Где некретнине

Нема сумње да ће све док Федералне резерве (Фед) буду посвећене својој политици заоштравања против инфлације, становање – продаја, као и изградња и цене – и даље трпе због раста хипотекарних стопа. Али то није цела прича. Унакрсне струје ће ући у стамбену једначину како људи све више виде некретнине као начин да заштите своје богатство од лоших ефеката инфлације на акције, обвезнице и друге финансијске инструменте.

До сада је највећи део притиска нагињао на негативну страну књиге некретнина. Откако је Фед прошлог марта почео да повећава каматне стопе, просечна стопа на 30-годишњу хипотеку са фиксном каматном стопом порасла је, иако неравномерно, са 2.8% на преко 6.0%. Пошто је овај потез више него удвостручио трошкове издржавања хипотеке, није ни чудо што је куповина претрпела штету. Продаја нових домова, како је пратило Министарство трговине, пала је за 39% са максимума прошлог јануара до јула, последњег периода за који су доступни подаци. Уследила је изградња. Почетак изградње нових домова на националном нивоу пао је за 19% у односу на максимум прошлог фебруара. Цене кућа су такође омекшале. Средња цена постојеће куће продате у Сједињеним Државама пала је за 2.2%, према Националној асоцијацији посредника за некретнине (НАР), са 420,000 долара у јуну на 410,600 долара прошлог јула, последњег периода за који удружење нуди цифру.

Фед обећава да ће повећати овај негативан притисак у наредним месецима. Председавајући Џером Пауел је, разумљиво, одбио да каже колико тачно и колико брзо намерава да подигне каматне стопе, али се обавезао да ће наставити са таквим корацима онолико дуго колико је потребно да се инфлација стави под контролу. Уколико се нацији не посрећи и инфлација се сама од себе не смањи, мораће да уради много више него што је већ урадио. Узмите у обзир да са инфлацијом од 7-8% и једногодишњим каматним стопама од 1-3%, зајмопримци отплаћују зајам са доларима који су изгубили знатно више у стварној куповној моћи од камате коју дају зајмодавцу. То једва да доприноси заустављању тока захтева за кредитима који изазивају инфлацију.

Али чак и док вероватне акције Фед-а повећавају трошкове хипотеке и сходно томе интензивирају негативне утицаје на становање, жеља да се инфлација заштити некретнинама ће све више доћи у игру. Људи ће учинити све што могу да купе, упркос расту трошкова, јер ће власништво над кућом, било директно или уз хипотеку са фиксном каматном стопом, стабилизовати један важан део кућних буџета, велики мамац у окружењу када инфлација подиже све остали трошкови живота. Штавише, некретнине ће вероватно порасти барем у складу са општом стопом инфлације, чинећи их привлачнијим складиштем богатства од рецимо обвезница, чије ће цене пасти са сваким повећањем каматних стопа и акцијама, што ће претрпети неповољна калкулација вредновања због растућих каматних стопа, као и неизбежне неизвесности изазване општим притисцима цена.

Ове силе су свакако преовладале током последње велике инфлације 1970-их и 1980-их. Између 1970. и 1990. индекс потрошачких цена у овој земљи је у просеку растао 6.2 одсто годишње. Фиксне стопе на хипотеку порасле су са око 7.3 процента у 1970. на преко 13 процената до 1985. године, подижући трошкове издржавања хипотеке за скоро 80 ​​процената. За оне који су потпуно поседовали своје куће или су им хипотекарне стопе биле закључане, ово није значило ништа, али је било веома важно будућим купцима. Ипак, упркос значајном растућим хипотекарним стопама које су наметнуте приликом куповине, средња цена куће продате у Сједињеним Државама порасла је за то време са 23,900 долара на 125,000 долара, што је повећање од 8.6 одсто годишње и повраћај улагања од 2.4 процентна поена годишње. године већи од инфлације и бољи од већине било којих других возила доступних инвеститорима.

Наравно, растући трошкови хипотеке током овог времена ограничавали су купце који траже заштиту од инфлације у некретнинама, и они ће то учинити у садашњем окружењу. Али уместо да једноставно отера људе, историја сугерише да ће купци вероватно прећи на ниже дистрибуцију цена. Буџетска ограничења наметнута растућим трошковима финансирања ће натерати људе да не оду, већ да се задовоље за мање куће на можда мање раскошној локацији. Овај ефекат је већ евидентан у подацима Министарства трговине. Прошлог децембра, када су стопе на хипотекарне кредите још биле ниске, а забринутост за инфлацију тек почела, несразмерно велики број продаја догодио се на вишем крају дистрибуције цена. Иако је средња цена куће коју прати НАР износила око 360,000 долара, једна трећина куповина куће у целој земљи догодила се на преко 500,000 долара. Само 29% домаћих куповина се догодило по ценама близу медијане. Са порастом хипотекарних стопа, дошло је до померања дистрибуције цена наниже. Од јула, око 83% куповина се догодило по ценама које су блиско груписане око средње цене.

Овај почетни образац ће вероватно постати екстремнији касније ове године и 2023. Могао би да се продужи и на дуже у случају да инфлација потраје. Продаја по веома високим ценама ће се без сумње одржати. Приступачност значи мање онима који купују у том распону, док ти исти људи имају снажну потребу да заштите богатство од губитака на финансијским тржиштима и од других разарања инфлације. Други који су некада могли да достигну због ниских хипотекарних стопа трговаће се ближе средњој цени, док ће они који су увек морали да купују на доњем крају дистрибуције цена бити избачени са тржишта. Негативни притисци ће ограничити продају и изградњу и задржати раст цена, али мање него што се може сугерисати једноставним погледом само на трошкове финансирања.