Зашто стамбено тржиште мехурићи Поп

За разлику од берзе на којој људи разумеју и прихватају ризик да цене могу пасти с времена на време – понекад озбиљно – многи људи који купе кућу заправо не мисле да ће се вредност њиховог дома икада толико смањити.

Заиста, историјски гледано, тржиште некретнина није било под утицајем мехурића цена у поређењу са другим класама имовине. То би могло бити делимично због великих трансакционих трошкова повезаних са куповином куће, а да не помињемо трошкове поседовања и одржавања куће – што све обесхрабрује спекулативно понашање. Међутим, тржишта некретнина понекад пролазе кроз периоде ирационалне бујности и виде да цене брзо расту пре него што поново падну у ред.

У овом чланку ћемо разговарати о узроцима мехура цена станова, покретачима који изазивају пуцање мехура у стамбеним зградама и зашто би купци кућа требало да гледају на дугорочне просеке када доносе критичне стамбене одлуке.

Шта је стамбени мехур?

Пре него што уђемо у узроке стамбених мехурића и шта их чини да почну да пуцају, важно је разумети стамбени мехур сам по себи. Оне углавном почињу скоком у потражњи за становањем, упркос ограниченој количини доступног инвентара.

Потражња се додатно повећава када шпекуланти уђу на тржиште, чинећи балон све већим јер купују инвестиционе некретнине и поправљају горње стране. Уз ограничену понуду и толико нове потражње, цене природно расту.

Стамбени мехурићи имају директан утицај на индустрију некретнина, али и на власнике кућа и њихове личне финансије. Утицај балона на економију (нпр. на каматне стопе, стандарде позајмљивања и праксе секјуритизације) може натерати људе да пронађу начине да одрже корак са отплатом хипотеке када се времена изненада преокрену и постану тешка. Неки ће можда морати да копају дубље у џепове, користећи штедњу и пензиона средства само да би задржали своје домове. Други ће банкротирати и одузети.

Сваки балон је обично само привремени догађај. Иако се мехурићи на тржиштима акција могу дешавати чешће, мехурићи на тржишту некретнина могу трајати много дуже, према Међународном монетарном фонду (ММФ), и могу трајати неколико година.

Узроци мехурића на стамбеном тржишту

Цена становања, као и цена било ког добра или услуге на слободном тржишту, вођена је законом понуде и потражње. Када се потражња повећава или понуда смањује, цене расту. У недостатку неке природне катастрофе, која може смањити тренутну понуду домова, цене расту када потражња тежи да надмаши трендове понуде. Понуда стамбених објеката такође може бити спора да реагује на повећање потражње јер је потребно много времена да се изгради или поправи кућа, а у високо развијеним областима једноставно више нема земљишта за изградњу. Дакле, ако дође до наглог или продуженог повећања потражње, цене ће сигурно расти.

Када се установи да је натпросечан раст цена станова у почетку вођен шоком тражње, морамо се запитати који су узроци тог повећања тражње. Постоји неколико могућности:

• Пораст опште економске активности и повећан просперитет који ставља већи расположиви приход у џеп потрошача и подстиче власништво над кућом
• Повећање становништва или демографског сегмента становништва који улази на тржиште станова
• Низак, општи ниво каматних стопа, посебно краткорочних, који куће чини приступачнијим
• Иновативни или нови хипотекарни производи са ниским почетним месечним уплатама који чине домове приступачнијим новим демографским сегментима
• Лак приступ кредиту—често са нижим стандардима осигурања—који такође доводи више купаца на тржиште
• Високоприносне структуриране хартије од вредности са повратом хипотеке (МБС), као што захтевају инвеститори са Вол Стрита који зајмопримцима стављају на располагање више хипотекарних кредита
• Потенцијално погрешно одређивање ризика од стране хипотекарних зајмодаваца и инвеститора у хипотекарне обвезнице који проширују доступност кредита зајмопримцима
• Краткорочни однос између хипотекарног брокера и зајмопримца под којим се зајмопримци понекад охрабрују да преузму превелике ризике
• Недостатак финансијске писмености и претерано преузимање ризика од стране хипотекарних зајмопримаца.
• Шпекулативно и ризично понашање купаца кућа и инвеститора у некретнине подстакнуто нереалним и неодрживим проценама раста цена кућа.
• Повећање превртања код куће.

Свака од ових варијабли може да се комбинује једна са другом да изазове да се мехур на стамбеном тржишту подигне. Заиста, ови фактори имају тенденцију да се хране једни другима. Детаљна расправа о сваком од њих је ван оквира овог чланка. Једноставно истичемо да генерално, као и сви мехурићи, пораст активности и цена претходи претераном преузимању ризика и шпекулативном понашању свих учесника на тржишту — купаца, зајмопримаца, зајмодаваца, градитеља и инвеститора.

Силе које пуцају мехур

Балон коначно пукне када претерано преузимање ризика постане свеприсутно у целом стамбеном систему и цене више не одражавају ништа блиско основним. Ово ће се догодити док се понуда стамбених објеката и даље повећава као одговор на претходни скок потражње. Другим речима, потражња се смањује док понуда и даље расте, што доводи до наглог пада цена јер нико не остаје да плати за још више домова и још више цене.

