Мега-виле трпе огромна смањења цена на аукцијама некретнина

Када скупе мега виле за продају чаме на тржишту — велике, блиставе и неспособне да привуку купца — неки власници се окрећу опцији са две оштрице: аукцији некретнина.

Аукцијски блок може брзо да помери трофејну имовину са вредним ценама, након година мировања. Али то долази са грубом реалношћу.

Аукција може деловати као метафорична гиљотина за некретнине, преполовивши надуване тражене цене или још горе, према прегледу ЦНБЦ-а о недавним продајама.

Три куће са највећом ценом које су икада продате на аукцији биле су на продају у последњих 14 месеци. И док је свака трансакција имала коначну понуду која боде око, три виле су доживеле да су њихове првобитне тражене цене у просеку смањене за 70% – остављајући комбинованих 600 милиона долара на столу.

То је несрећна судбина која би могла да погоди дерматолога који је постао програмер и предстојећи састанак његовог дома са аукционаром.

Др Алекс Кхадави, познати доктор коже у Лос Анђелесу, надао се брзој продаји и великој плати када је коначно завршио вила од 21,000 квадратних метара за коју је било потребно седам година и десетине милиона долара да се изгради.

Али нешто више од годину дана откако га је ставио на продају — са ценом на којој се налази низ срећних седмки од 7 долара — докторови снови о уновчењу су разбијени брдо дугова, неплаћени рачуни извођача радова, стечајни судски поступци и невоље са законом. 

Сада му понестаје среће, новца и времена. 

Кхадави, који је поднео захтев за заштиту од банкрота из поглавља 11 око две недеље након што је кућу ставио на тржиште, ипак није изгубио смисао за хумор.

„Кућа је стиснута између милијардера, а ја сам најсиромашнији у блоку“, рекао је он за ЦНБЦ кроз смех.

Кхадави је признао да је ушао у развој луксузне резиденције која укључује седам спаваћих соба, 11 купатила и врхунске карактеристике попут индустријског лифта са стаклом, гигантске галерије аутомобила, прикривеног ДЈ штанда који се уздиже из мермера спрат који покреће подземна хидраулика и високотехнолошки аудио-визуелни систем за пројектовање НФТ колекције унутар и изван куће.

„То је некако постало страст и опсесија, и коштало је више новца него што сам мислио“, рекао је Кхадави.

Јавни записи показују Кхадави је 16. платио 2013 милиона долара за парцелу на 777 Сарбонне Роад, која је укључивала постојећу кућу коју је касније срушио. Затим је уследио низ финансијских уговора са седам цифара, укључујући позамашан зајам у 2020. за 27 милиона долара. 

Тих девет година је такође донело олују финансијских проблема око имовине, укључујући обавештења о неплаћању, државно заложно право, претњу од продаје повереника и два заложна права механичара која су поднели извођачи који су тврдили да никада нису плаћени за своје услуге.

Поврх свега, прошле године је Кхадави ухапшен након што га је наводно ухватила надзорна камера у предворју своје стамбене зграде како користи хомофобичне увреде и пријети да ће убити комшије које су брачни геј пар. Кхадави се изјаснио да није крив и рекао је за ЦНБЦ да нема коментар о предмету на чекању.

Упркос свим правним проблемима, Кхадави је успео да заврши кућу, али је рекао да никада није замишљао да ће морати да сноси трошкове више од годину дана док је чекао купца који се никада неће материјализовати. Са још неколико опција, он се предао чињеници да ће вредност његовог дома ускоро бити одређена на аукцији. 

„Не могу сносити трошкове. Морао сам да урадим оно што сам морао“, рекао је он.

Надајући се брзој продаји, Кхадави је заједно са агентима куће, Ароном Кирманом из Компаса и Маурисијем Уманским из Агенције, одлучио да прода кућу на аукцији.

„Имао је веома кратак временски оквир. И био је спреман да одустане од нивоа контроле... и пусти да тржиште одреди цену у веома тешком, повишеном тренутку“, рекао је Кирман за ЦНБЦ.  

Продајом ће се бавити Цонциерге Ауцтионс, водећи аукционар луксузних кућа, и укључује резерву од 50 милиона долара, што значи да Кхадави неће примати понуде испод тог броја. Лицитација би требало да почне 27. априла, а аукција ће се одвијати током пет дана — што је стандардно трајање за већину продаје кућа компаније.

„То је веома кратак временски оквир, који може бити добар или лош“, рекао је Кирман, који је недавно био у партнерству са Цонциерге Ауцтионс на аукцији 944 Аироле Ваи, мега-виле која је продата за рекордних 141 милион долара.

Кхадави се нада да ће велика продаја бити добра за његову предстојећу аукцију. Иако верује да само поглед са 777 Сарбонне вреди његових 87.78 милиона долара тражене цене, признао је да би био задовољан са милионима мање.

„Мој магични број је 77 милиона долара“, рекао је Кхадави за ЦНБЦ. (Његов омиљени број је 7.)

„Волео бих да то буде тако, било би невероватно.”

