О ценама станова, Пауел предвиђа корекцију, шта види?

Кључне Такеаваис

• Продаја кућа је пала за 20% у односу на пре годину дана, што доводи до оптимизма оних који желе да уђу на тржиште некретнина.
• Економисти предвиђају да ће раст цена кућа застати у 2023.
• Наставак повећања каматних стопа од стране централних банака забрињава многе стручњаке шта то значи за тржиште некретнина.

Последњих неколико година сви смо толико чули о овоме вруће тржиште некретнина. Појавиле су се приче о кућама продатим у рекордном року, купцима који су одустали од инспекције куће да би завршили продају, нудећи сву готовину изнад цене на листи, а да не виде имовину јер је толико градова одједном постало неприуштиво.

Људи који су желели да уђу на тржиште некретнина били су забринути и питали се да ли ће икада моћи да приуште дом.

Председавајући Федералних резерви Џером Пауел је прокоментарисао: „имали смо време усијаног тржишта некретнина широм земље... цене станова су расле на неодрживом нивоу. Вероватно на тржишту некретнина морамо да прођемо кроз корекцију.”

Чини се да би се раст цена некретнина коначно могао вратити у стварност, барем је то нада. Многи оптимистични власници кућа стрпљиво су чекали пад цена некретнина како би коначно могли да уђу на тржиште.

Да ли је ово спора смрт за тржиште продавца? Покушаћемо да схватимо тренутно тржиште некретнина.

То још није тржиште купаца

Морамо да почнемо тако што ћемо поделити неке помало разочаравајуће вести за оне који желе да уђу на тржиште некретнина у блиској будућности. То још није баш тржиште купаца. Упркос томе што је продаја кућа смањена за 20.2% у односу на претходну годину, средња продајна цена постојећег дома порасла је за 10.8% у односу на прошлу годину, према Националној асоцијацији посредника за некретнине (НАР). Средња продајна цена постојеће куће тренутно износи 403,800 долара, али је нижа у односу на јунски рекорд од 413,800 долара.

Економиста из НАР-а је указао да смо у стамбеној рецесији јер постоји пад продаје и изградње кућа. Међутим, не ради се о рецесији цена јер је залиха и даље довољно висока.

Потенцијални купци су се надали да ће најбоље време за улазак на тржиште некретнина доћи иза угла. Многи људи су штедели у нади да ће коначно моћи да купе кућу по разумној цени, али не изгледа да ће цене некретнина ускоро драстично пасти. Међутим, постоје неке добре вести за купце.

Нема више ратова надметања

Према подацима Редфина, просечна кућа се продаје испод своје каталошке цене први пут од марта 2021. Ово је важан показатељ јер значи да куће нису падале са каталошке цене 17 месеци, тако да су у суштини најреалније трансакције некретнинама су вероватно имале неку врсту рата надметања. Сви смо чули неке од хаотичних прича о ратовима надметања и како су очајни људи улазили на тржиште некретнина. Ако сте купац, не морате да бринете о упуштању у интензиван рат надметања као што су неки људи морали да раде пре само неколико месеци.

Редфин је такође саопштио да се број кућа на продају са сниженим ценама удвостручио на 14.9 одсто у јуну у односу на претходну годину. То значи да су продавци морали да буду реални са својим очекивањима колико профита могу да остваре.

Економисти у Редфину су чак предвиђали да би захлађење на тржишту некретнина након лабуризма могло бити интензивније ове године, уз очекивања да би се куће могле задржати на тржишту дуже него раније. Ако кућа остане на тржишту дуже, постоји потенцијал да куће почну да се продају испод цене на листи чешће у последњих неколико месеци 2022. Међутим, само ће време показати да ли ће продавци постати довољно очајни да напусте тржиште ликвидацијом за много нижа цена.

Шта је знак да би цене некретнина могле пасти?

Постоји уверење да би повећање понуде у комбинацији са смањењем потражње могло довести до нижих цена кућа. Понуда нових домова у САД прешла је преко десет месеци у јулу. Ово је највиши ниво од јануара 2009. Сваки пут када је прошло више од 10 месеци у прошлости, САД су биле у рецесији. Број је званично порастао на 10.9 23. августа 200. Месечна понуда је термин који се користи за квантификацију броја месеци који би били потребни да се расположиви инвентар кућа на тренутном тржишту прода, с обзиром на темпо продаје. Месечна понуда била је рекордно ниска од 1.9 месеци у децембру 2020.

Према Националној асоцијацији продавача некретнина (НАР), продаја постојећих кућа у јулу је пала за 5.9% у односу на претходни месец. Ако продаја кућа настави да пада, постоји могућност да цене падну јер продавци неће желети да чекају да пронађу савршену понуду.

