Охајо одлучно делује како би ограничио контролу станарине

Прошло је 4 године откако сам говорио на конференцији у Колумбусу у Охају и писао овде да би Охајо могао бити савршено место у земљи да се супротстави лошој стамбеној политици. Тај став је потврђен са усвајање закона 430, мера која спречава локалне градове да наметну контролу закупнине, што Охајо чини једном од 29 држава које не дозвољавају да локалне самоуправе доносе контролу закупнине. Оно што овај одломак чини толико важним је то што је направљен у време када расте подстицај за контролу станарине и друге мере усмерене на пружаоце станова на локалном нивоу у Охају. Друге државе су донеле мере пре много година, али храбар потез Охаја затвара једну од најгорих интервенција које локалне владе могу да предузму у стамбеној економији; то би могла бити акција која би могла навести остатак земље у преокретању плиме лоше стамбене политике уопште.

Прво, цене нам говоре када је становања мало. Када понуда стамбених објеката не успе да прати потражњу, кирије расту. То је тако једноставно. Решење за растућу потражњу због нових послова у граду могло би да буде повећање понуде станова. Већа понуда значи већу конкуренцију између градитеља, градитеља и оператера стамбених објеката за изнајмљиваче, а не изнајмљивача који се такмиче са изнајмљивачима за оскудне станове и куће за изнајмљивање.

Међутим, политика опуштања и елиминисања правила и прописа који ограничавају становање и нуде подстицаје за изградњу већег броја станова захтева храброст. Политичарима је далеко лакше да криве градитеље и добављаче станова за повећање кирија; ренте расту због похлепе, а не због недостатка понуде. Њихов одговор је да једноставно ограниче колико цене расту, а да не раде ништа на растућој неравнотежи понуде и потражње. Резултат су још веће цене када се производња станова заустави. Ако желите потпуно објашњење зашто контрола станарине штети људима са мање новца, погледајте рад који сам написао за Фондацију за једнаке могућности.

у Охају, разговори о контроли станарине су у порасту, посебно у већим градовима. Још 2018. написао сам ово о тим градовима и остатку Охаја:

„Про-лабуристичке демократе имају тенденцију да буду политички јачи у тим градовима, док републиканци доминирају у руралним областима; локалну политику обично контролишу левичарска градска већа и градоначелници, док је законодавна власт претежно републиканска. Ова мешавина различитих демографских и економских података значи да би Охајо такође могао да буде следеће бојно поље око напора да се ограничи и контролише приватно становање за изнајмљивање широм Сједињених Држава. Држава би можда била место где би реалност могла да спречи растући проблем лоше политике”

Зато Хоусе Билл КСНУМКС је тако важно. Предлог закона се односи на комуналне услуге, али амандман на предлог закона како је прошао кроз законодавни процес укључивао је ограничења контроле станарине, а комплетан предлог закона са амандманима прошао је оба дома парламента. Тренутно закон чека на потпис гувернера Микеа ДеВинеа.

Предлог закона чини неке важне ствари. Прво, јасно дефинише контролу закупнине као „захтевање закупнине испод тржишне за стамбене просторе или контролу цена закупнине за стамбене просторе на било који начин, укључујући забрану повећања закупнине“ и ограничавање „промене закупнине између станара, ограничавање повећања цене закупа, регулисање закупнине стопе стамбених просторија на основу прихода или богатства станара и други облици ограничења или ограничења закупнине.”

Предлог закона такође дефинише „стабилизацију станарине“, други назив за контролу закупнине, као „омогућавање повећања станарине за стамбене просторе у фиксном износу или по фиксном распореду како то одреди политичка јединица“.

Дефиниције су важне јер су касније у предлогу закона ове две категорије контроле цена забрањене за локалне самоуправе. Начин на који се дефинише контрола ренте је критичан јер локални политичари имају интерес да наметну контролу ренте, али да је називају другачије. Ово не оставља рупе у петљи за експлоатацију.

Такође важно, закон објашњава и изјављује да „генерална скупштина сматра и изјављује да је одржавање адекватног смештаја, укључујући приступ стамбеним, чистим и добро одржаваним стамбеним просторијама за изнајмљивање, у држави Охајо хитан приоритет и неопходно за добробит Охајаца.”

