Повећање стопе Федералних резерви хлади стамбено тржиште, али су реформе коришћења земљишта и даље потребне

Од пролећа 2022., циљна стопа федералних средстава Фед-а – а то је каматна стопа коју банке наплаћују једна другој за преконоћне кредите – порасла је на 2.5% са 0.25% у фебруару. Поступци Фед-а су повећали камате на све, од кредитних картица до хипотека. Више стопе на хипотеке почињу да обарају цене, али ниже цене ће бити привремене без повећања понуде која је потребна да би становање постало приступачније.

Просечне стопе на хипотеке на 30 и 15 година су на највишим нивоима од 2009. године, као што је приказано на слици испод из најновијег америчког акционог форума стамбена карта аутора Томаса Вејда. 30-годишња стопа је скоро двоструко већа од оне 2021. године, док је стопа од 15 година већ више него удвостручена.

Упркос овим порастима, обе стопе су и даље близу историјских најнижих вредности и испод су стопа од 6% до 7% које су биле норма од 2001. до 2009. године.

Иако каматне стопе можда нису високе по историјским стандардима, недавна повећања и даље узрокују пад цена. И Цасе-Схиллер и ФХФА индекси цена станова су почели да се изједначавају, као што је приказано на две слике испод.

Годишње промене цена за оба индекса такође су пале на 15% за Цасе-Схиллер 20-градски композитни индекс и 16% за ФХФА индекс. Оба су била 19% у 2021.

Сентимент грађевинара опада као одговор на ниже цене и спорији раст цена. НАХБ/Веллс ФаргоВФЦ
Индекс тржишта некретнина – креиран из анкете грађевинара који процењују продају и очекивања стамбених објеката – пао је на најнижи ниво од пре пандемије, као што је приказано у наставку.

Слабија потражња и расположење градитеља се појављују у почетној фази становања. На слици испод се види да се почетак успорава у сва четири региона земље.

Мањи број почетака становања ће задржати понуду нових домова на ниском нивоу и може успорити пад цена станова јер се понуда прилагођава како би задовољила нижу потражњу узроковану растућим каматним стопама. Иако ово може бити добро за тренутне власнике кућа који ће краткорочно доживети мање падове капитала, лоше је за дугорочну приступачност становања. Земља има значајан недостатак станова—између 6 милиона и 10 милиона јединица — тај пад у стамбеним зградама само ће погоршати. Затегнуто стамбено тржиште показује се у стопама слободних станова и закупа, које су на најнижем нивоу у последњих 10 година.

Потребно нам је више стамбеног простора свих врста у Америци да бисмо дугорочно учинили становање приступачнијим. Разочаравајуће је, али не и изненађујуће да почетак становања опада као одговор на слабију потражњу и ниже цене.

Ипак, била би грешка кривити Фед за проблеме на стамбеном тржишту. Фед чини све што је неопходно да обузда одбегла инфлација изазвана превеликом државном потрошњом и сопственог прекомерног стварања новца током пандемије. Сви други ефекти које њено повећање каматних стопа има на привреду су од секундарног значаја.

Главни кривац за неусклађеност понуде и потражње на стамбеном тржишту је превелика државна регулатива. Савезна влада већ дуго ради на повећању потражње за становањем кроз квази-владине агенције од Фанние МаеФНМА
и Фреддие Мац и други владиних програма.

И Фанние и Фреддие купују хипотеке од зајмодаваца и имају имплицитна подршка владе. Пошто зајмодавци знају да могу лако да пребаце хипотеке на Фанние и Фреддие, они су мање забринути због дугорочних ризика неизвршења обавеза и стога могу да одржавају трошкове позајмљивања вештачки ниским.

Вештачко стимулисање потражње је довољно лоше само по себи – запамтите стамбена криза? —али оно што га чини још горим у контексту стамбеног тржишта је то што локалне самоуправе истовремено смањују понуду преко прописа о коришћењу земљишта. Широм земље, минималне величине парцела, захтеви за паркирање, сложени процеси издавања дозвола, захтеви за густину и други локални прописи ограничавају количину стамбеног простора који се може изградити. Када се ограничења понуде комбинују са субвенцијама потражње, резултат су више цене које држе адекватно становање ван домашаја за многа домаћинства са нижим и умереним приходима.

Повећање каматних стопа Фед-а хлади тржиште некретнина, и то још више предстоје походи треба очекивати да ће се ово наставити у блиској будућности. Међутим, утицај ФЕД-а је мали у поређењу са негативним утицајима тренутне стамбене политике савезне и локалне владе која подстиче потражњу и ограничава понуду. Поступци Фед-а не би требало да нас ометају од дугорочних промена које су нам потребне да бисмо стамбено тржиште довели у равнотежу – више понуде на локалном нивоу и мање субвенција на савезном нивоу.