Да ли треба да изнајмите или продате свој дом ако идете у иностранство?

Моја супруга Ребека и ја суочили смо се са проблемом закупнине у односу на продају још 2018. године када смо одлучили да се преселимо из Вирџиније у Мексико.

Као бивши порески адвокат за Интернал Ревенуе Сервице (ИРС), био сам упознат са многим релевантним законима, али сам ипак научио неке важне и изненађујуће лекције током овог процеса. Овде бих желео да поделим са вама причу о томе како смо решили дилему о закупу или продаји, тако да вам то може помоћи да донесете одлуку ако размишљате о пресељењу у иностранство.

Инвестиција у нашу финансијску будућност

Некретнине су критични елемент добро избалансираног инвестиционог портфеља. Али пре 20 година, када смо Ребека и ја желели да купимо свој први дом, више смо се бринули о томе да ли ћемо моћи да приуштимо кућу, а не о томе како ће она изгледати поред наших акција.

У то време, стамбени објекти у модерним насељима Вирџиније одмах преко реке Потомак од наших радних места у Вашингтону, ДЦ, били су толико тражени да су потенцијални купци били рутински приморани да понуде више од тражене цене и одустану од инспекције куће и безбедности. Ово нас је унервозило. Штавише, износ новца који је банка хтела да нам позајми (у оним лудим данима пре глобалног финансијског слома) био је већи него што је било ко од нас икада могао да замисли да врати.

Пошто смо били против тога да будемо сиромашни – то јест, нисмо хтели да потрошимо већину својих прихода на хипотеку – Ребека и ја смо се помирили и одлучили за јефтинију опцију.

Купили смо градску кућу саграђену 1940. године на пословичној „погрешној страни колосека“ за половину онога што бисмо потрошили на мало већу породичну кућу у популарнијој четврти. Али осећали смо се сигурно у новој кући и планирали смо да новац који нисмо плаћали банци искористимо за путовања која смо обоје волели да радимо.

Испоставило се да је срећа била са нама. Као што је наш агент за некретнине предвидео, ми смо били на челу гентрификације нашег новог суседства. Модерни стамбени објекти изграђени су са обе стране нас, уселило се више продавница и ресторана, а наше подручје постало је познато као чудно, колонијално насеље. Тада су цене станова у целом граду почеле да расту.

Када смо купили наш дом 2000. године, град је проценио нашу земљу и кућу на 127,900 долара. Десет година касније процена је била 378,420 долара. И до тренутка када смо Ребека и ја одлучили да преселимо нашу породицу у Мексико у јануару 2018, била је 516,168 долара.

Бирање између две атрактивне опције

Ребека и ја смо имали тежак избор у вези са кућом након што смо одлучили да се преселимо у иностранство. Да ли да га изнајмимо и користимо месечни приход од најма да бисмо платили своје трошкове у Мексику, или да уновчимо и искористимо предност савезног закона који елиминише порез на знатну добит коју бисмо остварили продајом?

Изнајмљивање је имало предности. Месечна закупнина би обезбедила сталан ток прихода који би делимично надокнадио плате које смо остављали за собом и на тај начин смањио износ који бисмо морали да извучемо из уштеђевине да бисмо подмирили наше дневне животне трошкове. Приходи би покрили нашу кирију у Мексику, школарину за школу за нашу децу и, како сам волео да се шалим, оставио неколико долара за такосе. Као фискални конзервативци (барем када је у питању трошење сопственог новца), Ребеки и мени се допало да приход од закупа представља финансијски јастук док не развијемо неколико пословних идеја које смо желели да следимо.

Још једна ствар коју треба узети у обзир када се крећете у иностранство је да приход од најма може да вам помогне да обезбедите боравишну визу у вашој новој земљи. Иако ово није било релевантно за нашу ситуацију, неке нације — Уругвај, на пример — захтевају доказив ток прихода да би стекле стални боравак. Приходи од закупнине могу вам помоћи да испуните овај захтев.

Међутим, као што смо сазнали током истраживања наших опција, постоје и недостаци изнајмљивања. Прво, трошкови компаније за управљање да рекламирају и надгледају имовину би угризли у наш профит. Ове компаније често наплаћују накнаду једнаку месечној закупнини за проналажење закупца, а затим 8% до 10% месечне закупнине за одржавање имовине и одговор на питања која поставља закупац. Иако онлајн сајтови као што је Цраигслист постоје као бесплатне платформе за помоћ у повезивању станодаваца и закупаца, ти алати не могу да управљају имовином.

Друго, морали бисмо да пријавимо приход од закупнине као опорезив, чиме бисмо додатно смањили оно што је ишло у наше џепове.

Ребека и ја смо такође сматрали да је продаја узбудљива опција. На основу разговора које смо водили са неколико локалних продаваца некретнина, као и нашег независног истраживања користећи онлајн алат Зиллов, који користи упоредиве некретнине за процену тржишне вредности куће, очекивали смо да бисмо могли да продамо кућу за отприлике 600,000 долара.

У том случају, остварили бисмо профит од 400,000 долара након одузимања наше почетне куповне цене и трошкова капиталних побољшања која смо направили, што је укупно износило 200,000 долара. Могли бисмо да уложимо профит од 400,000 долара и искористимо поврат за покривање трошкова у Мексику.

Даље, према члану 121 Закона о интерним приходима (искључење становања), ниједан од ових 400,000 долара добити не би био опорезив. Искључење становања омогућава брачном пару да елиминише из прихода до 500,000 долара добити од продаје куће. Једна особа може искључити до 250,000 долара.

Да би се квалификовали за ово искључење (а ово је кључно за разумевање да ли размишљате о продаји свог дома), брачни парови и самци морају да испуне тест власништва и тест употребе.

