Улагање у некретнине са протоком новца, такође познате као имовина за изнајмљивање, може бити ефикасан начин да се пасивни ток прихода. Купите некретнину, инсталирате једног или два закупца и наплаћујете месечну кирију. Звучи довољно једноставно, али мало је више укључено у осигуравање да је некретнина за изнајмљивање исплатива инвестиција. Знати како израчунати ток готовине у некретнинама је важно за максимизирање профита као власника имовине.
A финансијски саветник може вам помоћи да уградите некретнине у свој портфељ.
Шта је новчани ток у некретнинама?
Поједностављено речено, проток новца односи се на кретање новца уи из пословања. Када разговарате о новчаним токовима некретнина, говорите о новцу који се генерише од имовине (тј. приход од закупнине) и новцу који се троши у вези са имовином.
Инвестиције у некретнине могу генерисати позитиван или негативан новчани ток. Када имовина има позитиван новчани ток, њен приход премашује расходе. С друге стране, када постоји негативан новчани ток, расходи су већи од прихода.
Позитиван новчани ток је пожељнији за инвеститоре у некретнине јер то значи да зарађују на имовини или имању које поседују. Што је већа профитна маржа, то је бољи поврат улагања. Позитиван новчани ток такође може олакшати одржавање инвестиција у некретнине јер можда имате вишак готовине који можете користити за одржавање, поправке и одржавање.
Негативан новчани ток значи да инвеститор губи новац на некретнини која се изнајмљује. Негативан новчани ток може се десити ако је имовина празна током дужег временског периода или ако цене закупа нису у стању да одрже корак са оним што инвеститора кошта да одржава имовину.
Како израчунати новчани ток у некретнинама
Израчунавање новчаног тока у некретнинама почиње познавањем неколико кључних детаља о имовини. Конкретно, да бисте израчунали новчани ток за некретнине за изнајмљивање, морате знати:
Колико бруто прихода остварује имовина
Укупни трошкови за имовину
Који су дугови, ако их има, повезани са имовином
Бруто приход од закупа представља сав приход који имовина генерише пре него што се одбију било какви трошкови, укључујући исплате хипотеке. Најам је обично главни извор прихода када израчунавате новчани ток за стамбене некретнине. Али у зависности од тога шта је укључено у ваш уговор о закупу, такође можете прикупити приход тако што ћете станарима наплаћивати накнаде за кућне љубимце, накнаде за кашњење или друге накнаде.
На страни трошкова, укључујете све трошкове које плаћате за поседовање имовине. Дакле, ово може укључивати ствари као што су:
Osiguranje
Накнаде за управљање имовином (ако плаћате неком другом да управља имовином уместо вас)
Комуналне услуге
Одржавање и поправке
оглашавање
Пословне лиценце које ћете можда морати да имате да бисте издали некретнину
Правни и професионални трошкови (тј. трошкови деложације)
Овде бисте такође укључили стопу слободних радних места. Стопа упражњености представља колико дана у години некретнина пролази без закупца, што значи да уопште не доноси приход. Да бисте пронашли стопу упражњености за некретнину, сабрали бисте укупан временски период када је имовина била празна током једне године, затим бисте то поделили са количином времена за које је имовина могла да буде изнајмљена и помножили бисте одговор са 100 .
Дакле, ако је имовина била празна 16 недеља, али је могла бити изнајмљена на 52 недеље, има стопу слободних места од 30.76% (16/52 к 100). Стопа слободних радних места се сматра оперативним трошком приликом издавања имовине.
Када добијете своје бруто приходе и трошкове, можете прећи на следећи корак који је израчунавање нето оперативни приход (НОИ). Да бисте пронашли НОИ за некретнине са новчаним токовима, једноставно бисте одузели трошкове од прихода. Добијени број је износ готовинског тока произведеног у операцијама. Не укључује никакав дуг који може бити повезан са имовином. Да бисте пронашли нето новчани ток након што се отплати дуг узме у обзир, одузели бисте сервисирање дуга од нето оперативног прихода.
Зашто су калкулације новчаних токова у некретнинама важне?
Израчунавање новчаног тока за некретнине је важно јер вам може помоћи да одредите колико ће вероватно бити исплативо улагање у некретнине за изнајмљивање. Гледање колико бисте могли да наплатите закупнину за одређену некретнину није довољно да бисте добили тачну слику. Прво морате да скинете оперативне трошкове имовине и све отплате дуга које морате да извршите у вези са њом да бисте утврдили колики вам је новчани ток преостао.
