Одељак 1031 пореског закона САД дозвољава људима који имају капиталну добит од продаје некретнина да одложе пореску изложеност на ту добит. Да би то урадили, они морају искористити ту добит за куповину сличне имовине у року од 180 дана од првобитне продаје и никада не могу сами да додирну новац. Овај процес је познат као а 1031 замена наслова. Из очигледних разлога, они су популарни код инвеститора у некретнине.
Закон постоји да подстакне инвеститоре да врате свој новац у оптицај уместо да само ставе свој профит у банку, где само инвеститор има користи. Зато вам је дозвољено да извршите 1031 размену колико год пута желите. Међутим, кључни елемент је да не можете физички да додирнете ниједан профит. Ако их ставите у своју банку макар на један дан, добит је подложна опорезивању.
Инвеститори прелазе ову препреку тако што свој профит предају ономе што је познато као квалификовани посредник." Квалификовани посредник је компанија која држи ваш профит, а затим га ослобађа на вашу команду када пронађете нову имовину. Звучи једноставно, али зјапећа регулаторна рупа у процесу значи да морате бити пажљиви при одабиру квалификованог посредника.
Тражите начине да повећате свој принос? Погледајте Бензингину покривеност о алтернативним инвестицијама у некретнине:
Или прегледајте тренутне опције улагања на основу ваших критеријума са Бензинга'с Понуда Сцреенер.
Квалификовани посредници су веома слабо регулисани
Када предате свој новац брокеру за некретнине или адвокату, јак регулаторни надзор одређује како они могу да рукују средствима клијената. Ови прописи су осмишљени тако да им отежају да се понашају непрописно или да вам украду новац.
Они морају одржавати новац својих клијената на рачунима поверења одвојено од оперативног рачуна за своју адвокатску канцеларију или посредовање у промету некретнинама. Њима је законски забрањено да мешају средства или да користе новац клијента у било коју сврху осим за трансакцију или правне услуге за које је новац заложен. Од њих се такође тражи да усагласе све своје рачуне поверења на месечном нивоу.
Ови субјекти морају да саставе књигу која каталогизира датуме и разлоге за депозите и повлачења са њихових рачуна поверења. Од њих се захтева да уравнотеже ову књигу са месечним банковним изводима и да чувају евиденцију својих усаглашавања на располагању за инспекцију од стране државних представника у било које време током нормалног радног времена. Ако то не учините, може доћи до губитка дозволе, чак и ако новац није узет.
Проблем за инвеститоре у некретнине је да ниједно еквивалентно регулаторно тело на савезном нивоу није одговорно за надзор квалификованих посредника. Тхе ИРС чак има и упозорење о овим ентитетима на својој веб страници. На државном нивоу, само осам држава регулише или надзире понашање квалификованих посредника. Су:
Њу Хемпшир
Вирџинија
Вашингтон
Мејн
Калифорнија
Ајдахо
Колорадо
Невада
То значи да би квалификовани посредник у друге 42 нерегулисане државе теоретски могао да подивља са вашим новцем од 1031 размене, и све док га пуштају на ваш захтев када завршите размену, не бисте били ништа мудрији. То је застрашујућа помисао и сама дефиниција духа у машини.
Шта ако ваш квалификовани посредник побегне са вашим новцем?
Упркос недостатку савезне и државне регулативе о квалификованим посредничким компанијама, и даље је злочин за њих да присвајају ваш новац. Ако побегну са вашим новцем и не плате га када ви то захтевате, могли би бити предмет кривичног гоњења и затвора. Међутим, то не решава ваш проблем као инвеститора.
Запамтите, имате само 180 дана да извршите размену. Тај сат не престаје да откуцава ни под којим околностима. Дакле, ако ваш квалификовани посредник нема ваш новац када треба да извршите замену, а ви не можете да је завршите у року од 180 дана, подлежете порезу на капиталну добит на ваш украдени новац.
Квалификовани посредник бежи са вашим новцем и ставља вам рачун за порез у том процесу? Јао. У неким случајевима осигуравачи квалификованог посредника ће вратити део новца, али је мало вероватно да ће се то десити за довољно времена да завршите размену. Дакле, одабир погрешног квалификованог посредника може буквално изазвати финансијску ноћну мору из које ће требати године да се пробуди.
Да ли се крађа квалификованог посредника често дешава?
Срећом, не, није. Али када узмете у обзир чињеницу да квалификовани посредници могу истовремено да држе профит од десетина, или чак стотина, продаја некретнина, само један квалификовани посредник који ради погрешну ствар може да изазове хаос вредан милионе долара.
Узмите случај Едвард Окун, који је био бивши шеф Пореске групе 1031. Он је покренуо своју квалификовану посредничку компанију користећи новац клијента за финансирање луксузног начина живота који је укључивао виле у више држава, неколико чамаца и много накита који је дао својој жени у бикини моделу.
Када је коначно остао без новца и није могао да плати својим клијентима, они нису знали шта је био већи шок: сазнање да им је новац украден или сазнање да не постоји регулаторни оквир или надзор који би спречио Окун да краде то. У време хапшења, Окун је финализовао договор о куповини још једне квалификоване посредничке компаније са скоро 900 милиона долара на депозиту.
Осуђен је на 100 година затвора и приморан да одузме имовину од скоро 40 милиона долара. На крају, његови одбачени клијенти су завршили са око 70% свог новца. Међутим, тих 70% није стигло на време да плати свој порески рачун, који су морали да плате из свог џепа, а и даље су имали правне трошкове док су га тражили за одштету.
Како да се заштитите од сумњивог квалификованог посредника?
Едвард Окун није једини у коришћењу квалификованих посредничких компанија да почини финансијску неисправност. Постоје бројни случајеви где су ухваћени квалификовани посредници, а губици од ових случајева се крећу у стотине милиона долара. Упркос томе, још увек не постоји савезни надзор над индустријом. Дакле, како се заштитити од сумњивог квалификованог посредника?
Ако не живите у држави која регулише квалификоване посреднике (а вероватно не јер их има само осам), најбоље је да изаберете квалификованог посредника који је такође државни адвокат са сертификатом. Од њих ће се бар тада тражити да спроводе месечна усаглашавања рачуна.
Није гаранција, али ће вам дати мало мира када знате да ваш изабрани квалификовани посредник гледа на државну адвокатску комору преко рамена. Друго, урадите своје истраживање. Проверите рецензије посредника на мрежи. Да ли имају репутацију да су одговорни и проактивни у комуникацији са клијентима? Да ли је њихов БББ рејтинг висок? Постављајте тешка питања када интервјуишете квалификоване посреднике. Добијте одговоре које желите или пређите на следећи.
Морате заштитити сопствене интересе у 1031 берзи
Пре бокс меча, судија позива оба борца у ринг и каже им „дигните руке и заштитите се“. Овај солидан савет се односи на инвеститоре који раде путем размене 1031 наслова. Ваша је одговорност да пажљиво и са великом пажњом одаберете свог квалификованог посредника. Напорно сте радили да бисте добили профит од своје инвестиције. На вама је да га заштитите.
Фото Простоцк-студио на Схуттерстоцк-у
Погледајте више од Бензинга
Не пропустите обавештења у реалном времену о својим акцијама – придружите се Бензинга Про бесплатно! Испробајте алат који ће вам помоћи да инвестирате паметније, брже и боље.
© 2022. Бензинга.цом. Бензинга не пружа савете за улагање. Сва права задржана.
Извор: хттпс://финанце.иахоо.цом/невс/гхост-мацхине-1031-титле-екцхангес-153416295.хтмл