Још две „ципеле за испуштање“ на тржишту некретнина до…

Тренутна стварност — и могуће последице — како би се тржиште комерцијалних некретнина могло одиграти у наредним месецима

Недавно сам сазнао порекло фразе „чекати да друга ципела падне“. Крајем деветнаестог века, становници станова у Њујорку могли су да чују буку суседа који живе изнад њих. Један уобичајени звук било је скидање ципела; када сте чули пригушени ударац ципеле која удара о под, очекивали сте да ћете убрзо затим чути како друга ципела пада.

Прва ципела на америчком тржишту стамбених и комерцијалних некретнина била је читава 2022. година: константно повећање каматних стопа, значајно смањење обима продаје и хладна промаја цена некретнина. Три од шест најбољих нових произвођача кућа у земљи су недавно пријавила нето нове поруџбине за јесен 2022. са падом од 15% (ЛеннарЛЕН
), 38% (ДР Хортон) и 80% (КБ ХомеКБХ
). У децембру 2022, Министарство трговине САД је пријавило пад продаје нових породичних кућа 100% од децембра 2021. године.

За фирме које се баве комерцијалним некретнинама, посебно на тржишту канцеларија, услови су и даље лоши. Према недавним студијама, до 100% канцеларијског простора може да подржи „четири пута више од њихове тренутне употребе“. Оваква статистика доводи у питање националну статистику о слободним радним местима.

Будимо искрени; 2022. није била лепа. Ипак, стручњаци још увек нису сигурни како би се 2023. могла обликовати. Колико још ципела треба да падне да бисмо могли назвати пословично „све јасно“ у стамбеним и пословним некретнинама? Одговор је два и могућа трећина (за све оне играче пика):

1. Ревизије
2. Општинске таксе
3. (Могућа) принудна продаја

Прва ципела која се испушта: ревизије

Већина приватних компанија за улагања у некретнине има крај децембра године и морају доставити ревидиране финансијске извјештаје својим банкама и инвеститорима до краја марта или априла. Пошто је децембар 2021. био буквално окружење са најнижим каматним стопама у историји, док су кирије расле веома брзо (тј. инфлација), вредност некретнина је била скоро без гравитације. Брзо напред до краја 2022. године и услови су били веома различити, али многи инвеститори у некретнине нису проактивно поново проценили вредност свог власништва у некретнинама суочени са драматично вишим каматним стопама.

Зашто поједини инвеститори у некретнине нису преиспитали своје вредности? С једне стране, закупнине, а самим тим и профити су вероватно и даље расли у 2022. у односу на 2021. На први поглед, власници некретнина воле да верују да, ако остварују већу профитабилност, стварају већу вредност, што је истина. Али у некретнинама, процена захтева од вас да помножите свој профит фактором процене да бисте добили коначни одговор (само да би ствари биле мало збуњујуће). Свој профит делите са процентом - који се зове стопа капитализације - да бисте добили тренутну вредност своје имовине. Капиталне стопе обично прате каматне стопе. Како каматне стопе расту, горње стопе расту. Када горње стопе расту, вредност некретнина опада.

Дакле, под условом да је све остало једнако, ако је власник некретнине остварио више профита у 2022. него у 2021. на својим некретнинама и даље ће вероватно имати ниже процене у односу на пре годину дана јер су каматне стопе порасле за скоро 5 процентних поена.

А сезона ревизије је тренутак истине. Са знатно мањим бројем трансакција — што значи мање компензација за проценитеље који вреднују комерцијалну имовину — инвеститори у некретнине ће морати да бране своје вредности по први пут од скока стопе. Сва ова „ревалоризација“ се дешава управо сада и трајаће наредних 60 до 90 дана. Релативно је мала вероватноћа да вредност буде већа него прошле године.

Зашто је све ово важно? Ако је инвеститоров максимум вредности зајма код његовог зајмодавца 80%, банка ће вам позајмити само 80% — чак и ако вредност ваше имовине падне. Шта се дешава ако инвеститор дугује банци више од онога што је спреман да вам позајми? Морате или да вратите цео кредит или да дате банци више готовине (или друге имовине) као колатерал. Током пандемије, банке су ионако брзо направиле модификације и покриле инвеститоре, али данас су ствари сасвим другачије.

