Са стопама задуживања које расту и рецесија се назире, неки потенцијални купци куће се хладе. С друге стране, каматне стопе ће се готово сигурно повећати, па да ли бисте требали закључити договор о дому који волите и сада купити кућу?
X
Тежак позив, кажу стручњаци. Зашто? „Постоји много покретних делова у куповини куће“, рекао је сертификовани финансијски планер са Лонг Ајленда, из Њујорка, Петер Палион.
Хипотекарне стопе, стамбена тржишта, лична штедња, кредитне оцене, инвестициони циљеви и изгледи за посао су кључни фактори.
Одређивање времена тржишта некретнина је тешко. Ипак, посматрачи индустрије недавно су наговестили да би усијано тржиште некретнина ускоро могло да се охлади и да се окрене у корист купаца.
„Када се лето заврши, мислим да када дође јесен, нигде неће бити тако пенасто као што је било“, рекао је Палион. „Свако ко може да сачека и чека, вероватно може постићи бољи договор.
Потражња за кућама је далеко надмашила понуду у последњих неколико година, што је довело до невероватних цена. Цовид је додатно повисио цене. Иако је агентима за некретнине било тешко да покажу куће током пандемије, потражња је и даље надмашила понуду, пошто су градитељи станова морали да паузирају изградњу. Али повећање стопа задуживања у последњих неколико месеци могло би зауставити плиму.
Растуће стопе на хипотеку: да ли треба да купите кућу сада?
15. јуна Федералне резерве повећане камате за три четвртине базног поена, што је највећи пораст у скоро три деценије. Фед не поставља хипотекарне стопе, али промене у стопи Фед-а индиректно потискују хипотекарне стопе на више или ниже.
30-годишња фиксна хипотекарна стопа, која се кретала око 3% током 2021. године, сада је ближа 6%.
Као резултат тога, председник Фед-а Џером Пауел је рекао: „Рекао бих да ако сте купац куће или млада особа која жели да купи кућу, потребно вам је мало ресетовање.
Испоставило се да су потрошачи већ били на истој страни. Фанние Мае је 7. јуна открила националну анкету о становању која показује да само 17% потрошача наводи да је добар тренутак за куповину куће.
„Очекивања потрошача да ће се њихова лична финансијска ситуација погоршати у наредној години достигла су највиши ниво у историји у мајском истраживању, а они су изразили већу забринутост за сигурност посла“, рекао је Даг Данкан, виши потпредседник и главни економиста Фанние Мае у изјава.
Хоме Прицес Стилл Хот; Долази ли успоравање?
Са 407,600 долара, средња продајна цена постојеће куће премашила је 400,000 долара по први пут у мају 2022. године, према Националној асоцијацији продаваца некретнина.
Кеннетх Леон, директор истраживања капитала у ЦФРА Ресеарцх-у, каже да то показује да је то још увијек конкурентно тржиште некретнина.
„Још увек има доста понуда за постојеће домове“, рекао је он за ИБД.
Међутим, продаја је опадала из месеца у месец у три од четири региона у САД, а продаја из године у годину пала је у сва четири региона. Североисток је био једини регион који је забележио пораст у мају у односу на април.
Свеукупно, продаја постојећих кућа пала је за 3.4% у мају у односу на април. Они су опали за 8.6% у односу на пре годину дана.
„Продаја кућа се у суштини вратила на нивое виђене 2019. године — пре пандемије — након две године рада на гангбустеру“, рекао је главни економиста НАР Лоренс Јун у изјави.
Хомебуилдер Стоцкс
Леон из ЦФРА признаје да се градитељи кућа припремају за успоравање у наредним месецима. Он указује не само на изгледе градитеља кућа за наредних неколико квартала, већ и на цене роба.
У недавном разговору о заради са инвеститорима, Леннар (ЛЕН) менаџмент је рекао да је промет ка његовим продајним заједницама значајно опао.
„До сада у јуну, нове поруџбине, промет, подстицаји за продају и откази су се погоршали на многим нашим тржиштима због брзог пораста хипотекарних стопа и препрека због негативних економских наслова“, рекао је ко-извршни директор Рицхард Бецквитт.
МБ Почетна (КБХ) је такође рекао да нове поруџбине стижу споријим темпом.
„У мају смо приметили ублажавање због повећања броја отказивања“, рекао је извршни директор Роберт Мекгибни у разговору са инвеститорима 22. јуна о заради. „Јун је, рекао бих, био сличан мају, где смо видели извесну мекоћу током последњих неколико месеци.
Менаџмент КБ Хоме каже да је раст цена такође успорен у мају, док су подстицаји порасли у одређеним регионима, што је добро за купце кућа који траже понуде.
У међувремену, како понуда стамбених објеката сустиже потражњу, цене дрвне грађе падају са историјских максимума од око 1,400 долара за 1,000 стопа даске у марту на око 600 долара последњих дана.
„Прича се променила“, рекао је. "Дрво се враћа на нормализоване нивое."
Ипак, залихе кућеградитеља били су отпорни усред нестабилног тржишта акција, па чак и када тржиште некретнина омекшава. Акције Леннар-а и КБ Хоме-а, које су значајно пале са 52-недељних максимума крајем 2021. и почетком 2022. године, опоравиле су се последњих недеља, према МаркетСмитх анализа графикона.
