Власништво није проблем, проблем је несташица становања

Прошлог месеца сам присуствовао састанку заједнице у Синсинатију, студентима курса за стамбене системе на Школи за планирање Универзитета у Синсинатију да разговарам о „како институционални инвеститори утичу на наш град; шта се тренутно ради на решавању овог проблема и шта још треба да урадимо.” Већ сам писао о напорима луке Синсинати да осујети институционалне инвеститоре куповина једнопородичних станова у граду. Питање на које је било тешко одговорити на састанку било је шта је тачно „институционални инвеститор“ и да ли је власништво узрочно-последично повезано са лошим исходима становања, као што су веће кирије, деложација или пропадање. Чини се да је брига о томе ко је власник стамбеног простора још једно одвраћање пажње од стварног проблема, недостатка понуде у суочењу са растућом потражњом.

Ученици слушају курс тзв Кућни системи, коју предаје професор Хејден Шелби. Курс укључује увид у „природу стамбених проблема и стамбених тржишта“ и „решавање неуспеха стамбеног тржишта“. Сагледавање образаца власништва и њиховог односа са исходима на стамбеном тржишту свакако је вредно вежбања у учионици, али да ли би интервенције политике требало да се концентришу на то ко је власник имовине? Зависи од тога да ли може постојати јасна, доследна и узрочна веза између власништва и лоших исхода. До сада нисам нашао ниједан податак који успоставља везу.

У ствари, неко време, велика бука је била око иностране куповине станова у Сједињеним Државама. Застрашујућа прича је била да су кинески инвеститори „паркирали“ готовину на америчком тржишту некретнина, куповали много стамбених зграда, испразнили их, а затим чекали да их продају. Пре отприлике 5 година било је предлог о опорезовању куповине станова од стране страних инвеститора да се ово заустави.

Међутим, проблем, недоречени инвеститори који купују и празне стамбене зграде, није био стваран. Свакако, било је неких трансакција са инвеститорима ван Сједињених Држава, али они су покушавали да зараде новац, а не да га изгубе. Када су ти инвеститори купили зграде, водили су их као и сваки други власник, нису их испразнили; бизаран аргумент је био да би, остављајући их празним, цене порасле, а тиме и вредност инвестиције. Осим што би морали да купе и уклоне повећање од 1% просечних закупнина 1,400 јединица са тржишта Сијетла, нешто што се једноставно није дешавало.

Данашња брига је да инвеститори – а модификатори сада нису „страни“, већ „велики“, или „ван града“, или „велики“, или „корпоративни“, или све горе наведено – нужно лоши актери. Заступници као доказ истичу исходе раста кирија, деложација и пропадања. Али све те ствари се ионако дешавају без обзира да ли власник живи миљу или 1,000 миља далеко. И једноставно нема ништа лоше или злокобно у вези са фондовима за улагања у некретнине (РЕИТС) или пензионим фондовима који купују стамбене објекте ако мисле да ће то донети поврат. Идеја да ће такве трансакције бити профитабилније ако се зграде распадну, узнемиравају станаре и исељавају их не само да нема смисла, већ није поткријепљена никаквим квантитативним доказима.

Постоје лоши пружаоци станова – а постоје и лоши возачи аутобуса, полиција, наставници, а можда чак и политичари – али се не покушавају приписати пропусте ових актера нечему као што је то где живе или где су ишли у школу. Ако било који од ових актера учини нешто погрешно, оно што има смисла је санкционисати их за кршење правила или угрожавање заједнице. Такве санкције већ постоје за људе који лоше управљају имовином на начин који ствара квар, а процесом деложације председава судија, а не сам давалац станова. А ако су растуће кирије проблем, најбољи начин да се то надокнади је стварање конкурентног тржишта станова како би људи незадовољни ценом могли лако да нађу замену у близини.

Основни осећај беса у просторији на састанку био је јасан; неке „безличне корпорације“ зарађују новац, много новца, на рачун сиромашних људи. Јасно, логика иде, тим корпорацијама се мора спречити да поседују имовину у Синсинатију. Један учесник је предложио да се не дозволи више од одређеног броја кућа да буду у власништву инвеститора било које врсте.

