Овај чланак је изворно објављен на Банкрате.цом.
Федералне резерве подигле су каматне стопе седми пут заредом ове године. Овог пута, међутим, повећање је мање: председник Фед-а Џером Пауел најавио је повећање стопе федералних фондова за пола поена 14. децембра, што је мање у односу на повећање од три четвртине поена на претходних неколико састанака. Ипак, тхе последњи пут је подигла стопе за исто толико у једној години био је 1980-их.
У покушају да обузда бесну инфлацију, Фед је повећао каматне стопе за четвртину поена у марту 2022, а затим за пола поена у мају. То их је још више подигло у јуну, до три четвртине процентног поена — што је у то време било највеће повећање стопе Фед-а од 1994. — и наставило се са истим током јула, септембра и новембра.
Повећања су осмишљена да охладе економију која је била у пламену након опоравка од рецесије коронавируса 2020. Тај драматичан опоравак укључио је усијано тржиште некретнина које карактеришу рекордно високе цене кућа и микроскопски нивои залиха.
Међутим, од касног лета тржиште некретнина показало је знаке захлађења, при чему се апресијација успорава на националном нивоу, а цене чак падају на многим тржиштима. А цене некретнина нису вођене само каматним стопама, већ и сложеном мешавином фактора — тако да је тешко тачно предвидети како ће напори Фед-а утицати на тржиште некретнина.
„Стамбена рецесија је стигла“, каже Марти Грин, директор хипотекарне адвокатске фирме Полунски Беител Греен. „Сада је велико питање колико се брзо шири на остатак економије.
Више стопе представљају изазов и за купце кућа, који морају да се носе са већим месечним плаћањима, и за продавце, који имају мању потражњу и/или нижу понуду за своје домове.
„Кумулативни ефекат овог оштрог раста стопа охладио је тржиште некретнина и довео до успоравања привреде, али није учинио много на смањењу инфлације“, каже Грег Мекбрајд, ЦФА, главни финансијски аналитичар Банкрате-а.
Како Фед утиче на стопе хипотека
Федералне резерве не поставља стопе на хипотеке, а одлуке централне банке не померају хипотеке тако директно као што то чине други производи, као нпр. штедни рачуни и стопе ЦД-а. Уместо тога, хипотекарне стопе имају тенденцију да се крећу у корак са 10-годишњим приносима на трезор.
Ипак, понашање Фед-а поставља општи тон стопе хипотеке. Хипотекарни зајмодавци и инвеститори пажљиво прате централну банку, а покушаји хипотекарног тржишта да протумаче поступке Фед-а утичу на то колико плаћате за свој стамбени кредит.
Децембарско повећање стопе било је седмо повећање у 2022. године у којој су се хипотекарне стопе дивље љуљале са 3.4 одсто у јануару па све до 7.12 одсто у октобру пре него што се поново смањио. „Таква повећања смањују приступачност куповине, што додатно отежава ниже приходе и купци први пут за куповину куће“, каже Клер Лози, помоћник економисте за истраживање у Тексашком центру за истраживање некретнина на Тексашком А&М универзитету.
Колико хипотекарне стопе утичу на потражњу за стамбеним зградама?
Нема сумње да су рекордно ниске стопе на хипотеке помогле да се подстакне стамбени бум 2020. и 2021. Неки мисле да је то био једини најважнији фактор у гурању тржишта стамбених некретнина у преоптерећење.
Сада када су стопе порасле више него што су биле за две деценије, како ће то утицати на продају и цене кућа? „Хипотекарне стопе [су] проузроковале да се активност рефинансирања ефективно заустави и активност куповине куће значајно успори“, каже Мике Фратантони, главни економиста Удружења хипотекарних банкара. Не само да је продаја успорила, већ економисти очекују пад цена било где од неколико процентних поена до више од 20 процената.
