Ове дивиденде могу да вас заштите док Федералне резерве успоравају економију

Постоји много разлога да се фондови за улагања у некретнине, или РЕИТ-ови, сматрају релативно сигурним уточиштима за обезбеђивање стабилног прихода када инфлација остане висока и испред вероватног успоравања привреде.

Испод је екран РЕИТ-а за који се очекује да ће произвести доста новчаног тока како би омогућили повећање дивиденди у 2023.

У Треба да знају колумни од 24. августа, Стив Голдштајн је сумирао предвиђања новог „суперциклус инфлације и каматних стопа” од Дарија Перкинса, генералног директора за глобалну макроекономију у ТС Ломбард.

Перкинс очекује да ће дугорочне каматне стопе наставити да се повећавају и сугерише да ће 2020-те захтевати од инвеститора да заузму „проницљивији приступ расподели средстава“.

Удаљавајући се од пружалаца услуга који су доминирали на тржишту бикова до 2021. године, он верује да ће најбоље функционисати алокација на материјалну имовину, укључујући некретнине.

Разбијање сектора РЕИТ-а

Инвестициони фондови за некретнине долазе у многим варијантама, али кључни елемент је да они пролазе кроз већину зараде акционарима како би одржали структуру РЕИТ-а са повољнијим порезима.

Постоје две широке категорије РЕИТ-а: хипотекарни РЕИТ-ови, који позајмљују новац комерцијалним или стамбеним зајмопримцима и/или улажу у хартије од вредности заштићене хипотеком, и власничке РЕИТ-ове, који поседују комерцијалну или стамбену имовину и дају је у закуп.

РЕИТ-ови су циклични, са вредновањем под притиском како каматне стопе расту. Овај ефекат може бити посебно изражен код хипотекарних РЕИТ-а, јер се пословање хипотекарних кредита успорава како каматне стопе расту.

До сада ове године, до 24. августа, сектор некретнина С&П 500 пао је за 15%, док је комплетан С&П 500
СПКС
је пао за 12%, оба са реинвестираним дивидендама.

Дугорочнији поглед може вас изненадити. Индекси С&П Дов Јонес одвојили су сектор некретнина од финансијског сектора у 2016. Али ако се сузимо на индустријску групу С&П 500 РЕИТ за дугорочну меру учинка, 20-годишњи просечан годишњи принос био је 9.9%, мало испред од 500-годишњег просечног приноса С&П 20 од 9.8%.

РЕИТ-ови по категорији

Различите врсте РЕИТ-а пролазе кроз различите економске циклусе. На пример, РЕИТ-ови хотела и њихови закупци су ужасно патили у раним фазама пандемије коронавируса, почевши од виртуелног гашења туристичке индустрије током прве половине 2020.

Многи РЕИТ-и су фокусирани на простор за складиштење и логистику, који је имао користи од двоцифреног повећања годишње закупнине последњих година, каже Викрам Малхотра, генерални директор за некретнине у Мизуху.

Али Амазон.цом Инц.
АМЗН
речено у свом финансијско саопштење за први квартал у априлу да након удвостручења величине своје мреже за испуњавање за само две године, „више није јурила за физичким или кадровским капацитетима“ и била је „квадратно фокусирана на побољшање продуктивности и трошковне ефикасности“ у својој инфраструктури испоруке.

Током интервјуа, Малхотра је рекао да су након објављивања Амазона, он и његове колеге „уочили и чули на тржишту да Амазон ставља складишта на тржиште подзакупа“.

„Тако да је највећи играч у е-трговини рекао тржишту да има превише и да је рационализовао, а то је довело до пада цена логистичких залиха“, рекао је он.

Прологис Инц.
ПЛД
је највећа јавно тргована УС РЕИТ у магацинском и логистичком простору. Компанија је навела Амазон, ФедЕк Цорп.
ФДКС,
Хоме Депот Инц.
HD,
Геодис и Валмарт Инц.
ВМТ
као својих пет највећих купаца на крају 2021. године, а Амазон је изнајмио 24 милиона квадратних метара, или 7% од укупног броја.

