Дозвољавање већег броја станова позитивно утиче на цену становања

Прошле недеље сам писао о свом огорчењу због покушаја да добијем податке из градова о времену које је потребно за производњу стамбене јединице. Зар не постоје јавни подаци који би могли да помогну у повезивању дозвола, становништва и цена? Па, и да и не. Подаци из Банке федералних резерви Саинт Лоуиса, од миља познатог као Фред, су занимљиви, али не баш детаљни. Али хајде да погледамо Нешвил у периоду од 2010. до 2020. и шта нам може рећи о стамбеним дозволама, становништву и цени. Уз помоћ Зумпер-а, онлајн пратиоца закупнина, изгледа да када број људи који добијају стамбене дозволе опадне, падне и стопа раста цена станова. Ево података.

Почнимо са порастом становништва Нешвила у периоду који посматрамо, од 2010. до 2020. У том периоду, према Фреду, Нешвил је додао око 300,000 људи, што је повећање популације од скоро 20%.

Једна ствар коју ћете одмах приметити је излуђујућа карактеристика података када су у питању градови: не можемо заиста да видимо Нешвил, већ само ширу област. Ово је збуњујућа карактеристика података о становању. Попис становништва Сједињених Држава ће често здружити градове и назвати их метрополитанским статистичким подручјем или МСА. Ништа страшно, зар не? Али често се спорови око становања одвијају у строгим границама градова, а када су подаци више дифузни од тога, то збуњује оно што можете рећи о самим градовима у односу на њихову околину. Идемо са Фредовим МСА подацима.

Следеће, погледајмо дозволу. Фред прати ове податке користећи пописне бројеве. Када узмемо годишњи број издатих дозвола и упоредимо са бројем становника, интересантан је однос.

Има разних проблема са овим. Прво, и најочигледније, дозвола није једнака стварној усељивој стамбеној јединици. Зато трагам за нијансиранијим подацима о времену допуштања. Надам се да можемо да видимо колико је времена потребно између издавања дозволе и тренутка када јединица стварно постане прикладна за живот. Ипак, овај однос нових јединица и нових људи вреди размотрити. На пример, 33,579 људи који су стигли у Нешвил 2014. требало је место за живот. Постоје фактори као што су стопе слободних радних места – то се често назива „апсорпција“ – и други фактори које треба узети у обзир. Али однос између нових људи и броја дозвола је релевантан. То значи мање конкуренције између људи који траже оскудне стамбене јединице.

Сада погледајмо цену. Фред не прати кирије, али прати „Цену куће за све трансакције“. Ево промене у ценама станова током десетогодишњег периода заједно са Зумперовим праћењем кирија у последњих пет.

Оно што је овде очигледно је да када упоредимо тренд у издавању дозвола, броју становника и ценама, постоји веза.

Чини се да су дозволе сустигле раст становништва у Нешвилу током десетогодишњег периода, а када погледамо пет година које имамо за цене закупа и станова, оне почињу да омекшавају заједно са очигледним повећањем производње. Како однос броја нових људи и стамбених јединица опада, тако се смањује и стопа раста цена.

Али и даље имам питања, чак и сумње. Фред подаци гледају на „процену коришћењем продајних цена и података о процени“ да би се добила цена. Шта то тачно значи? Подаци о закупу из различитих извора могу значајно да варирају, као и локалне процене цена. Велики проблем са издавањем података је то што нам не говори када дозвољене јединице заиста ступају у функцију. Такође, локални подаци би открили много о дужини времена потребног за добијање дозволе.

Чини се да овај први поглед на јавне податке потврђује мој дугогодишњи аргумент да већа понуда значи ниже цене. И даље мислим да је то истина. Али за разлику од мојих колега са левице који радо бркају корелацију са узрочно-последичном, ја једноставно не могу. Више локалних података о стварним дозволама, ценама и датумима када су стамбени објекти пуштени у употребу били би још јачи аргумент. Али ово је добар почетак.

Али док покушавамо да копамо дубље у брзорастуће градове као што је Нешвил, и гледамо податке које имамо, постоји тренд: када се становништво повећава и уследи дозвола, видимо да повећање цена почиње да опада.

Коначно, постоје и неке интересантне тачке. На пример, један од градова који се најбрже смањују у Сједињеним Државама заправо показује пораст цена станова од 2018. Локална телевизијска станица је прошле године објавила причу о томе како се „Тржиште станова загрева у Децатуру“.

А шта је са киријама? Зумпер показује повећање закупнина у Децатуру од 26% током прошле године, у просеку око 123 долара. А поглед на њихов графикон закупнина у последњих неколико година показује сличан тренд као и цене станова.

Шта се дешава у Децатуру? Растућа инфлација због великих депонија новца од стране савезне владе и проблеми у ланцу снабдевања? Можда. Али то су карактеристике последње две године, а раст цена се, по свему судећи, одвија од 2018. године. Зашто? Вреди размислити.

Оно што нам је потребно је да локалне јурисдикције буду заинтересоване за ове мере као и ја и да их користе за боље управљање стамбеним економијама. На крају крајева, основа сваког функционисања и поштене и ефикасне економије је много размена између купаца и продаваца. Када произвођачи виде потражњу, они природно желе да производе више. Успоравање тога само штети људима који траже смештај, посебно онима са мање новца. Има још посла који треба да се уради, али би било далеко боље погрешити на страни више смештаја него више правила и одлагања.