Прича о власнику некретнине који је успешно раскинуо закуп земљишта

Када власник имовине и инвеститор (или инвеститор) склопе дугорочни закуп земљишта, закупац и његови зајмодавци ће инсистирати да власник имовине не може лако да раскине закуп земљишта због неизвршења обавеза. Закупац ће имати опсежна права да „излечи“ своја неиспуњења обавеза. Ако закупац не излечи, онда зајмодавац станара има додатна права на лечење. На овај или онај начин, закупац и његов зајмодавац би требало да буду у могућности да очувају закуп. Као резултат тога, власници некретнина готово никада не могу да раскину закуп земљишта, колико год би то желели.

Један недавни случај у Њујорку означио је драматичну варијацију од овог принципа. Почело је када је закупац престао да плаћа кирију. Власник некретнине је закупцу и његовом зајмодавцу дао разна обавештења о том кашњењу, али и даље нико није плаћао кирију.

Као следећи корак, власник имовине је одлучио да не настави са поступком раскида закупа уграђеном у закуп, о чему би било потребно обавештење зајмодавцу. Уместо тога, власник имовине је покренуо тужбу за неплаћање закупнине према њујоршком статуту који дозвољава такав поступак. Власник имовине није обавестио зајмодавца закупца о овом поступку, јер ни закуп ни закон нису захтевали такво обавештење. Када закупац још увек није платио закупнину, власник некретнине је на крају раскинуо закуп као последњи догађај у поступку неплаћања.

У закупу је писало да по било каквом раскиду закупа, власник имовине мора да понуди зајмодавцу закупца нови закуп који би заменио раскинути закуп. Очигледно да зајмодавац није прихватио власника некретнине на ту понуду, тако да је закуп раскинут кроз поступак неплаћања и зајмодавац није могао да тражи замену закупа.

Као мера Здраво Маријо за спасавање свог колатерала, зајмодавац је покушао да се ослони на бизаран закон Њујорка који дозвољава закупцу и његовом зајмодавцу да оживе раскинути закуп тако што ће платити све што је доспело по основу закупа. Закупац има годину дана да изврши „откуп“ свог закупа. Ако закупац не откупи закупнину у том року, онда зајмодавац има право да то учини – али у већини случајева тек наредног дана након истека рока за откуп закупца, и то само до 2:00 часова тог дана.

Овај њујоршки закон такође каже да се закупац може одрећи својих права откупа. Практично сваки њујоршки закуп укључује такво одрицање, али зајмодавац у овој конкретној парници покушао је да аргументује да се одрицање станара не односи на зајмодавца. Суд се није сложио. У једном тренутку зајмодавац је објавио да се предомислио и да не жели да користи никакво право откупа, али то није спречило суд да донесе одлуку против зајмодавца по том питању. То је био крај колатерала зајмодавца.

Сваки зајмодавац против закупа земљишта може научити неке важне лекције из овог случаја.

Прво, сваки закуп треба да захтева од власника имовине да обавести било ког зајмодавца о било каквом неплаћању или другом поступку који настоји да раскине закуп. Није довољно захтевати од власника имовине да обавести зајмодавца о томе да власник имовине користи уговорно право да раскине закуп.

Друго, ако закуп даје зајмодавцу права да излечи неизвршење обавеза закупца, зајмодавац треба да користи та права и не дозволи власнику имовине да крене било којим путем ка спровођењу закупа.

Треће, сложене и пажљиво састављене одредбе у закупу (или било ком другом документу) понекад не покривају сваки случај који би требало да покрије. Овде је власник имовине успео да пронађе начин да заобиђе процес раскида уговора који је уграђен у закуп и постигне раскид на начин који није укључивао зајмодавца.

Да је зајмодавац деловао агресивније и посветио више пажње, можда би могао да сачува свој колатерал.

Наведени случај је Веллс Фарго Банк, НА против Јосепха Е. Марк Цо. Инц., Врховни суд државе Њујорк 159999/2019.