Лора Брејди, оснивач и извршни директор Цонциерге Ауцтионс, рекла је за ЦНБЦ да се већина клијената компаније одлучује за аукцију након што су неуспешно покушавали да продају сами. Али куће које се налазе на тржишту дужи временски период са огромним тражењем неће вероватно постићи ту цену на аукцији, рекла је она.

„Они који су били на тржишту пре аукције, посебно ако су били на листи годину дана или више, тешко могу да премаше своје претходне цене на аукцији, пошто су већ били изложени по тим ценама“, Брејди рекао.

Ако Кхадавијев дом буде продат за 50 милиона долара или више, модерна вила заузимаће место међу најскупљим кућама икада продатим на аукцији.

Ево одбројавања четири најскупље продаје икада постигнуте на аукцији, масивних снижења цена које су претрпели на аукцијском блоку и ближег погледа на неке од кључних играча у сваком од мега-послова.

Ова вила од 60,000 квадратних стопа, инспирисана Версајем, смештена у Хилсбороу на Флориди, први пут је изашла на тржиште 2015. са рекордном ценом од 159 милиона долара. У то време то је била највиша цена на листи икада за Бровард Цоунтри, уз Палм Бич на северу и Мајами-Дејд на југу. 

Врхунска кућа, названа Ле Палаис Роиал, била је прекривена акцентима од 22к злата изнутра и споља и укључује неколико водопада заједно са базеном величине одмаралишта од 150,000 галона у дворишту на обали океана. 

Власник у то време био је Роберт Переира ИИ, извршни директор компаније Миддлесек Цорпоратион, грађевинске компаније са седиштем у Масачусетсу коју је основао Переирин отац. Од 2015. до 2018. године, кућа је била на тржишту и ван ње и промењена је из Ле Палаис Ројал у Острво Плаја Виста.

У 2018. Цонциерге Ауцтионс довео је вилу у аукцијски блок. Јавна евиденција открива да је највећу понуду дало ЛЛЦ предузеће са пријављеним везама са суоснивачом Теаване Ендрјуом Меком. 

Кућа, плус неизграђена парцела поред, продата је за 42.5 милиона долара. У то време, цена је била највиша икада постигнута на аукцији — али још увек 116.5 милиона долара мања од Переирине првобитне тражене цене, што је цементирало смањење цене од око 73%.

Вила Фирензе у насељу Беверли парк у Лос Анђелесу наводно је трајала седам година да се изгради и укључује 20 спаваћих соба и 24 купатила, према брокерској агенцији Хилтон & Хиланд.

Власник је био милијардер, рођен у Мађарској, Стивен Удвар-Хази, који се обогатио у индустрији лизинга авиона и тренутно је извршни председник компаније Аир Леасе Цорп.

Почетком 2021. већ је годинама покушавао да прода кућу. 

Вила је први пут изашла на тржиште 2017. за 165 милиона долара, што је чини једном од најскупљих кућа за продају у Америци. Али на тржишту је био четири године без купаца, а неколико пута је био непокретан и поново уврштен пре него што је цена тек незнатно пала на 160 милиона долара 2020.

Попуст од 5 милиона долара није убедио ниједног купца да скочи, и то раније 2021. резиденција у 67 Беверли Парк Цоурт је отишла на аукцију без резерве. Цонциерге Ауцтионс је такође водила ту аукцију. 

Јавна евиденција показује да је посао закључен у априлу 2021 за 51 милион долара, укључујући накнаду за купца од 12% и провизију од 1.5% коју су поделили брокери на листи, према веб страници аукцијских платформи. 

Дом је купио Рои Л. Едделман Труст. Едделман је оснивач и бивши председник компаније Спецтрум Лабс, коју је купила фармацеутска компанија Реплиген за 359 милиона долара 2017. 

Едделманова победничка понуда за Вилу Фирензе представљала је смањење од 114 милиона долара у односу на првобитну тражену цену продавца милијардера - повољну цену од 69 одсто.

Хеарст Естате на Беверли Хилсу једна је од кућа са највећим бројем спратова која је недавно била на аукцији. 

Некретнина са осам спаваћих соба и 15 купатила некада је била у власништву Рендолфа Херста, а постала је још познатија по филмовима као што су „Кум“ и „Телохранитељ“ који су представљали карактеристичну вилу боје лососа.  

Још 2016. године, кућа је била на листи за 195 милиона долара. Током година, појавио се и ван тржишта и видео је да је његова цена смањена на 48 милиона долара.

У 2019. ЛЛЦ-у које је поседовало кућу уручено је обавештење о неплаћању дуга у укупном износу од више од 26 милиона долара. А 2021. године власник имања, финансијер и парничар Леонард Рос, видео је како се његов дом креће на аукцију у згради суда.

Четири брокера на листи из три брокерске фирме су представљала листинг, укључујући Џона Гулда из Родео Реалтија и Герија Голда из Хилтон & Хиланд-а. Оба агента била су присутна у судници да присуствују рату за лицитирање милијардера који је уследио.

