Више мешовитих сигнала о стамбеној економији

Одрастао сам у 80-им годинама, у периоду када су инфлација и рецесија били уобичајени језик. Крајем 70-их инфлација је беснела и тако су Федералне резерве повећале каматне стопе, уследила је рецесија. Моје сећање на 1982. укључује бесконачне извештаје о отпуштањима и економским тешкоћама и великим победама демократа на средњем року. Онда су се ствари окренуле. Данас прича није тако једноставна, и никада није како се догађаји одвијају. Рингер има одличан подкаст под називом Плаин Енглисх и пронашао сам њихову епизоду Стамбена рецесија долази информативно и занимљиво. Нагађао сам прошлог месеца о томе шта се дешава са стамбеном економијом, али подкаст ме је натерао да поново размишљам о томе шта би се могло догодити са становањем 2023.

Домаћин Дерек Тхомпсон почиње са чудним сигналима који долазе из извора података који извештавају о различитим економским трендовима, посебно о становању. Неке мере показују да цене станова и кирије падају почетком ове године, док такозвана „главна стопа инфлације“, она коју је пријавила влада, показује раст инфлације, углавном због повећаних трошкова становања. Широка категорија под називом „склониште“ је трећина израчунавања ЦПИ, а када се тај индикатор захукта, онда укупна инфлација расте. У међувремену, у широј економији, бруто домаћа производња (БДП) је у паду и била је два квартала заредом, али број запослених остаје јак.

Томпсон угошћује Марка Зандија из Мооди'с Аналитицс-а како би му дотакао шта се дешава, посебно са становима. Прво, постоји добар разговор о методологији. Платформе за праћење станарина као што је Зиллов морају брже са својим истраживањима података о станарини, док Завод за статистику рада касни, користећи инструмент истраживања који користи јединствену методологију узорковања. Зандијева поента је да бројеви БЛС-а заостају за другим мерама закупнине, тако да су закупнине заправо вероватно, генерално, почеле да падају почетком године и настављају да падају или се смањују. Те промене се неће појавити у БЛС-у тек касније, што ће можда ублажити инфлацију до краја године.

Занди преузима Томпсоново питање о томе да ли је „ово поново 2007.“, са стамбеним простором који се колеба на ивици наглог краха. Сматрао сам да је Зандијев одговор разуман. Вероватно не. Нисмо на ивици краха, већ више корекције; због заостајања у производњи стамбених објеката у последњој деценији, понуда још увек није сустигла после стамбеног краха 2008. године. Стога, иако су цене станова нагло порасле, недостатак понуде ствара плафон. Он понавља моју тезу о људима који су можда купили куће на местима као што су Боисе и Остин на врху тржишта са јефтиним новцем, али сада виде како тржишна вредност њихове куповине пада на земљу.

Он такође понавља моју забринутост да ако дође до стварне и одрживе рецесије, она домаћинства која су уложила све у куповину стамбеног простора могу се суочити са великим изазовима. Ако рецесија изазвана Фед-ом удари почетком 2023. како би се исправила инфлација, а радни сати су скраћени или су послови изгубљени, плаћање хипотеке би могло бити теже извршити, што ће довести до одузимања имовине. Све зависи од тога колико дубока и трајна може бити рецесија, а Занди тврди да сада нисмо у рецесији и да због великог броја радних места можда нећемо прећи у дубоку и трајну 2023.

На Тхомпсоново питање о грађевинској индустрији и да ли ће тамо нестати послови, Занди се клади на вишепородичну стамбену изградњу како би тај сектор остао барем раван, јер се чини да тај тип становања добро послује чак и док изградња једне породице заостаје. Скептичан сам без икаквог доброг разлога у погледу Зандијевог погледа на више породица, осим што мислим да остаје да се види шта ће се десити са растом послова и прихода и раста.

И ту ћу ускочити са својим мислима док се будемо кретали према крају 2022. Нисам економиста наравно, али бих ревидирао своја рана размишљања и претпоставио да ћемо 2023. ући у период рецесије, у који ће многе куповине станова 2021. изгледати као велика грешка. Такође мислим да ће изградња вишепородичних пројеката, посебно градских кућа, које су производи за продају, имати високу стопу слободних радних места. Многе градске куће и кондоминијуми ће стајати на тржишту месецима пре него што буду повучени са тржишта или продати уз велике попусте. Каматне стопе су високе и мислим да ће људи – инвеститори и купци – остати ван игре до првог квартала 2023.

Психологија 2023. ће бити кључна јер је увек економија. Да ли ће људи бити срећни што смо прошли кроз 2022. релативно без Цовид-а, и да ли ће то довести до бујности која ће задржати високу производњу? Зар то неће довести до веће инфлације, а самим тим и већег притиска ФЕД-а на каматне стопе? Како ће те ствари функционисати у комбинацији? Како ће све ово утицати на стамбену политику, нешто што о тој економији знам много више?

Ово последње питање зависи од нечега о чему Томпсон и Занди разговарају, о природи наших мера месечних трошкова становања. За разлику од бензина, цене за становање не расту и ниже приметно на дневном, недељном или чак месечном нивоу. Уопштено говорећи, ако вести извештавају о великим скоковима закупнина, закупнина већине људи остаје иста. А хипотеке се уопште не померају. Ако тржиште остане нестабилно, са „корекцијама“ или „колапсом“ или „шиљцима“ (одаберите свој придев или прилог), људи ће морати да упореде своје искуство са сигналима у економији.

Често сам мислио да би нам било боље да се закупнина и хипотеке плаћају на недељној или чак дневној бази, или да се задржавају од сваке плате. Ово би могло ублажити убод флуктуација цена, чинећи их мање уочљивим. Када би људи морали да испишу чек за своје порезе сваког месеца или сваког квартала као што то раде власници малих предузећа, ставови о порезима би могли бити другачији. Питам се да ли би људи били мање успаничени, а самим тим и мање склони да позивају на контролу станарине ако не би морали сваког месеца да испишу огромну кирију или хипотеку. Тренутно, широка економска нестабилност у стамбеној економији не делује апстрактно; то тера људе да брину и жуде за стварима као што је контрола станарине.

Несталност у стамбеној економији наставиће се све до 2023. године, а у зависности од исхода избора, наставиће се притисак на креаторе политике да регулишу успоне и падове са тржишта. Да ли нас тај притисак гура даље ка више и више владине интервенције or боља политика зависиће од тога да ли креатори политике могу да се држе главе и да ли могу да нађу боље алтернативе попут мање регулативе и ефикаснијих субвенција.