Ипак, дугорочно гледано, цене некретнина и продаја кућа имају тенденцију да буду отпорне на растуће стопе на хипотеке, кажу економисти за становање. То је зато што појединачни животни догађаји који подстичу куповину куће — рођење детета, брак, промена посла — не одговарају увек на одговарајући начин циклусима хипотекарних стопа.
Историја то потврђује. Током 1980-их, хипотекарне стопе су порасле чак 18 одсто, али Американци су и даље куповали куће. Током 1990-их, стопе од 8 до 9 процената биле су уобичајене, а Американци су наставили да купују куће. Током стамбени мехур од 2004. до 2007. године, хипотекарне стопе су биле више него данас — а цене су скочиле.
Дакле, тренутно успоравање може бити више као прегрејано тржиште вратити у нормалу а не сигнал ан почетни крах. „Комбинација повишених хипотекарних стопа и наглог раста цена станова у последњих неколико година увелико је смањила приступачност“, каже Фратантони. „Ватилност која се види у хипотекарним стопама требало би да се смањи када инфлација почне да успорава и када се укаже врхунска стопа за овај циклус планинарења.
За сада, међутим, тржиште некретнина остаје тешко за купце. „Стамбени сектор је најосетљивији и доживљава најнепосредније утицаје промена политике каматних стопа Федералних резерви“, каже главни економиста НАР Лоренс Јун. „Мекоћа у продаји кућа одражава овогодишње ескалирајуће стопе на хипотеке.“
Јун каже просек месечна исплата хипотеке је скочио за 28 процената током прошле године, мало шока који ће сигурно одјекнути кроз стамбену економију. „Очекујем да ће се темпо апресијације цена успорити како се потражња хлади и како се понуда донекле побољшава због више изградње кућа“, каже он.
У ствари, Национална асоцијација продаваца некретнина (НАР) каже да притисак на стамбене објекте већ попушта како потражња опада. Инвентар кућа за продају порастао је на а 3.3-месечно снабдевање у октобру, у поређењу са рекордно ниским снабдевањем од 1.6 месеци у јануару.
Следећи кораци за зајмопримце
Ево неколико савета за суочавање са климом раста каматних стопа:
Купујте около за хипотеку. Паметна куповина може вам помоћи да пронађете стопу која је боља од просека. Са успоравањем бума рефинансирања, зајмодавци су жељни вашег пословања. „Спровођење претраге на мрежи може уштедети хиљаде долара проналажењем зајмодаваца који нуде нижу стопу и конкурентније накнаде“, каже МцБриде.
Будите опрезни са оружјем. Хипотеке са подесивом стопом постају све примамљивије, али Мекбрајд каже да зајмопримци треба да се држе подаље. „Немојте упасти у замку коришћења хипотеке са подесивом стопом као штака приступачности“, каже Мекбрајд. „Мало је на путу уштеде унапред, у просеку од само пола процентног поена за првих пет година, али ризик од виших стопа у наредним годинама је велики. Нови подесиви хипотекарни производи су структурирани тако да се мењају сваких шест месеци, а не сваких 12 месеци, што је раније била норма.
Размотрите ХЕЛОЦ. Док рефинансирање хипотеке је на нестанку, многи власници кућа се окрећу кредитним линијама за власнички капитал (ХЕЛОЦ) за тапкање кућног капитала.
Ова прича је првобитно представљена Фортуне.цом
Више од Фортуне:
Људи који су прескочили вакцину против ЦОВИД-а изложени су већем ризику од саобраћајних инцидената
Елон Муск каже да је то што су ме извиждали фанови Давеа Цхапеллеа „било прво за мене у стварном животу“, сугерирајући да је свјестан да ствара негативну реакцију
Ген З и млади миленијалци пронашли су нови начин да приуште луксузне ташне и сатове - живећи са мамом и татом
Прави грех Меган Маркл који британска јавност не може да опрости – а Американци не могу да разумеју
Извор: хттпс://финанце.иахоо.цом/невс/фед-децембер-рате-хике-меанс-180200472.хтмл