Кретања хипотекарних стопа су независна и могу се брзо променити

Брзо повећање стопе на хипотеку од 4% на 7% изазвало је забринутост за тржиште некретнина. Међутим, тржиште стамбених некретнина производи сопствене циклусе, чак и против тржишта акција и обвезница. Та независност долази из фокуса на понуду и потражњу за домовима, новим и постојећим.

Затим ту су зајмодавци некретнина. Они су кључни јер је већина куповина у великој мери подстакнута дугорочним дугом. Здравствена и цјеновна снага становања (колатерал) и кредитни квалитет зајмопримаца (заједно са тренутним факторима запослености) су важни фактори у спремности зајмодаваца да дају хипотеке.

Хипотекарна стопа је оно на чему долази Волстрит. Са зајмодавцима који продају већину хипотека, тренутне каматне стопе и потражња инвеститора одређују понуђену стопу.

Гледајући уназад да бисте разумели данашњу стопу хипотеке

Пошто циклуси некретнина могу бити дуги и имају различите карактеристике, гледање у историју је добар начин да се одговори на питање „Куда иду даље стопе на хипотеке?“ Дакле, испод је месечни графикон почевши од 1950. године.

Зашто тако далеко? Зато што су ране 1950-те имале добру економију са стабилном, ниском инфлацијом и приносима на обвезнице који су одговарали. Стамбени и комерцијални развој су добро напредовали у овом послератном периоду. Стамбене хипотеке почеле су деценију са око 4%. Затим је уследила све већа инфлација.

Прво место на које треба обратити пажњу је онај круг из 1959. где је стопа први пут порасла на 6% – упоредиво са данашњом стопом на хипотеку. Ниво је био важан јер су инвеститори историјски посматрали принос од 6% као сигуран за дугорочну обвезницу. Међутим, 1959 купаца кућа сматрали су ту стопу екстремном. Стога, стопа од 6% није успела да се одржи, остајући на подручју од 5-1/2% наредних шест година.

Затим је уследио пробој од 6% без помпе, након чега је стално растао током четири године до црвене зоне – нечувеног нивоа од 9% до 10%. Да ли то значи да би и данашње стопе могле достићи тај ниво? Вероватно не. Тај значајан пораст од 4% почео је са 5-1/2%. Данашњи раст од 4% почео је са 2-1/2% до 3%. Сваки успон је био посебно вредан пажње, посебно данашњи због своје брзине. Будући да такви потези изазивају интересовање инвеститора (већа понуда новца) и забринутост купаца куће (мања потражња за новцем), пораст нужно иде у плафон.

Историјски напад високе инфлације

Након што је остао на ниском нивоу од 7%, стопа је поново порасла – овог пута достигавши 10% пет година након што је први пут достигла ниво од 9% до 10%. Међутим, поново је пао, али само на ниво од 9%.

Коначно, четири године касније, 1979. године, када су стагфлација и хиперинфлација постале тешка забринутост, стопа је лако пробила 10% за брзи раст који је достигао 18%.

Користећи ту историју за данашње окружење хипотекарних стопа

Прво, данашњи ниво од 7% не даје никакве назнаке упоређујући га са упоредивим нивоом од 20 година када су стопе падале.

Оно што је релевантно је да је раст од 7% упоредив по величини са онима о којима је било речи горе. Разлика је у већој брзини. Важно је да ни величина ни брзина не наговештавају даљи раст. Уместо тога, као што се раније дешавало, порасти у глави нагло се завршавају и преокрећу. Зашто? Јер, док зајмопримци можда крше руке, апетити зајмодаваца и инвеститора су побуђени. Поред тога, сви они који су укључени у процес продаје уводе стратегије које помажу да се супротставе забринутости купаца (нпр. смањене авансе, подесиве стопе на хипотеку и смањене стопе на почетку). Коначно, постоји моћна сила конкуренције међу зајмодавцима.

На овом тржишту такође долази до промене у ставовима потенцијалних купаца куће и изнајмљивача. Они претходни некупци би могли да предомислише. Ако је тако, дочекаће мање помахнитало тржиште, где куће седе неко време, а цене падају са својих наглог раста. Више хипотекарне стопе? Као иу претходним периодима, купци кућа се фокусирају на куповину куће, тако да ће бити спремни да раде у постојећим условима – не остају власници кућа ради могућег добијања хипотеке по нижој цени уз ризик да цене кућа поново порасту .

Два одлична чланка из Валл Стреет Јоурнал опишите како су се услови променили: Прво, како се тржиште променило побољшано за купце кућа. Друго, какав је бум изнајмљивача почиње да пропада.

Закључак – Тржиште некретнина се разликује од тржишта инвестиција

Не узимајте ту стопу хипотеке од 7% као распродају обвезница са фиксним приходом. Виша стопа није одскочна даска за веће стопе. То је позив за све учеснике да нешто ураде.

То је тржиште стамбених некретнина на делу. Заустављена потражња за кућама и даље постоји. Једноставно мора постојати начин да се жељени домови доведу у руке купаца кућа. То је посао свих који су укључени у индустрију, па имајте поверења да ће се добре ствари десити на тржишту некретнина.

Једна веома битна разлика између инвеститора и купаца кућа: Инвеститори постају нервозни када цене падају; Купци кућа се узбуђују. Дакле, добра је вест да цене кућа сада падају.