Чудно, лука Синсинатија се слаже. Још једна недавно објављена прича наглашава напоре Луке да купи што је могуће више стамбеног простора својим јавним доларима или приходима од продаје обвезница. Идеја је да "интуитивним" инвеститорима не остане ништа. Да ли је Лука институција? А шта се дешава када неко престане да плаћа закупнину или прекрши услове закупа? Хоће ли их Лука избацити? Непрофитне и стамбене власти, такође институције, исељавају многе, многе станаре због неплаћања и кршења закупа. Лука ће такође. Лука планира да „врати свој новац од изнајмљивања и, на крају, продаје кућа. Али цела поента је да закупнине буду приступачне, а продајне цене довољно ниске да људи могу да плате.”

Хмммм. Како ће то да ураде? Индикације из приче су да 10,000 долара за које је Лука претпоставила да ће потрошити на побољшање домова није довољно. Лука почиње да схвата – као и сваки други власник, велики или мали – да неко мора да плати поправке. Ако је у питању крајњи корисник, закупац или купац, онда ће цена расти. То је једноставна математика. Истина је да сваки купац, било да се ради о РЕИТ-у или инвеститору који први пут купује једну некретнину за изнајмљивање, закуп је једини начин да плати побољшања. Ако постоји проблем са становањем, најбољи начин за њихово рјешавање је подстицање побољшања, а не давање мандата. Ако дође мандат, изнајмљивачи ће преузети рачун, а јединице више неће бити приступачне.

Можда је редукционистички, али увек постоји један начин да се реши било које стамбено питање: дозволити тржишту да производи много и пуно станова, толико да произвођачи и добављачи морају да се такмиче једни са другима како би навели људе да изнајме или купе њихов производ. Све мање од овога ће удаљити терен од потрошача, присиљавајући их да се такмиче једни са другима и прихвате мање од идеалних цена и услова. И ево кључне тачке у целој овој расправи: чак и да постоји мерљива и јака узрочна веза између власништва и исхода становања, најбоље решење за то би ипак било више становања. Решење за већину стамбених питања је стварање довољне понуде тако да људи имају прилику коју им даје да имају слободу да изаберу приступачну алтернативу.

Професорка Шелби је била стрпљива са мојим питањима на састанку и такође је била довољно љубазна да одговори на нека питања која сам јој послала о теми власништва инвеститора и класе. Ево мојих питања и њених одговора у целости.

Колико је важно да се утврди јасна дефиниција шта се подразумева под „инвеститором?“ На пример, Лука користи новац инвеститора од продаје обвезница за куповину домова како би спречила друге инвеститоре да их купују; да ли се заиста ради о „добрим“ насупрот „лошим“ инвеститорима? Како се то мери?

Мислим да је заиста важно правити разлику између различитих врста инвеститора. У овом пројекту смо се ослањали на термин који су други користили да описују овај феномен, „институционални инвеститори“. Али признајем да је то несавршен израз. Борили смо се да смислимо бољи термин да опишемо какав је глумац заправо проблематичан у овој области. Типови ентитета за које смо забринути су они који имају негативан утицај на наше грађане и заједнице тако што (1) подижу закупнине на нивое којима се станари не могу управљати без материјалног побољшања имовине, (2) исељавање по вишим стопама од већине других власнике на тржишту, и (3) неодржавање имовине на адекватан начин, тако да закупци морају да живе у лошим условима, а суседи могу искусити негативне ефекте на вредност њихове имовине. Вероватно нам је потребан бољи термин за ове врсте инвеститора. Можда би само „лоши улагачи актери“ били довољни. Али разлог зашто смо желели да угостимо овај разговор у заједници је тај што су у Синсинатију многи људи и организације у нашем граду приметили да имамо неколико великих ентитета, углавном РЕИТС, који су се појавили у последњих неколико година и изгледа да производе ови материјални проблеми за становнике по много вишим стопама него код типичног станодавца.