Редфин је такође известио да су Гоогле претраге за кључну реч „куће на продају“ смањене на крају августа за 27% у односу на претходну годину. Овај тренд би могао да укаже на то да људи двапут размишљају о уласку на тржиште некретнина јер забринутост због повећања стопа наставља да преплављује вести.

Веће ренте у односу на много веће хипотеке

Још једно питање на тржишту некретнина биле су високе закупнине праћене још већим отплатама хипотека од стране станодаваца. У прошлости, многи инвеститори у некретнине би тврдили да је класа имовине донела пристојне приносе. Са растућим закупнинама, тешко је остварити профит као станодавац јер су и отплате хипотека порасле. Заједно са хипотекарним стопама, порасли су и трошкови осигурања.

Крајем августа објављено је да су закупнине достигле рекордну висину 17. месец заредом у јулу. Према информацијама са реалтор.цом, национална средња рента је била на новом рекордном нивоу од 1,879 долара месечно за јул, што је за 12,% више у односу на пре годину дана. Међутим, стопа промене закупнине се успорава, пошто је повећање од 10% на годишњем нивоу најмање што смо видели од јуна 2021.

Како се закупнине повећавају, отплате хипотека су још више порасле током прошле године. Удружење хипотекарних банкара је саопштило да је средња месечна отплата хипотеке била скоро 1.5 Кск више од просечне месечне закупнине за други квартал. Ово би био рекордан ниво са подацима из 2009. Ако отплате хипотека наставе да расту, многи потенцијални инвеститори ће двапут размислити о уласку у некретнине као инвестицију.

Зашто су отплате хипотека нагло порасле?

Комбинација виших цена станова и виших хипотекарних стопа довела је до тога да отплата хипотеке постане неприуштива и застрашујућа. Каматне стопе су биле историјски ниске током карантене, што је довело до бума становања. Процват некретнина је на крају довео до ратова надметања који су коштали многе купце који су се надали.

С&П ЦореЛогиц Цасе-Схиллер амерички национални индекс цена кућа НСА објављен је 30. августа, а бројеви су показали да су цене кућа порасле за 18% током прошле године од јуна. Да бисмо додали даљу перспективу, изгледа да су цене кућа у САД порасле за 40% од почетка пандемије (тачније од фебруара 2020. до маја 2022.). Са високим ценама некретнина уз повећане каматне стопе, отплате хипотека су нагло порасле.

Да ли ће цене кућа пасти?

Тешко је тачно предвидети шта ће се десити са економијом јер централна банка наставља да подиже каматне стопе како би успорила економску активност. Међутим, вреди напоменути да је Голдман Сацхс упозорио своје клијенте да се очекује да ће цене кућа у потпуности стати у 2023. Они су отишли ​​толико далеко да су предвидели да ће раст цена станова остати у просеку 0% у 2023. Док потенцијални купци могу видети ово је позитивна вест јер цене неће наставити да расту, цене некретнина су и даље значајно порасле од почетка пандемије.

Ипак, постоји огромна разлика између успоравања раста цена кућа и пада цена некретнина. Само зато што раст застаје, то не значи да ће цене пасти. Неки стручњаци сматрају да ће домаћа потражња остати јака због јаког тржишта рада и неадекватне понуде. Са великом потражњом за кућама, тешко је замислити да ће цене некретнина ускоро значајно пасти.

Како би требало да инвестирате?

Може бити тешко одлучити да ли треба да уложите свој новац у збуњујуће тржиште некретнина у овом тренутку. Улагање у некретнине постаје ризичније када узмете у обзир високе камате и надуване цене некретнина. С једне стране, не желите да будете закључани астрономски високом стопом. С друге стране, нисте сигурни да ли би требало да чекате дуже да цене падну на нивое пре пандемије или да ли је то уопште могуће у овом тренутку.

Алтернатива је улагање у некретнине кроз куповину акција у компанијама које су у корелацији са стамбеним тржиштем. К.аи понуде Инвестициони комплети са уграђеним РЕИТ-овима и другим позицијама за некретнине.

Закључак

То више није тржиште продавца из разлога наведених у овом чланку, али ми још нисмо баш тржиште купаца. Следећих неколико месеци биће транзиција. Постоји низ података који упућују у различитим правцима, али је тешко са сигурношћу рећи када ће цене некретнина пасти. Чини се да се раст цена станова успорава, али жири још увек не зна када ће цене пасти и докле ће ићи. Председавајући Федералних резерви Пауел је можда у праву, могло би да је време за корекцију становања.