Имате право на искључење ако сте поседовали и користили некретнину као свој главни дом у периоду од најмање две године од пет година пре продаје. Можете испунити тестове власништва и коришћења током различитих двогодишњих периода, али морате испунити оба теста током петогодишњег периода који се завршава на дан продаје.

Ако бисмо продали нашу кућу, испунили бисмо и тестове власништва и коришћења и могли бисмо да искључимо сав наш профит, што би резултирало нултим порезом.

Без предности искључења становања, стопа пореза на капиталну добит од 10% значила је да ћемо платити порез од 40,000 долара на профит од 400,000 долара. Четрдесет хиљада долара је више него што смо очекивали, што ће нашу четворочлану породицу коштати да живи у Мексику годину дана. То је много новца за плаћање пореза.

Разлози због којих смо изнајмили

Неколико фактора је допринело да смо донели одлуку да издамо свој дом. Прво, одмах смо сами нашли поузданог изнајмљивача коме смо могли да верујемо да брине о кући и дворишту. Дали смо јој контакт информације за локалне поправке које смо раније користили, елиминишући потребу за компанијом за управљање.

Закупнина коју прикупљамо опорезује се као обичан приход (Ребека и ја плаћамо у пореском разреду од 12%, али стопе варирају од 10% до 37% на основу прихода и статуса пријаве). Ипак, то што нисмо сносили трошкове компаније за управљање треће стране значило је више новца у нашем џепу.

Друго, с обзиром на природу подручја метроа у Вашингтону, ДЦ - веома пролазног са становима у непосредној близини као што је наша, за којима је велика потражња - очекивали смо да ће вредност куће наставити да расте. Даље, пошто тест коришћења искључења из стамбеног простора пружа период од две од пет година, нисмо морали одмах да продамо да бисмо добили пореску олакшицу.

У најједноставнијој примени теста, имали смо до три године након исељења да продамо. Да је наш датум продаје био у јануару 2021., петогодишњи период прегледа би трајао од јануара 2016. до јануара 2021. и ми бисмо живели у кући као нашем примарном пребивалишту од јануара 2016. до јануара 2018. и могли бисмо да искључимо добитак.

Последњи разлог због којег смо одлучили да у почетку изнајмимо, а не да продамо, био је тај што смо желели место на које бисмо се вратили у случају да ствари у Мексику не буду ишле.

Време за одлуку, поново

У јуну 2020. наша станарка нас је обавестила да ће се иселити у августу. У то време смо били две и по године у експерименту у Мексику и били посвећени нашим животима тамо, без планова да се вратимо у САД. Били смо спремни да поново истражимо наше могућности у вези са кућом.

Моја прва реакција је била да продам. Још увек смо били у року од две од пет година да испунимо тест употребе и искључимо нашу добит из опорезивања. Продавци некретнина са којима смо разговарали (и онлајн платформа Зиллов) предвидели су да сада можемо да продамо кућу за 100,000 долара више од две године раније, што значи да бисмо уштедели око 50,000 долара пореза и имали цео профит од 500,000 долара за улагање.

Ребека је желела да настави да изнајмљује. Посао са комбучом који смо започели и курсеви шпанског језика које је водила у Мексику били су повремено профитабилни, али јој се допало да има сталан приход од најма.

Други разлог зашто је Ребека желела да се држи куће је да схвати додатну захвалност коју је неколико локалних продаваца некретнина предвидело након што је Амазон најавио да ће градити своје друго седиште у тој области.

Док смо још расправљали шта да радимо, судбина се умешала. Разговарао сам о нашој дилеми са пријатељем који има експертизу за инвестирање и он је понудио нешто што Ребека и ја нисмо у потпуности разумели. Објаснио је да је стопа приноса коју смо зарадили од изнајмљивања већа него што бисмо вероватно добили ако бисмо продали кућу и уложили добитак.

У то време смо обрачунавали око 25,000 долара годишње прихода од закупа након плаћања пореза на имовину, осигурања власника кућа и трошкова одржавања. (Отплатили смо преосталу хипотеку пре пресељења.)

Ако бисмо продали кућу и уложили добитак од 500,000 долара, морали бисмо да пронађемо инвестицију која би донела поврат од 5% да бисмо остварили онолико прихода од закупа. Иако бисмо могли да пронађемо ту стопу приноса у корпоративним обвезницама или акцијама којима се јавно тргује, те врсте средстава су обично ризичније инвестиције од некретнина.

Отприлике у исто време када сам водио овај разговор са мојом пријатељицом, Ребеком и ја смо од уста до уста пронашли породицу са добрим каријерама и која би плаћала нешто већу месечну кирију него што смо ми раније примали. Ово је олакшало одлуку о поновном изнајмљивању.

Осим тога, знао сам да искључење становања није потпуно искључено. Према закону, могли бисмо да ресетујемо петогодишњи период који је критичан за тест коришћења ако одлучимо да се вратимо у кућу као наше примарно пребивалиште и останемо тамо две године — или више ако нам то одговара. Иако нам није на уму да се сада померамо уназад, то није ван домена могућности. И зашто не? Кућа нам је била добра.

На крају крајева, одлука да ли ћете продати или изнајмити свој дом је лична. Не постоји једно решење за све. Међутим, као што наша прича показује, кључна финансијска тачка коју сваки власник куће треба да има на уму је искључење становања. Ако на крају продате свој дом ван периода од две од пет година, можда ћете морати да предате велики део продајне цене ујаку Сему.

Дакле, ако одлучите да задржите свој дом неколико година након пресељења у иностранство, имајте на уму како би овај порез могао утицати на ваше финансије.

Ова прича је првобитно објављена у Интернатионал Ливинг-у.