што им је потребно без дугих путовања аутомобилом. Предност већег броја људи који живе ближе је у томе што је потребно мање земље, а то значи да је становање приступачније и мање оскудно него када се гради на великим парцелама и раштркано.

Такође, црвена линија и расистички савези у послератној Америци значили су да су зоне на крају одвајале не само употребу, већ и људе, спречавајући црне породице да добију финансирање и становање у областима које су биле претежно беле. Ово није било због типологије – бунгалови нису расистички, људи јесу – већ зато што су зоне олакшавале држање ствари или људи које нису желели на удаљености. Зонирање је олакшало расизам.

Зар нема зонирања не значи да нема правила?

Не. Хајде да бацимо нашу мрежу у воду и ухватимо пример неког зонског кода и пример неког грађевинског кода и погледајмо разлику.

Прво, ево шта је случајни узорак Зонски код Сијетла Изгледа:

„Ц. Стамбена употреба на нивоу улице

1. У свим зонама НЦ и Ц, стамбене намјене могу заузети, укупно, највише 20 посто фасаде на нивоу улице у сљедећим околностима или локацијама:

а. У пешачкој зони, окренутој према одређеној главној пешачкој улици; или

б. У свим зонама НЦ и Ц1 унутар градског села Хуб Биттер Лаке Виллаге, осим парцела које се налазе на северној авенији Линден, северно од Северне 135. улице; или

ц. Унутар зоне која има ограничење висине од 85 стопа или више, осим како је предвиђено у пододељку 23.47А.005.Ц.2; или

д. Унутар зоне НЦ1, осим како је наведено у пододељку 23.47А.005.Ц.2; или

е. У свим НЦ и Ц1 зонама унутар Нортхгате Оверлаи Дистрикта, осим како је наведено у Одељку 23.71.044; или

ф. У свим зонама НЦ и Ц1 у областима приказаним на картама А до Д за 23.47А.005 на крају овог поглавља 23.47А када су окренуте према главној улици.”

Сада ево примера Шифра зграде у Сијетлу:

„Одвајање од високонапонске опреме. Тамо где су прекидачи, искључци или друга опрема која ради на 1000 волти, номинални или мањи, инсталирани у трезору, просторији или кућишту где су изложени делови под напоном или изложени каблови који раде на преко 1000 волти, номинално, високонапонска опрема ће бити ефективно одвојен од простора који заузима нисконапонска опрема одговарајућом преградом, оградом или параваном.”

Ово је заправо део детаља грађевинског кода, електричног кода. Можете видети да зонирање постаје веома проблематично у погледу односа намена и лица улице, колико се парцеле наслањају једна на другу, висине и како се зграде односе на друге намене као што је улица. Електрични код се односи на сигурност и много је једноставнији. Неко ко зна о струји и гради стамбене објекте могао би да се расправља са овим делом кода, али нема сумње да сви желе нека основна правила која обезбеђују да се структура не гради опасном електричном опремом. Али зашто се бринути о висини зграде или проценту фасаде окренуте према тротоару?

Истина је да би скоро све што је зонски кодекс могло да се укине и да нема никаквог утицаја на безбедност новог становања и да би га много лакше изградило. Испуњавање строгости грађевинског кодекса и његових различитих захтева, али замислите да погледате тај зонски код и покушате да схватите (са свим референцама на друге делове кода) шта се тачно може изградити и која ограничења правила могу имати у погледу стамбених и корисни простор. Зонски код не доприноси скоро ништа стамбеном збрињавању људи који у њему живе, већ једноставно поставља и патролира произвољне стандарде за друге људе који би могли да живе низ улицу.

Декларација о независности од зонирања

Џеферсон је у Декларацији написао да је „свако искуство показало да је човечанство склоније да пати, док су зла подношљива, него да се исправе укидањем облика на које је навикло“. Чудно, градитељи и програмери не морате нужно да мрзите зонски код јер они то знају и то је предвидљиво. Банке и зајмодавци такође зависе од тога. А љути суседи забринути за правичност у својој породичној кући зависе од тога да би узнемирили нови развој, успорили га, а можда и зауставили.

Као што сам истакао, постоји неколико бољих примера „самовољне владе“ против којих су се људи окупљени у Филаделфији осудили од зонског кодекса. Густи, самореферентни и нагомилани ствари које људи не желе, а не оно чему теже, закони о зонирању промовишу статус кво и гуше иновације. А они су скупи за праћење, захтевају преглед, правни савет и вишеструке нивое дозвола и гњаважа. Све то сносе изнајмљивачи и људи који покушавају да пронађу нови дом који то виде у цени свог становања.

Али постојао је „дугачак низ злоупотреба и узурпација, који су увек тежили истом циљу“ зонирањем кодекса, посебно чувајући права и привилегије „први смо стигли“ у односу на „и ми желимо да живимо овде“. Укидање сегрегације коришћења у зонским кодовима такође би окончало сегрегацију људи, проширивши могућност и за људе који желе да граде стамбене просторе и за оне који желе да живе у њима.

Укидање зонирања не би резултирало губитком сигурности или избором људи да својим ногама и доларима гласају за оно што воле и против онога што им се не свиђа. Можда би се могле десити неке ружне зграде; али ако нико не воли те зграде, биће јефтине. И неке заиста невероватне ствари ће бити могуће, и могли бисмо имати развој који би створио лепоту и корисност не упркос правилима, већ зато што их нема.