Нема бесплатног преласка за испоруку уговора на затварању

Када продавац пристане да прода некретнину купцу, стране потписују уговор који идентификује некретнину, наводи купопродајну цену и покрива неколико других важних тачака (плус безброј мањих тачака). Стране затим закључују своју трансакцију, а у склопу тог затварања продавац потписује акт о преносу некретнине на купца.

Шта ако тапија не описује исправну некретнину, а купац то не схвати и свеједно затвори? Према традиционалним принципима права о некретнинама, уговор се „стапа“ у дело, што значи да уговор заправо нестаје и све што је остало је дело. Ако је тапија пренела погрешну некретнину, то је штета за купца – а такође и за било ког адвоката који је купцу одобрио дело.

Тај принцип може звучати прилично брутално. Међутим, вековима је био део америчког закона о некретнинама. Недавна жалбена одлука државе Њујорк потврдила је да Њујорк и даље следи овај принцип. У том случају, уговор је захтевао од продавца да пренесе парцелу на којој је купац намеравао да сагради кућу. Парцела је описана у типичном „правном опису граница и граница“ – ефективно, наративно читање граница дијаграма анкете који приказује парцелу.

На затварању, продавац је пренео нешто другачији комад некретнине, мада разлика није искочила јер је опис мера приложен уз тапију био прилично сличан ономе у уговору. Међутим, у опису дела је изостављена друга парцела која је била неопходна да би купац могао да угради септичку јаму за кућу.

Продавац је одбио да исправи акт и покушао је да купац плати више новца за другу партију. Купац је на крају тужио. Суд је навео да дело представља коначан споразум између страна, а да је уговор ирелевантан. Суд неће ревидирати уговор.

Наравно, постоје изузеци од овог правила. На пример, ако је опис имовине у делу на неки начин двосмислен, онда би суд могао да се врати и погледа уговор. Ако сам уговор предвиђа да одређене обавезе из уговора опстају након затварања, онда ће суд извршити ту одредбу. Већина савремених уговора о комерцијалним некретнинама наводи да ће бројне одредбе уговора преживети и затварање. Међутим, та листа преживјелих одредби обично не укључује обавезу продавца да пренесе уговорену некретнину.

Ниједан од изузетака поменутих у претходном параграфу није се применио у недавној њујоршкој парници, тако да је купац изгубио случај.

Купац, или његов адвокат, могао је да спречи проблем тако што је пажљивије прегледао акт при затварању. Такође су могли да идентификују имовину коју треба пренети позивајући се на платну карту, што би резултирало много једноставнијим описом имовине и мање склоним грешкама.

Наведени случај је Пицкард против Цампбелла, НИ Слип Оп. 04442 (8. јул 2022, Апелационо одељење, Четврто одељење).