Који су негативни исходи који се могу повезати са „лошим“ инвеститорима? Да ли су ти исходи узрочно повезани са удаљености и величином инвеститора? Очигледно је да ће постојати велики удаљени инвеститори који имају „добро” становање и мали локални који имају „лоше” становање.

Не знам да је та величина нужно узрокована (или чак увек повезана са) овим лошим исходима које сам горе навео. Свакако је могуће (и уверљиво) да мали инвеститори и станодавци производе ове проблеме, као и да велики инвеститори производе квалитетно приступачно становање. Међутим, када тамо су велики инвестициони ентитети који стварају ове проблеме – а ми имамо неколико компанија у Синсинатију – те компаније могу изазвати много бола због своје величине и утицаја. Такође постоји проблем да је ове велике ентитете често тешко позвати на одговорност јер послују под више ЛЛЦ предузећа и често немају локалног представника до којег станари и заступници заједнице лако могу доћи када се појаве проблеми. То је фундаментално питање.

Уместо да покушавате да регулишете власништво, да ли би имало смисла бавити се лошим исходима користећи постојећи код и развијајући програме за подстицање другачијег понашања. На пример, ако је стамбена јединица дотрајала, Град би могао да понуди кредит са ниском каматом за бесповратна средства из фонда који би могао да омогући приступачније поправке и спречи преношење трошкова на становнике.

Мислим да је један од начина за борбу против овога да се спроведу постојећи прописи, и сигурно људи са којима сам разговарао у Граду покушавају да ураде управо то. И дефинитивно има смисла понудити бесповратна средства и зајмове са ниским каматама како би се власницима помогло у одржавању имовине. Дефинитивно је случај да мали власници, посебно, често раде са веома малим маргинама и заиста имају потешкоћа да одрже своју имовину, посебно сада када су материјали и радна снага постали тако скупи. Али питање на које смо фокусирани овде нису станодавци маме и тате којима је потребан мали зајам за надоградњу неколико некретнина. Говоримо о великим ентитетима који долазе у комшилуке, повећавају закупнине, а не „улажу“ у некретнине у смислу да материјално улажу било шта у њих и извлаче вредност кроз те ренте. То је основно питање које треба да имамо на уму у вези са пословним моделом који видимо да се појављује у изнајмљивању за једну породицу. Већина улагања у некретнине у прошлости је настојала да оствари приход кроз прираштај вредности саме имовине током времена. Дакле, постоји подстицај за одржавање имовине. Али то није оно што ове компаније раде. Они извлаче краткорочне добитке кроз повећање закупнина и смањење трошкова неодржавањем имовине. Мислим да је ово суштински другачији пословни модел од већине станодаваца маме и тате, и то морамо имати на уму када говоримо о овом питању. Ми такође. То морамо имати на уму када разматрамо одговарајуће политичке одговоре. Не желимо да стварамо прописе који штете малим станодавцима који се већ боре да одрже квалитетне јединице.

Да ли бисте имали још неко мишљење или коментар о томе шта ће овај пројекат донети у смислу бољих исхода становања? Ако укључује регулацију, како би нова правила могла избјећи стварање дестимулативних мјера које би могле смањити улагања приватних инвеститора у изградњу стамбених објеката у Синсинатију.

Из перспективе заступања, желим да ово окупи људе да размисле о решењима која могу довести до бољих услова живота и веће сигурности закупа за изнајмљиваче у нашем граду. Немам унапред одређени скуп политичких иницијатива које покушавам да покренем, већ слушам људе у заједници, покушавам да их повежем и покушавам да пронађем начине на које бих могао да усмерим истраживања која могу бити од користи . С тим у вези, из интелектуалне и педагошке перспективе, мислим да је овај пројекат већ урадио много од онога што смо се надали, а то је да подстакне разговор који нам помаже да разјаснимо у чему је проблем и где наше заступање треба да буде усмерено.