Тренутни услови на финансијском тржишту су драматично строжи. Власници који су можда били сигурни последњих година сада би могли да буду приморани да пронађу друге опције финансирања. Или постати принудни продавци.

Постоје инвеститори који су били и проницљиви и проактивно поштени суочени са растућим каматним стопама (иако су приходи и даље расли на њиховој имовини), али многи су задржали своје вредности као 2021. Неки су их чак и подигли.

Они који су се залагали за процену могу бити приморани да признају чињеницу да су каматне стопе порасле. Чак и ако послују добро, банке их могу натерати да одговоре на питање: Да ли ваши кредити испуњавају тест вредности?

Друга ципела за одбацивање: смањени порези

Ако сте град, округ или школски округ који наплаћује порез на некретнине, ваш приход се заснива на две ствари: 1. Стопе километраже (пореске стопе) и 2. Вредност имовине коју опорезујете.

Увек постоји разлика између онога што проценитељ каже да вреди имовина и опорезиве вредности. У наредних неколико месеци и квартала на судовима ће вероватно доћи до веома значајног смањења вредности имовине. Док се ревизори и власници имовине залажу за то колико високе вредности могу бити за ревидиране финансијске извештаје, ти исти власници имовине имају тенденцију да се боре са судовима да добију најнижу могућу вредност пореске процене од општина.

Па шта то значи? Ако више каматне стопе доведу до нижих вредности током сезоне ревизије, инвеститори у некретнине који поседују те некретнине ће се следећег пута обратити судовима како би смањили износ пореза који плаћају општинама.

Смањење вредности имовине и повећање стопе слободних радних места значи мање пореске приходе за градове. Будући да градови играју веома важну улогу у обезбеђивању различитих облика финансирања за постизање послова са некретнинама преко циљне линије, проблематично је предвидети значајна смањења прихода од пореза на местима где су побољшања инфраструктуре од виталног значаја за напредак развоја некретнина.

Једноставно речено, нижи порески приходи значе мање могућности за програмере.

Ова посебна ципела ће бити веома регионална. Општине имају различита стања финансијске одрживости. Они са мањим канцеларијским тржиштем, на пример, вероватно ће боље проћи. Забринутост у вези са пореским списком такође би се могла ублажити повећањем пореских стопа, што би привремено могло да поправи рупу у примањима, али на крају учини било које место дугорочно мање атрактивним за инвеститоре.

(Могућа) трећа ципела за одбацивање: присиљени продавци

Дозволите ми да појасним једну ствар: не предвиђам тржиште принудних продаваца. Може се десити; можда неће.

Али док гледамо како прве две ципеле падају, сви морамо да држимо уши отворене да чујемо да ли ће та трећа ципела испасти за тржиште стамбених и комерцијалних некретнина. Сасвим је могуће да комбинација ова прва два фактора — ревидираних процена и смањених пореских прихода — доводи до тога да инвеститори постану присилни продавци.

Питања која сада треба да поставимо су: „Када ћемо сазнати?“ и „Колико ће то трајати?“ Кратак одговор је да ћемо вероватно знати до лета. Пролеће је одлично време да се види снага потрошачког тржишта јер је пролећна продајна сезона када већина потрошача купује нове домове (на време) за следећу школску годину. Чини се да су рани листови чаја у пролећној сезони продаје у реду, али то би се могло брзо променити ако камате из неког разлога порасту.

Такође ће проћи лето пре него што банке буду у стању да дешифрују решења за оне који не испуњавају ЛТВ тестове својих кредита.

Ако ниже процене некретнина не резултирају принудном продајом, верујем да ћемо се приближити свем на тржишту некретнина. Већина циклуса гашења стамбених објеката је много дужи од годину дана, али све је нестабилније у комерцијалним некретнинама него што је било. Врхунци су већи, брзина опадања је бржа и верујем да ће, када инвеститори осете да су стопе стабилне, а ризик од принудне продаје неутралисан, постојати стварна потражња за некретнинама.