Акције Прологиса су пале за 21% од 2022. до 24. августа, уз реинвестирање дивиденди. Дивидендни принос акција је око 2.5%. Прологис је спреман да купи Дуке Реалти Цорп.
ДРЕ
кроз уговор о свим акцијама у вредности од 26 милијарди долара када је објављено у јуну.

Мизухо има неутралан рејтинг за Прологис, за који је Малхотра рекао да је „ван консензуса“. Сигурно јесте – међу 17 аналитичара које је анкетирао ФацтСет, 13 оцењује акције као „куповину“ или еквивалент. Остало су неутралне оцене.

Даље је рекао да Мизухо надгледа логистичке оператере трећих страна, као што је КСПО Логистицс Инц.
КСПО,
ФедЕк и Унитед Парцел Сервице Инц.
УПС
за знаке успоравања тражње ако се економија значајно спусти.

Уз све наведено, можда постоји сребрна подлога за складишне/логистичке РЕИТ-ове: Малхотра очекује да ће се раст закупнине у простору успорити на „средње до високе једноцифрене бројке“ са тренутног распона изнад 10%. То је саопштило Министарство рада Индекс потрошачких цена у јулу је показао раст од 8.5%. од годину дана раније. То је побољшано са 9.1% у претходном месецу. Можда није превише тешко очекивати да ће оператери складишта РЕИТ-а бити у могућности да задрже своје закупнине у порасту како би одговарале или надмашиле темпо инфлације.

Овде долази до изражаја ваше сопствено мишљење, засновано на вашем сопственом истраживању. Да ли ће континуирани тренд ка онлајн куповини и потражња за брзом испоруком омогућити Прологису и његовим конкурентима да надмаше у наредних пет до 10 година? Прологис-ов петогодишњи укупан принос је 24. августа износио 138% (у поређењу са 85% за С&П 500), чак и са овогодишњим великим повлачењем.

Провера власничких РЕИТ-ова

Да бисмо широко погледали инвестиционе фондове за некретнине на америчкој берзи, почели смо са 185 укљученим у Русселл 3000 индекс
РУА.
Овај индекс представља око 98% америчких акција, према ФацтСет-у.

Затим смо погледали концентрацију улагања сваког РЕИТ-а и уклонили све хипотекарне РЕИТ-ове да бисмо списак свели на 158 компанија. Даље смо смањили на 112 компанија за које су биле доступне консензусне процене међу најмање пет аналитичара које је анкетирао ФацтСет за прилагођена средства из пословања у 2023.

Начин да се измери способност компаније да исплати дивиденде је да се погледа њен процењени слободни новчани ток — преостали новчани ток након очекиваних капиталних издатака. За РЕИТ-ове, средства из операција (ФФО) – мера која није ГААП – се обично користи. ФФО додаје амортизацију и амортизацију (неготовинске ставке) назад на зараду, док искључује добитке од продаје имовине. Прилагођена средства из пословања (АФФО) иде даље, нетирајући очекиване капиталне издатке за одржавање квалитета улагања у некретнине.

Ако поделимо процењени АФФО компаније са тренутном ценом акције, имамо процењени АФФО принос. Ово се може упоредити са тренутним приносом од дивиденде да би се видело да ли има „простора“ за даља повећања — надамо се доста простора.

Међу 112 преосталих РЕИТ-а, 104 исплаћују дивиденде и процењују простор за 2023. од најмање 1.00% — то је наш коначни рез.

Поделили смо 104 РЕИТ-а у осам широких категорија. Ово није увек лако, јер РЕИТ може бити веома разнолик. Дакле, категорије су покушај да се сваки РЕИТ смјести у групу према његовој највећој пословној концентрацији. Затим смо мало даље консолидовали на девет широких категорија и сортирали их према очекиваном приносу АФФО-а за 2023.