Ово схватање ризика у целом систему је покренуто губицима које су претрпели власници кућа, хипотекарни зајмодавци, хипотекарни инвеститори и инвеститори у некретнине. Ова спознаја могу бити убрзана бројним стварима:

• Повећање каматних стопа које неке купце ставља ван домашаја власништва над кућом и, у неким случајевима, чини кућу коју особа тренутно поседује неприуштивом. Ово често доводи до неизвршења обавеза и затварања, што на крају повећава тренутну понуду доступном на тржишту.
• Пад опште економске активности који доводи до мањег расположивог прихода, губитка посла или мањег броја расположивих послова, што смањује потражњу за становањем. Рецесија је посебно опасна.
• Потражња је исцрпљена, доводећи понуду и тражњу у равнотежу и успоравајући брзи темпо раста цена кућа на који неки власници кућа, посебно шпекуланти, рачунају да би своје куповине учинили приступачним или профитабилним. Када брза апресијација цена стагнира, они који рачунају на то да би приуштили своје домове могу изгубити своје домове, доносећи више понуде на тржиште.

Суштина је да када губици расту, кредитни стандарди се пооштравају, лако хипотекарно задуживање више није доступно, потражња се смањује, понуда се повећава, шпекуланти напуштају тржиште и цене падају.

Слом стамбеног тржишта 2007–08

Средином 2000-их, америчка економија је искусила распрострањени стамбени балон који је имао директан утицај на довођење Велике рецесије. Након дотцом балона, вредности некретнина су почеле да расту, подстичући пораст власништва над кућама међу шпекулативним купцима, инвеститорима и другим потрошачима. Ниске каматне стопе, опуштени стандарди позајмљивања — укључујући изузетно ниске захтеве за учешћем — омогућили су људима који иначе никада не би могли да купе кућу да постану власници куће. Ово је још више подигло цене кућа.

Али многи шпекулативни инвеститори су престали да купују јер је ризик постајао превисок, што је довело до тога да други купци изађу са тржишта. Заиста, испоставило се да када је економија кренула на горе, читав низ другоразредних зајмопримаца није у стању да плаћа своје месечне хипотеке. То је заузврат довело до пада цена. Хартије од вредности обезбеђене хипотекама распродате су у огромним количинама, док су неиспуњења хипотекарних кредита порасла на ниво без преседана.

Меан Реверсион

Пречесто, власници кућа праве штетну грешку претпостављајући да ће се недавни учинак цена наставити у будућности без претходног разматрања дугорочне стопе апресијације цена и потенцијала за враћање средње вредности.

Закони физике кажу да када се било који објекат — који има густину већу од ваздуха — помери према горе, он се на крају враћа на земљу јер на њега делују силе гравитације. Закони о финансијама на сличан начин наводе да ће се тржишта која пролазе кроз периоде брзе апресијације или депресијације, временом, вратити на тачку цене која их поставља у складу са оним где њихове дугорочне просечне стопе апресијације указују да би требало да буду. Ово је познато као враћање средње вредности.

Цене на тржишту некретнина такође прате ову тенденцију враћања средње вредности. Након периода брзог раста цена, или у неким случајевима, депресијације, они се враћају тамо где њихове дугорочне просечне стопе апресијације указују да би требало да буду. Цене кућа значе да повратак може бити брз или постепен. Цене станова могу се брзо кретати до тачке која их враћа у линију са дугорочним просеком, или могу остати константне док их дугорочни просек не сустигне.

Индекс цена станова у САД

Теоријска вредност приказана изнад је изведена израчунавањем просечног кварталног процентуалног повећања индекса цена станова од првог квартала 1985. до четвртог квартала 1998. године—приближна тачка у којој су цене станова почеле брзо да расту изнад дугорочног тренда . Израчунато просечно тромесечно повећање у процентима је затим примењено на почетну вредност приказану на графикону и сваку следећу вредност да би се извела теоретска вредност индекса цена становања.

Процене вредности цене

Превише купаца кућа користи само недавне перформансе цена као мерила за оно што очекују у наредних неколико година. На основу својих нереалних процена, они преузимају превелике ризике. Ово претерано преузимање ризика обично је повезано са избором хипотеке и величином или ценом куће коју потрошач купује.

Постоји неколико хипотекарних производа који се у великој мери пласирају потрошачима и који су дизајнирани да буду релативно краткорочни кредити. Зајмопримци бирају ове хипотеке на основу очекивања да ће моћи да рефинансирају из те хипотеке у року од одређеног броја година, а то ће моћи да учине због капитала који ће у том тренутку имати у својим домовима.

Међутим, недавни учинак цена кућа генерално није добро предвиђање будућих перформанси цена кућа. Купци кућа би требало да гледају на дугорочне стопе раста цена куће и узму у обзир финансијски принцип поврата средње вредности када доносе важне одлуке о финансирању. Шпекуланти би требало да ураде исто.

Иако преузимање ризика није инхерентно лоше и, у ствари, преузимање ризика је понекад неопходно и препоручљиво, кључ за доношење добре одлуке засноване на ризику је разумевање и мерење ризика давањем финансијски исправних процена. Ово се посебно односи на највећу и најважнију финансијску одлуку коју већина људи доноси — куповину и финансирање куће.

Резиме

Једноставан и важан принцип финансија је враћање средње вредности. Иако тржишта некретнина нису толико подложна балонима као нека тржишта, стамбени балони постоје. Дугорочни просеци дају добар показатељ где ће цене станова на крају завршити током периода брзе апресијације праћене стагнирањем или падом цена. Исто важи и за периоде исподпросечне апресијације цена.