Иако се ово чини очигледним, његова кодификација је драгоцена јер у државни закон ставља идеју да је више становања одговор на стамбене проблеме, а не више новца или контроле цена. Законодавство даље наводи све разлоге зашто је контрола закупа лоша политика. Вреди погледати исцрпну листу.

„Генерална скупштина даље констатује и изјављује да контрола закупнине и мере стабилизације закупнине могу учинити нешто од следећег:

(А) Сузбијање вредности закупнине и имовине и на тај начин обесхрабрити одржавање, одржавање и санацију постојећих стамбених просторија и изградњу нових стамбених просторија;

(Б) Подстицати станодавце да претворе стамбене просторе у кондоминијуме, задруге и друге типове становања, чиме се такви стамбени простори уклањају из доступности на тржишту изнајмљивања;

(Ц) Нижи приходи од пореза на имовину за државне и локалне самоуправе и политичке јединице;

(Д) довести до пропадања стамбених просторија;

(Е) обесхрабрити промет стамбених просторија и на тај начин лишити потенцијалне закупце могућности да изнајмљују такве просторије и резултирају погрешном расподјелом стамбених просторија;

(Ф) ометају продају стамбених просторија;

(Г) обесхрабрити улагања у нове и постојеће стамбене просторе, посебно у временима растућих материјалних трошкова и недостатка радне снаге;

(Х) имати негативан ефекат, због недостатка адекватног становања, на појединце који траже запослење у подручјима са оскудним стамбеним простором и на послодавце који траже запослене у таквим подручјима;

(И) нарушавање функционисања тржишта стамбених просторија;

(Ј) Наметнути значајне административне трошкове и трошкове извршења политичким јединицама;

(К) Ретроактивно одузети власничка права власницима стамбених просторија.

Предлог закона затим забија улог у срж сваког локалног покушаја да се наметне контрола станарине.

„Ниједна политичка јединица не може донети, усвојити, обновити, одржати, спроводити или наставити да постоји било коју уредбу и ниједна општина не може усвојити или наставити да постоји било коју одредбу о решењу, уредбу, резолуцију, правило или другу меру која је у супротности са овим поглавље, или које регулише права и обавезе страна у уговору о закупу које су регулисане овим поглављем, укључујући, без ограничења, на било који начин наметање или захтевање контроле закупнине или стабилизације закупнине.”

Рачун се завршава појашњењем Дилонова правила. Дилоново правило је засновано на правном преседану који може ограничити врсте ствари које држава може забранити локалним властима да раде. Национална лига градова описује то као, „проистекло из две судске одлуке које је донео судија Џон Ф. Дилон из Ајове 1868. године. Потврђује раније држано, уско тумачење овлашћења локалне власти, у којем се поддржавна влада може укључити у активност само ако је изричито санкционисана од стране државне владе.”

Предлог закона појашњава да је „снабдевање стамбеним јединицама питање преовлађујућег државног интереса који захтева јединствен приступ контроли станарине и мерама стабилизације станарине у стамбеним просторијама широм државе“. Завршни језик предлога закона потпуно је јасан да је „намера генералне скупштине да спречи политичке јединице да регулишу права и обавезе страна у уговору о закупу које су регулисане овим поглављем, укључујући и кроз наметање контроле закупнине и стабилизацију ренте на било који начин.”

Језик предлога закона је темељан и филозофски исправан, резонује са свим кључним разлозима зашто је контрола ренте лоша идеја, њеним ефектима на стамбену економију, и на крају, афирмишући идеју да се изнајмљивање станова регулише уговорима, који наводе да су правно примењиви. "права и одговорности." Закупнина се не поставља из похлепе, већ због одговора на тржишне силе, а када се становник и понуђач стамбеног простора договоре о цени и условима, споразум је применљив и не би требало да га локалне самоуправе посежу из политичких разлога.

Охајо демонстрира лидерство, и надамо се да ће, уз брзо решавање контроле станарине, локални градови почети да размишљају о томе да олакшају изградњу станова и да у међувремену истраже иновативније начине да помогну људима у стамбеној економији. Надамо се да ће Охајо учинити исто што је урадио са контролом станарине уз друге интервенције које повећавају трошкове и цене за људе којима је потребан смештај, као што је политика обавезног инклузивног зонирања (МИЗ) који је направио штету у другим градовима.