Помоћ за изнајмљивање на селу и подстицаји са ниским каматама

Бавимо се освртом на оно што ја називам стамбеним програмима „одјељака“ као дио претходног детаљног испитивања федералних програма против сиромаштва који су креирани или повезани са ратом против сиромаштва. Као иу прошлом посту, понудићу вам неке позадине и историју, дати Рајанову процену и направити своју, заједно са неким идејама о томе како би се програм могао побољшати или пренаменити.

Одељак 521 Програм помоћи за изнајмљивање на селу

То сам раније истакао стамбени проблеми руралне Америке су гори него оне у урбаним срединама. Радници зарађују мање, морају да путују даље да би пронашли смештај, а када то учине, откривају да је слободних места мало и да су зграде старије и оронуле. Трошкови изградње нових станова у руралним подручјима су конкурентни онима у градовима, али су сеоске ренте много ниже него у урбаним или приградским подручјима. Превод: програмери брзо схватају да већина пројеката у руралним подручјима једноставно није изводљива, а то укључује пројекте финансиране непрофитним пореским кредитима. Дакле, рурална подручја се суочавају са двоструким ударом ниских плата и ниске понуде станова; иако је квалитет становања нижи, цене су и даље високе, а слободна радна места ниска. у међувремену, субвенције завршавају у градовима, а не у руралним подручјима.

Програмом Секције 521 управља – изненађујуће – Министарство пољопривреде Сједињених Држава (УСДА) као део Закона о становању из 1949. УСДА заправо води низ програма, укључујући Одељак 515 Програм за изнајмљивање руралних станова и Одељак 514 и 516 програма за рад на фармама, од којих сваки користи кредите и субвенције за подстицање развоја руралног становања. Штавише, помоћ из програма Сецтион 521 може се користити за плаћање станарине у тим јединицама. Станари плаћају кирију у висини од 30% њиховог прилагођеног месечног прихода на основу њиховог АМИ; програм Сецтион 521 плаћа преостали део кирије. Као и други стамбени програми о којима је већ било речи, ови комбинују капитал и доларе за олакшице за изнајмљивање.

Рајан је одлучио, на основу студија које је цитирао, да програм Сецтион 521 није успео у својој мисији да помогне људима да пронађу приступачан смештај. Национална стамбена коалиција са ниским приходима прошле године је рекао да је „Четрдесет седам процената руралних закупаца оптерећено трошковима, плаћајући више од 30% свог прихода за становање, а скоро половина њих плаћа више од 50% свог прихода за становање. Више од половине сеоских домаћинстава која живе са вишеструким проблемима, као што су приступачност, физичка неадекватност или пренасељеност, су изнајмљивачи.”

Већ сам приметио да су стамбени проблеми руралне Америке озбиљни и изазовни за решавање. Слажем се да, иако има добре намере, Одељак 521 и повезани програми не утичу много на проблеме. Као и други програми о којима се овде говори, ако бисмо дерегулисали стамбену политику како бисмо омогућили изградњу већег броја станова, те субвенције би заправо биле веће разлике у тешко погођеним руралним подручјима без прибегавања свим компликованим и неефикасним шемама финансирања.

У фискалној 2012. години, издаци Секције 521 износили су 905 милиона долара. Програм Сецтион 521 РА је финансиран са 1.375 милијарди долара у фискалној 20. и 1.410 милијарди долара у фискалној 21. години. Рачун потрошње за 22. годину обезбедио је 1.450 милијарди долара за Одељак 521.

Члан 236 Програм помоћи при изнајмљивању станова

Програм Сецтион 236 нудио је подстицаје програмерима у облику каматних стопа испод тржишних (БМИР) да подстакну изградњу јефтиних станова за изнајмљивање. Главни алат програма, креираног 1968. године, је испод тржишних каматних стопа (БМИР) за програмере који су спремни да граде стамбене објекте за породице са нижим приходима. Концепт БМИР настао је у Закону о становању из 1961. године, са подстицајем ниском законском каматном стопом од 3 процента. БМИР није активно осигуравао нове зајмове након што је замењен чланом 236. Док је програм био активан, изграђене су хиљаде јединица коришћењем хипотекарног осигурања са савезном подршком за кредите на период од 40 година. Било је и исплата приватним инвеститорима чиме су смањене камате. Пројекти су такође укључивали помоћ од стране станара у Одељку 8. Према Рајановој анализи, у то време је више од 11,000 таквих јединица још увек примало уплате за смањење камата.

Програм је креиран 1968. године и постепено је повучен у корист ваучера, а до фискалне 2012. године, програм Секције 236 је трошио 401 милион долара на отплату камата на преостале хипотеке. Како се период обавезе ближио крају, 2016. ХУД је понудио савет о томе како смањити, претворити или одржати становање приступачним. Нејасно је где се тачно налазе ове исплате јер ХУД нема транспарентан процес извештавања, али већина стамбених јединица из Одељка 236 је претворена у приватну употребу или наставља да функционише као приступачне јединице са различитим субвенцијама. Рајан није понудио много у погледу анализе ефикасности програма осим што је рекао да није било студија о ефикасности програма.

Моје гледиште о овом програму је да би било вредно погледати са растућим каматним стопама да ли би се подстицање нове изградње станова за изнајмљивање по тржишној цени могло подстаћи плаћањем да се камате спусте на нулу уз услове. Као што сам истакао, са економском неизвесношћу, растућим каматним стопама и падом потражње, производња станова за изнајмљивање ће вероватно пасти. То значи да ће се, када се потражња врати, можда чак и експлодира, домаћинства са ниским приходима у потрази за стамбеним простором за изнајмљивање суочити са високим киријама. То ће изазвати више забринутости које ће довести до бескорисне регулативе. Нуђење кредита са смањеном или чак нултом каматном стопом сада, заједно са другим подстицајима приватним инвеститорима, смањило би њихов ризик и подстакло стварање понуде за будућност.