Друштво власника кућа је било грешка

Атлантик јуст публисхед нови чланак то чини неке од истих ставова о власништву над кућом као и моје ново објављено поглавље in Оснаживање новог америчког радника. У ствари, то чини неке од исти аргументи Правио сам Годинама.

Наслов чланка прилично говори све: Друштво власника кућа је било грешка. Аутор, Јерусалим Демсас, верује да „Некретнину треба третирати као потрошњу, а не инвестицију“, премиса коју би многи Американци било мудро да следе.

Демсас истиче да „'Куповати јефтино а продавати високо' када је имовина о којој говоримо место где живите је прилично апсурдан савет. Људи желе да живе у близини породице, у близини добрих школа, у близини паркова или у насељима са врстама погодности које желе, а не да тргују својом локацијом као новчане акције.” Она такође примећује да „Дом је везан за одређену географску локацију, подложан локалним економским и еколошким шоковима који би могли да униште вредност земљишта или саме структуре када вам затреба.

Ово су све добре тачке и велики разлози да се не третира нечији дом као инвестиција.

Демсас такође одражава аргумент који сам изнео моје сведочење у Сенату о банкарству из октобра 2021:

Иако сопствени капитал често представља велики део богатства многих Американаца, куповина куће може бити ризична инвестиција која у потпуности зависи од повећања цене куће, атрибут који је суштински у супротности са стамбеним постајањем које постаје приступачније.

Иако Демсас не улази у то, ова зависност од апресијације цена станова је још већи проблем с обзиром на то да је федерална стамбена политика усмерена ка подстицању све више хипотекарних дугова са ниским капиталом. То чини куповину куће посебно ризичном за оне који се боре да зараде стабилнији приход.

Озбиљно сумњам да би сенаторка Елизабет Ворен (Д-МА) подржала улагање на берзу са задуживањем за све Американце, али то је заправо оно што федерална стамбена политика ради. (Да, она је јасно вољан подржати „Волстрит“ и „велике банке“ када јој одговара, али оставимо то за другу колумну.)

У ствари, најмање последњих 20 година, цене некретнина су показале сличну волатилност као и тржишта акција. Није као да су ове чињенице остале незапажене, чак ни од стране других писци на Атлантику. Али још увек није савршено јасно какву врсту алтернативне политике Демсас подржава.

Свакако се слажемо да је политика промовисања власништва над кућом и омаловажавања изнајмљивања штетна. И изгледа да се слажемо да је лицемерно да савезни званичници подржавају такозване програме приступачног становања док промовишу политике које повећавају цене кућа.

Што се тиче конкретних промена савезне политике, нисам баш сигуран. Надам се да ће Демсас погледати моје поглавље и написати ново дело. (Чак и ако се не слаже са мном.)

Широка поента коју износим у Катоновој новој књизи, као иу већини делова које пишем о финансирању становања, јесте да је федерална политика скоро у потпуности усмерена на повећање потражње. То је проблем јер су стамбена тржишта увек ограничена у понуди у односу на многе друге врсте потрошних добара. Такође је чињеница да су та ограничења у снабдевању често вођена државним и локалним правилима и прописима. Односно, многе пожељне локације су већ „пуне” стамбених јединица, а само промене локалне самоуправе могу нешто да ураде, иако чак и они мало је вероватно да ће промене имати велике краткорочне ефекте.

Имајући у виду ту реалност, најбоље што савезна влада може да учини је да престане да повећава потражњу. Али то је супротно од онога савезна влада је радила (најмање) последњих 50 година.

Сва савезна укљученост је заиста почела да расте 1930-их, углавном као напор да се повећа број радних места. Али негде успут, сви трговци некретнинама, грађевинари и финансијери су схватили да је боље радити са политичари. Сада имамо потпуни неред, онај који је недвосмислено учинио становање мање приступачним, посебно за људи са нижим примањима.

Федерални порески законик промовише хипотекарни дуг. Капитални захтеви Базела промовишу држање хартија од вредности које подржава влада хипотеком (МБС). А Фанние Мае и Фреддие Мац дуго су уживали посебан статус у односу на приватне компаније. Немогуће је да се приватни сектор такмичи са савезном владом, тако да је обезбеђивање владиног хипотекарног осигурања и (чак имплицитних) савезних гаранција за МБС имало предвидљив ефекат.

Од 2009. до 2020., Фанние и Фреддиејев годишњи удио у укупно МБС тржиште је у просеку износило 70 процената, иако њихове повеље изричито забрањују прекомерно коришћење својих објеката. Укључујући хартије од вредности Гинние Мае, оне које су подржане хипотекама ФХА, савезни удео у МБС тржиште је у просеку износило 92 процента годишње.

Мало се, међутим, сећа да ситуација није била много другачија пре кризе 2008. године. Од 1996-2007, Фанние и Фреддие-јев годишњи удео на укупном МБС тржишту је у просеку износио 60 процената, само око 10 процентних поена ниже од удела након кризе.

Нема смисла молити се за још савезне помоћи јер је превише савезне помоћи управо оно што нас је довело овде. Федералне политике су стално повећавале потражњу олакшавајући добијање хипотека за кућу. Чини се да у Конгресу нема замаха да се овај тренд преокрене, а само би будала рекла да то нема никакве везе са посебним интересима.

Ако грешим у вези са тим, онда нови Конгрес може да почне са најнижим плодом који виси. То може забранити Фани и Фредију да финансирају кредите за куће за одмор и може да спроведе одредбе о прекомерном коришћењу њихових повеља. Онда им може забранити финансирање куће које коштају више од милион долара и захтевају да „купци куће први пут“ то заиста буду они који никада нису имали куће.

Нећу да задржавам дах.