На пример, компаније за складиштење/логистику су у „индустријској“ категорији. Почећемо са тим.

Индустриал РЕИТс

Ево 10 индустријских РЕИТ-а који су прошли тест, са највећим очекиваним АФФО приносима за 2023. годину:

Кликните на ознаке за више информација о свакој компанији, укључујући пословне профиле. Онда читати Детаљан водич Томија Килгора за богатство информација доступних бесплатно на МаркетВатцх страницама са цитатима.

Здравствена заштита

Ево свих девет РЕИТ-а који дају у закуп здравствене објекте и који су прошли екран. Ова група искључује компаније фокусиране на становање за старије особе:

Koмпaниja	Срце	Процењени принос АФФО за 2023	Trenutni prinos od dividendi	Процењени „простор за главу“	Тржишна капитализација. (мил мил УСД)
Труст за медицинска својства Инц.	МПВ	100%	100%	100%	$9,111
Глобал Медицал РЕИТ Инц.	ГМРЕ	100%	100%	100%	$742
Сабра Хеалтх Царе РЕИТ Инц.	СБРА	100%	100%	100%	$3,582
Иновативна индустријска својства Инц.	ИИПР	100%	100%	100%	$2,710
ЦареТруст РЕИТ Инц.	ЦТРЕ	100%	100%	100%	$2,101
Цоммунити Хеалтхцаре Труст Инц.	ЦХЦТ	100%	100%	100%	$973
Хеалтхпеак Пропертиес Инц.	ВРХ	100%	100%	100%	$14,617
Хеалтхцаре Реалти Труст Инц. Класа А	HR	100%	100%	100%	$9,826
Веллтовер Инц.	ДОБРО	100%	100%	100%	$35,916
Извор: ФацтСет

Стамбени

Ова категорија укључује РЕИТ-ове који поседују једнопородичне или вишепородичне стамбене објекте, као и стамбене заједнице произведене и старије особе. Ево 10 стамбених РЕИТ-а који су прошли екран:

Хотели и рекреацијски објекти

Ево осам РЕИТ-а који дају у закуп хотеле и/или објекте за слободно време и који су прошли екран:

Канцеларије

Ево 10 РЕИТ-ова који држе пословне зграде које су прошле кроз екран:

Малопродаја

Ево 10 РЕИТ-а који углавном дају у закуп малопродајне некретнине које су прошле кроз екран:

цоммуницатионс

Ево свих пет компанија које су прошле кроз екран да изнајмљују имовину комуникационе инфраструктуре, или, у случају Оутфронт Медиа Инц.
ОУТ,
билборди:

Дата центри

Ова три РЕИТ-а центара података прошла су екран:

Самоскладиштење

За нашу последњу категорију, пет РЕИТ-ова за самоскладиштење је прошло кроз екран:

Ако сте заинтересовани за РЕИТ простор, потребно је да урадите сопствено истраживање и да имате на уму своје инвестиционе циљеве — раст, приход или обоје — и припремите се да останете посвећени дугорочно, што значи неколико година.

Међу РЕИТ-овима наведеним у горњим табелама, Малхотра има рејтинге „купи“ на Вентас Инц.
ВТР уређаја,
Веллтовер Инц.
ДОБРО,
Труст за медицинска својства Инц.
МПВ,
Парамоунт Гроуп Инц.
ПГРЕ
и Дуке Реалти (који сада тргује у складу са Прологисом, у очекивању завршетка спајања).

На питање шта је заједничко РЕИТ-овима са рејтингом куповине, Малхотра је рекао: „Ово су компаније, као појединци, за које верујемо да ће моћи да се одређују цене.

Такође је рекао да сви имају користи од тематских трендова, укључујући, за РЕИТ-ове здравствене заштите, старење становништва.

Чујте Реја Далија у МаркетВатцх-у Фестивал најбољих нових идеја у новцу 21. и 22. септембра у Њујорку. Пионир хеџ фондова има чврсте ставове о томе куда иде економија.