Према Гулду, пет милијардера је ушло у судницу, а судија је почео да лицитира на 48 милиона долара.

„Било је узбудљиво“, рекао је. Судија је погледао по просторији, дајући понуде у корацима од 100,000 долара: „48-један, 48-два, 48-три... На око 54-55 милиона долара, први су почели да говоре: 'Не, пребогат за мене'."

Са зградом узбуђења, рекао је Хилтон & Хиланд'с Голд, почиње да се осећа као да би некада недостижна цена заиста могла да буде доступна.

„Имате све ове људе који апсолутно стављају свој новац спремни за куповину, седећи тамо са другим људима који желе да ураде исту ствар“, рекао је Голд.

„Разлика је у овим врстама продаје у томе што нема непредвиђених обавеза, чекић се спушта и ви купујете ту кућу“, рекао је он.

Највиша понуда, плус аукцијска накнада од 12%, довела је коначну продајну цену на 63.1 милион долара и пренела дом на Берггруен Холдингс, инвестиционо средство добротворног фонда милијардера Николаса Берггруена. 

Сваки од агената за листинг поделио је смањену провизију за посао, коју је одобрио судија.

У октобру 2021., када је уговор закључен, Хеарст Естате је избацио и Плаја Виста Исле и Вилу Фирензе и постао најскупљи дом икада продат на аукцији, али цена је и даље била око 131.9 милиона долара нижа од тражене цене из 2016, 68 % рез.

Ни Гоулд ни Голд нису били укључени у кућу када је први пут излистан на тржиште, али обојица су рекли да разлика између тражене цене и стварне продајне цене, било на аукцији или у традиционалној продаји, често говори више о нереалним очекивањима продавца него о тржишним условима.

„Што се мене тиче, свако би могао да тражи некретнину шта год жели“, рекао је Голд. „Када су првобитно тражили 195 [милиона] долара... То су били само неки продавци, знате, само сањали." 

Гоулд из Родео Реалтија рекао је да види много „его-цена“, где власник тражи од брокера да наведе кућу са огромном ценом, више заснованом на поносу власника куће него на тржишној процени.

У стварности, рекао је, куће „можда не вреде ништа ни близу тога“. 

Злогласна мега вила под називом Тхе Оне налази се високо на врху Бел Аира и простире се на више од 100,000 квадратних стопа са 21 спаваћом собом, 42 купатила, гаражом од 30 аутомобила, затвореним базеном од 60 стопа и огромним ноћним клубом.

Бехемота је првобитно објавио програмер Ниле Ниами са ценом од 500 милиона долара. 

Било је потребно десет година да се изгради резиденција која се налази на адреси 944 Аироле Ваи, а успут је инвеститор нагомилао брдо дугова који премашује 120 милиона долара, према судским поднесцима.

Мега-вила није била ни завршена пре него што је доспела у стечајни судски поступак и кренула ка аукцијском блоку без употребне дозволе и нове тражене цене од 295 милиона долара.

Аукција, коју је такође водила Цонциерге Ауцтионс, није имала резерву која би подржала нижи праг за понуде. Али у овом случају, победничка понуда би захтевала коначно одобрење судије стечајног суда, што је необичан сценарио. Само 5% продаје Цонциерге Ауцтион-а укључује имовину у невољи, према генералном директору Брејдију.

Мега-вила Оне донела је највишу понуду од 126 милиона долара, коју је дао Ричард Сагијан, извршни директор малопродаје брзе моде Фасхион Нова. Сагхиан је платио стандардну премију купца аукционара од 12%, или око 15 милиона долара, чиме је укупна продајна цена достигла 141 милион долара — далеко најплаћенији за једнопородичну кућу на аукцији.

Неколико недеља након што је судија стечајног суда одобрио продају, Сагхиан је деловао више него задовољан договором. 

„Као доживотни Анђелено и страствени колекционар некретнина, препознао сам ово као ретку прилику која ми такође омогућава да поседујем јединствено имање које је предодређено да буде део историје Лос Анђелеса“, рекао је Сагхиан за ЦНБЦ преко портпарола.

Платио је само 1,342 долара по квадратном метру у комшилуку где луксузне куће могу да имају три до четири пута већи број. Али стручњаци кажу да ће Сагхиан вероватно морати да потроши још много милиона да би заиста завршио дом и добио сертификат о усељењу. 

„Учинили смо све што је људски било могуће да добијемо највећи број“, рекао је агент Компаса Кирман, који је служио као судски одобрен агент за листинг, заједно са Виллиамс & Виллиамс.

Кирман је био отворено разочаран исходом аукције. 

Брокер, који је поделио провизију од 1 одсто коју је одобрио судија на трансакцију, рекао је за ЦНБЦ да се нада да ће продаја достићи 177 милиона долара, што је рекордна цена постављена у октобру за много мању вилу у Малибуу.

„Желео сам да оборим рекорд. Мислим, желео сам да зарадим, знате, 200 [милиона] или више“, рекао је Кирман. "Били смо разочарани у то... али тржиште је проговорило."