Старвоод РЕИТ, као и БРЕИТ, ограничава откуп инвеститора из фонда за некретнине

Познатом као СРЕИТ, РЕИТ-ом од 14.6 милијарди долара председава Бари Стернлихт, оснивач и извршни директор Старвоод Цапитал-а, приватне инвестиционе фирме фокусиране на некретнине са имовином од преко 125 милијарди долара под управљањем. Старвоод Цапитал управља РЕИТ-ом. Стернлицхт је такође извршни директор Старвоод Проперти Труст-а (СТВД), јавне компаније за кредитирање некретнина.

СРЕИТ је други највећи РЕИТ којим се не тргује иза Блацкстоне Реал Естате Инцоме Труст-а, који има око 69 милијарди долара нето имовине. Возило Блацкстоне (ознака: БКС), познато као БРЕИТ, померено на ограничење откупа у новембру након што су повећани захтеви инвеститора за повлачење премашили тромесечни лимит од 5%.

Као и БРЕИТ, СРЕИТ дозвољава месечни откуп од 2% нето вредности имовине, или НАВ, и 5% НАВ квартално.

Повишени захтев за откуп показује да многи мали инвеститори прелазе на излазе из нетргованих РЕИТ-ова, којима се не тргује на берзи, након што је њихов учинак знатно премашио резултате оних којима се јавно тргује ове године. Огроман јаз у учинку између нејавних и јавних РЕИТ-а створио је подстицај за инвеститоре у нетрговане РЕИТ-ове да исплате новац.

Уместо да тргују на берзама као што је НИСЕ, ови РЕИТ-ови су попут заједничких фондова јер инвеститори могу да купују или продају акције месечно на основу њиховог НАВ-а који подлеже ограничењима откупа.

У писму финансијским саветницима које је прослеђено Баррон'с-у, СРЕИТ је рекао да је примио захтеве за откуп у износу од 3.2% НАВ-а у новембру. На основу месечног лимита од 2% испунио је 63% захтева инвеститора за откуп (0.63 пута 3.2 је 2). Сви захтеви који нису испуњени мораће се поново поднети у децембру, наводи се у писму.

РЕИТС којима се не тргује имају месечна и квартална ограничења откупа како би их заштитили од потребе да ликвидирају значајне количине некретнина или материјално повећају левериџ као одговор на високе захтеве за откуп од инвеститора.  

„Ова ограничења су дизајнирана да заштите постојеће инвеститоре и дугорочно здравље возила, и на крају да максимизирају вредност за деоничаре“, написао је СРЕИТ у свом писму.

СРЕИТ има сличну структуру средстава и накнада као БРЕИТ и имао је упоредиве перформансе. СРЕИТ, као и БРЕИТ, има највећи део имовине у вишепородичним стамбеним комплексима, а затим у складиштима. Ово су била два сектора са најјачим перформансама у индустрији РЕИТ-а у последњих неколико година.

СРЕИТ-ов принос од почетка године до октобра износио је 10.2% на једну од његових класа акција, што је упоредиво са приносом од око 9% за БРЕИТ.

Водећи јавни стан РЕИТс као

Власнички капитал

(ЕКР) и

Средњоамеричке стамбене заједнице

(

МАА

) су искључени за око 30% у 2022. Годишња основна накнада СРЕИТ-а је 1.25% нето имовине и накнада за учинак од 12.5% уз граничну стопу од 5%. Враћао се око 15% годишње у последње три године.

У бази средстава СРЕИТ и БРЕИТ доминирају инвестиције у комерцијалне некретнине, које су мање ликвидне од хартија од вредности којима се јавно тргује. У свом десетом кварталу, СРЕИТ је рекао да има 10 милијарди долара тренутне ликвидности на крају септембра, која се састоји од 2.5 милијарди долара моћи задуживања и 1.7 милиона долара готовине.

Попут БРЕИТ-а, СРЕИТ је брзо растао у протеклој години пошто је укупна актива порасла на 30 милијарди долара у октобру са око 20 милијарди долара на крају 2021. Са око 15 милијарди долара дуга на крају септембра, СРЕИТ има већи коефицијент задужености од упоредиви јавни РЕИТ као што су стамбене заједнице у средњој Америци,

АвалонБаи заједнице

(АВБ), и

Прологис

(ПЛД), највеће складиште РЕИТ. АвалонБаи, на пример, има сличну вредност предузећа – тржишну вредност плус нето дуг – као СРЕИТ, али има 8 милијарди долара неизмиреног дуга.

Ипак, малопродајним инвеститорима се допао учинак нетргованих РЕИТ-ова и велики принос од дивиденде од око 4%. Али постављање ограничења на откупе или наметање капије може узнемирити инвеститоре и потенцијално подстаћи више захтева за повлачење, а истовремено отежава нетргованом РЕИТ-у да прода нове акције инвеститорима.

Аналитичар Кеефе, Бруиетте & Воодс Роберт Лее написао је раније ове године да алтернативни менаџери желе да привуку „закључани капитал“ од појединачних инвеститора. Иако то није проблем када су времена добра, рекао је он, „постоји ризик да у време стреса појединачни инвеститори схвате да нису толико задовољни недостатком приступа свом капиталу.

Иако су ограничења ликвидности јасно откривена у литератури о РЕИТ-у којима се не тргује, до недавно нису били проблем. Овако СРЕИТ описује свој план откупа или поновне куповине:

„Иако своју инвестицију треба да посматрате као дугорочну са ограниченом ликвидношћу, усвојили смо план откупа акција, према којем акционари на месечном нивоу могу захтевати да откупимо све или било који део њихових акција. Због неликвидне природе улагања у некретнине, можда немамо довољно ликвидних средстава за финансирање захтева за откуп. Поред тога, поставили смо ограничења у погледу износа средстава које можемо да користимо за поновну куповину током било ког календарског месеца и квартала.”

Пишите Андрев Бари-у на [емаил заштићен]