Ако имате специфичну стопу приноса којој тежите, израчунавање новчаног тока за некретнине може вам дати представу о томе да ли ће имовина вероватно испунити очекивања, премашити их или заостати. Не постоји одређена стопа приноса која се сматра пожељном када се улаже у некретнине за изнајмљивање. То је углавном субјективно, засновано на тржишту изнајмљивања у које улажете и вашим индивидуалним циљевима.
Као правило, паметно је узети у обзир некретнине које пролазе тест од 1%. Правило од 1% сугерише да ће имовина вероватно бити профитабилна ако реално можете да наплатите 1% њене куповне цене закупнином. Дакле, ако купите стан од 350,000 долара за изнајмљивање, онда бисте морали да будете у могућности да наплатите најмање 3,500 долара месечног закупа.
Да ли је ово реално или не може зависити од тржиште станова и изнајмљивања Ви сте за. Наплаћивање 3,500 долара за изнајмљивање у Сан Франциску или Њујорку, на пример, није тако претерано. Али наплата истог износа за породичну кућу у малом граду у Ајови вероватно неће успети. Стога је важно узети у обзир укупно тржиште, као и трошкове живота и приходе за ту област када се примењује правило од 1%.
Порези могу утицати на новчани ток некретнина
Инвестиције у некретнине се временом могу исплатити, али Пореска управа ће желети њихов правичан удео у приходу од закупа који доносите. Када обављате прорачуне токова готовине за некретнине, не заборавите да узмете у обзир оно што ћете морати да платите у порезима на тај приход. Генерално, нето приход од закупа се опорезује по вашој уобичајеној стопи пореза на доходак. Дакле, ако сте у вишем пореском разреду, то би могло значити да плаћате више пореза на приход од закупа.
Међутим, можете надокнадити део онога што дугујете одбивши трошкове закупа имовине. Неки од трошкова које можете одбити укључују:
Трошкови одржавања и чишћења
Замена уређаја или ХВАЦ
Камате на хипотеку
Осигурање имовине
Порез на имовину
Накнаде за оглашавање
Накнаде за управљање имовином
Комуналне услуге
Друге услуге, као што су контрола штеточина или уређење простора
Правне и професионалне накнаде (на пример, ако морате да платите за деложацију станара)
Трошкови слободних радних места
Такође можете одбити трошак амортизације имовине. Одбијање ових трошкова може смањити ваш опорезиви приход од најма. Разумевање колико ћете вероватно дуговати пореза за поседовање некретнине за изнајмљивање може вам дати бољу представу о томе колики део свог профита ћете заиста задржати на крају дана.
Резиме
Разумевање тока готовине у некретнинама је важно када се процењују нове могућности улагања. Последња ствар коју желите је да инвестирате у некретнину за изнајмљивање само да би се испоставило да је јама новца. Знати како израчунати новчани ток за некретнине би могао помоћи вам док састављате инвестициони план и избегавајте лошу инвестицију.
Савети за инвестирање
Ако желите да поседујете некретнину за изнајмљивање, а да не морате да радите сав тежак посао да будете власник некретнине, постоје лакши начини за инвестирање. Платформе за масовно финансирање некретнина, на пример, омогућавају улагање у комерцијалне и стамбене некретнине без потребе за поседовањем саме имовине. Инвестициони фондови за некретнине (РЕИТ) су још једна опција за улагање у некретнине без куповине имовине. РЕИТ-и су обавезни да исплате 90% опорезивог прихода инвеститорима као дивиденде сваке године, обезбеђујући вам конзистентан ток прихода уз мало труда са ваше стране.
Размислите о разговору са финансијским саветником о томе да ли би некретнине са новчаним токовима могле бити добар додатак вашем портфељу. Проналажење квалификованог финансијског саветника не мора да буде тешко. СмартАссет'с бесплатан алат повезује вас са до три финансијска саветника који опслужују вашу област, а ви можете бесплатно да интервјуишете мечеве својих саветника да бисте одлучили који је прави за вас. Ако сте спремни да пронађете саветника који вам може помоћи да остварите своје финансијске циљеве, започнете сада.
Фотографија: ©иСтоцк.цом/Феверпитцхед, ©иСтоцк.цом/Феверпитцхед, ©иСтоцк.цом/дцслиминки
Порука Како израчунати новчани ток у некретнинама појавио прво на СмартАссет Блог.
Извор: хттпс://финанце.иахоо.цом/невс/цалцулате-цасх-флов-реал-естате-140445211.хтмл