Рецесија може бити одмах иза угла: да ли треба да купите кућу сада?
Ако САД иду у рецесију, остаје питање колико ће то бити лоше. Кратка и блага рецесија не би имала велики утицај на стамбено тржиште, каже Леон. Али продужени пад би готово сигурно створио хаос.
„Једно позитивно је то што је запосленост и даље јака“, рекао је Леон.
Али и то се може променити, јер су се последњих недеља шириле вести о отпуштањима. За купце кућа то значи не само да морају да процене финансијски утицај губитка посла, већ и вероватноћу да се преселе да би прихватили нову понуду.
Куповина куће представља велику обавезу, каже Палион.
„То није нешто од чега можете лако да одете следећег месеца јер су се ствари промениле“, рекао је он. „Размислите о стабилности вашег запослења и породичне ситуације.
За свакога ко се суочи са шансом један према три да се пресели у други део земље у року од три до пет година, Палион предлаже да пажљиво одваже опцију за изнајмљивање.
Колико си заиста можеш приуштити?
Хипотекарне стопе су кључна компонента за израчунавање онога што можете себи приуштити да купите. Као и приходи, колико сте уштеђевине потрошили, ваш кредитни рејтинг и способност да покријете друге периодичне и неочекиване трошкове поседовања куће.
Један од начина да то схватите је да узмете у обзир квартални индекс приступачности становања НАР-а. Тхе најновији подаци показују да је типична месечна уплата за власнике кућа у првом кварталу 2022. била 1,383 долара, што представља 18.7% породичног прихода. То се упоређује са просечном месечном исплатом у четвртом кварталу 4. од 2021 долара, што чини 1,237% прихода домаћинства.
Уопштено говорећи, аванс од 20% је идеалан, каже Палион. Али запамтите да стављање све своје уштеђевине у учешће није идеално. Поправке и порези на имовину могу се пришуњати купцима који први пут купе, често их доводећи у дубље дугове него што су очекивали.
Други начин да смањите трошкове куповине куће је да повећате свој кредитни рејтинг. Што је виши ваш кредитни рејтинг, нижи су трошкови задуживања.
Са растућим хипотекарним стопама, потенцијални купци домова могли би се одлучити да мало сачекају, редовно плаћају друге дугове, као што су стања на кредитним картицама и зајмови за аутомобиле, чиме ће повећати свој кредитни рејтинг.
Где би требало да купите некретнину?
У савршеном свету, место где желите да живите и оно што можете да потрошите савршено се слажу. Али то није увек случај. Зато се неки ловци на куће одлучују да се преселе у приступачнији део земље.
Према најновијим НАР подаци, Запад је најскупљи регион за власника куће. Просечне месечне уплате су око 2,200 долара и чине више од 28% породичног прихода, а просечна породица прима око 93,000 долара. Средња цена постојеће куће на Западу је скоро 526,000 долара.
Средњи запад је најприступачнији регион за куповину куће, са месечним уплатама око 1,200 долара, што се састоји од око 17% породичног прихода.
Да ли сада треба да купите некретнину за изнајмљивање?
Куповина инвестиционих некретнина је „потпуно друго клупко воска“, рекао је Палион.
„Постоји велика разлика између инвестиционих некретнина и примарне резиденције“, рекао је он.
Куповина куће у којој ћете живети више се односи на задовољавање личних преференција, објаснио је Палион.
„Инвестициона некретнина мора да буде пре свега пословна одлука; колико плаћате за ову некретнину и колика је закупнина коју можете наплатити?” рекао је.
Време и новац који ћете наставити да улажете у некретнину за изнајмљивање након куповине такође су велика разлика. Поседовање јединица за изнајмљивање значи да морате да будете укључени у свакодневне детаље управљања имовином у одређеној мери, чак и ако уговорите велики део управљања.
„Морате бити у могућности да примате позиве у поноћ у вези са преливом тоалета“, рекао је Палион.
Ако желите да будете потпуно безбрижни инвеститор, размислите о улагању у фондове за улагања у некретнине или РЕИТ-ове, уместо тога предлаже Палион. РЕИТ-ови су збирке имовине које ангажују професионалног менаџера и тргују као и све друге акције.
Без обзира да ли размишљате о куповини примарне резиденције или инвестиционе некретнине, Палион има још један савет: „Опустите се; полако. Не доносите исхитрене одлуке.”
Пратите Аделију Целлини Линекер на Твиттеру @ИБД_Аделиа.
МОЖДА ЋЕ ТИ СЕ СВИДЕТИ И:
Зашто овај алат за ИБД поједностављује потрагу за врхунским залихама
Желите да остварите брзу зараду и избегнете велике губитке? Испробајте СвингТрадер
ИБД Дигитал: Откључајте ИБД-ове премиум листе залиха, алате и анализе данас
Извор: хттпс://ввв.инвесторс.цом/етфс-анд-фундс/персонал-финанце/схоулд-иоу-буи-а-хоусе-нов-екпертс-веигх-ин-он-прос-анд-цонс/?срц =А00220&иптр=иахоо